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项目位于琶洲南板块，就在琶洲会展中心南边，西侧1公里就是琶洲南TOD，项目北邻黄埔涌，南邻新滘东路，西南边就是国际私立学校和赤沙村，这块地就是琶洲南三兄弟，是保利发展去年10月以总价59亿拿下的，可售楼面价为4.7万左右，分为三期开发，项目算是琶洲片区罕见的低密纯宅地，容积率仅2.5，小区纯板楼设计，早期拿地时候，这里连条像样的路都没有，目前在黄埔涌搭设的桥已经通车了，从项目出发过个桥就是琶洲中区，东侧的九年制学校也已经官宣将由广州市第五中心领衔办学，天奕从4月底开盘至今已经网签了200多套了，销量非常好，其中120-140平已经全面售罄，190平只剩下部分楼层，目前开发商准备加推6/11栋，其中11栋北面能望整个琶洲CBD景观，这两栋都是140平的，也是首开地块最后2栋楼【二期地块户型大概率不是新规，阳台不能超20％】有兴趣看房的可以联系博主。

保利天奕区位图

①项目基本信息

项目占地面积：6.7万平，建筑面积13.8万平

规划楼栋：20栋，分三期开发，总户数：约952户

绿化面积：24723平，绿化率：36.9％

总车位数：1680个，车位配比：1：1.76

物业公司：保利物业发展有限公司，物业费：6.5元/平

项目实景图

②交通配套

从项目出发，通过临时搭建的便桥，从项目走去地铁8/11号线交汇处琶洲站约8-900米左右，大概要走10分钟左右，不算很近，后续走建成后的永久道路过去，距离还会远点。

今年3月份黄埔涌上面搭建的临时便桥已经通车，项目过个桥就是琶洲中区，走去地铁站也不用绕路了。

东侧规划中的永久道路，地块周边一共涉及7条，计划2026年约四季度建成，其中最关键的是附近的会展东路，可直达广交会展馆，又可串联新港东路、阅江路等，便捷通往珠江新城、金融城，后续永久道路建成，从项目开车去琶洲，仅4公里距离，基本20分钟内即可抵达琶洲，去珠城的话大概10公里左右，开车半小时。

③教育资源

教育方面，今年保利也正式官宣：项目东南侧500米的公立九年制学校，确定由广州市第五中学领衔办学，学校位置就在琶洲三姐妹地块，不过目前这块地还没拍卖，所以学校什么时候建成，什么时候能投入使用还是个未知数。

从地理位置上看，保利天奕与即将由五中办学的九年制学校直线距离仅500米左右，在满足当年市、区公办小学招生政策的前提下，保利天奕项目符合"人户一致“条件的业主适龄子女可按地段申请配套学校小学部学位。

五中作为海珠区老牌名校，创办于1951年，是广州首个公办完全中学，2024年高考高优率高达91.6%，985、211录取人数位列区属中学榜首。

更难得的是，此次是其建校74年来首次东进，落子琶洲，新校为36班九年一贯制，初中部成绩也不容小觑，过去两年中考录取线逐年攀升，名额竞争激烈，对于重视教育的改善型家庭而言，这无疑是“家门口的名校”理想模板。

项目西南侧还规划了一所私立国际学校（港澳子弟学校），与五中形成“公立+国际”的双教育矩阵。

④商业休闲

项目北面约33万平的商业综合体目前已经封顶，预计年中交付并且开始招商，内部涵盖商场、酒店、写字楼等，目前最近等商业是六元素，步行大概1.5公里，附近还有万胜广场商业，菜市场稍微远点，要去到琶洲新村，赤沙村也有一些，项目东侧也有两块商业用地，目前周边商业是不怎么成熟的。

⑤医疗

目前周边有广东省第二人民医院，南方医科大学中医药结合医院，陆军第七十四集团军医院等院区。

⑥小区设计、在售户型以及价格

项目首期地块采用了经典的南低北高行列式布局，且所有楼栋均为T2板式独栋。

T2独栋楼型因为面宽大进深小，如果采取围合式布局，虽然可以形成中心花园，但看起来会像个大屏风，有点小压抑，再加上板式住宅退距要求比较高，因此更适合采取行列式布局。

细数下来，中心区在售纯南板楼只有个位数，大多还是2-3栋板楼连在一起。

保利天奕选择楼栋分开，叠加层高17-32层，意味着牺牲部分货值和利润，为业主创造更好采光、通风和私密性，居住体验更舒适。

而板式住宅的退距要求，是众多楼型里面最严格的，通风日照也得到保障。

要知道保利天奕本身就定位高端改善，落址琶洲南区，区位优势显著，与琶洲会展、广佛环线琶洲站所在的中二区，通过桥梁无缝连接，未来业主前往琶洲CBD，通勤将极为便捷，轻松融入城市商务核心圈。

但是在琶洲南这种地段，天奕入门级刚改面积段（120户型、140户型）占比竟高达85.3%，实属难得。

从景观视野看，保利天奕的高楼层优势尽显，向西，能将小蛮腰与琶洲西区天际线的繁华尽收眼底，向东，可饱览琶洲中二区城景，向北，金融城与琶洲展馆的风貌一览无余，向南，则拥有开阔视野，享受独一份的景致。

项目将琶洲南3地合宗规划、避免割裂，形成CBD低密大社区：各组团将共享园林及功能配套，甚至串联内部景观、外置车行动线，为业主创造更私密的社区空间，是松弛度假情绪的具象表达。

从门头开始一个全广州前所未有的约88米长，约9米高的超级门王出现在归家的第一境中。

项目内部涵盖高层洋房和小高层，全板楼设计，户户朝南，专梯入户，还有400米归家超级界面以及88米长的“广州门王”，无处不显豪宅调性，小区打造的2500平下沉式会所目前也开放了实体，品质还不错。

项目预计月首开地块，有三种户型，分别是120-140-190平四房，目前准备加推首开地块最后2栋楼，6-11栋，户型图如下：

建面120平四房两卫，南北对流双阳台，面宽约15米，专梯专户，酒店式主卧套房带步入式衣帽间，带有L型飘窗，最小卧室7.9平，4.9米宽的客厅，目前这个户型以及卖完了，二期会有三栋120平的，但是现在限制新规，不知道户型会不会变。

建面140平四房三卫，面宽16米，专梯入户，独立电梯厅，客厅面宽约5米，双主套三卫设计，U型厨房，140平主要分布在北侧后排高层，北边可望琶洲CBD景观，总价1000万起。

建面190平四房三卫，面宽18.2米，专梯入户，客厅开间5.7米，酒店式主卧套房，带豪华衣帽间，南北双景观阳台，约9米南向阳台，打通客厅旁的次卧可做成LDKG一体化，双卫设置了豪华卫浴四件套，总价1500万起。

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