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圳在找房 ——————

3月22日，位于深圳湾后海总部基地的澐玺南区正式开盘选房。162套纯住宅大平层，户型面积216-430㎡，备案均价17.65万元/㎡，总价门槛从3250万元起步，最贵的一套突破1亿元。

即便价格较首期有所上调，市场热情依旧不减。综合多方信息，216㎡主力户型全部售罄，总价上亿的408㎡顶奢房源开盘即被认购。加上2025年11月北区首开的业绩，澐玺全盘累计销售金额已突破239亿元，稳居全国高端住宅第一梯队。

在当下的市场环境中，这个数字意味着什么？我们试图透过这场“现象级”开盘，还原深圳楼市正在发生的深刻变化。

地王复盘

澐玺的热销，首先需要回到它的“出身”。

2024年12月2日，深圳土拍市场迎来了一场罕见鏖战。华润置地与中海地产联合体，经过295轮激烈竞价，以185.12亿元拿下南山区粤海街道T107-0107地块，溢价率高达46.3%，成交楼面价约70388元/㎡。这一价格，不仅刷新了深圳涉宅地块成交总价纪录，更成为当年全国涉宅单宗成交总价地王。

它位于深圳湾传统豪宅区，东向直面深圳人才公园，眺望深圳湾海景，距离深圳湾1号直线距离仅约400米。更重要的是，后海总部基地的住宅用地已逾十年未有新增供应。周边汇聚深圳湾万象城、海岸城等高端商圈，地铁2号线登良路站近在咫尺。

在深圳核心区土地“少而精”的供地策略下，这样的地块已近乎绝版。从这个角度看，澐玺的“地王”身价，是市场对稀缺资源的定价，也为后续热销埋下了最坚实的价值锚点。

涨价的底气

此次开盘最值得关注的变化，是价格与准入门槛的双双上调。

备案均价约17.99万/㎡，较首期的17.65万/㎡每平方米上浮超3000元；最小户型从209㎡扩容至216㎡，置业门槛从约3000万元提升至3250万元，上车门槛直接提高250万元。

即便如此，约156批有效认筹客户仍踊跃参与，客群主要来自南山深圳湾、红树湾、科技园、华侨城及福田香蜜湖等传统高端片区，以本地高端改善、长期资产配置客群为主。

这反映出两个信号：一是开发商对核心地段产品的定价自信——在深圳，具备“地段稀缺性+品牌确定性+产品极致性”的资产，仍有独立定价权；二是限价政策打开后，豪宅市场正在回归市场化定价，价格与价值的匹配度在提升。

值得注意的是，虽然备案价微涨，开发商在折扣上保持了稳定：备案价直减100万元、准签98折，叠加首付比例折扣（三成99折、五成98折、全款96折）。以216㎡低区户型计算，折后单价最低可至约13.3万元/㎡。对比周边深圳湾1号约20万-26万元/㎡的挂牌价，价格倒挂空间依然明显。这或许才是“涨价仍热销”的核心逻辑——买家看到的不是绝对价格，而是相对于二手市场的价值窗口。

土地传导

澐玺的热销，更深层的信号来自土地市场。

去年以来，深圳土拍保持理性，政府采取“少而精”的推地策略，意在用供应端托住核心区的价值底线。数据显示，深圳湾后海板块近十年仅出让3宗住宅用地，澐玺地块很可能是最后一个住宅项目。

开发商的资金，也正更集中地投向核心地段。华润置地与中海地产两大央企联手拿地，本身就是对市场周期的一种判断——在不确定的环境中，核心城市的优质资产是最确定的避风港。

从拿地到开盘，澐玺的路径清晰可循：地价高→楼面价高→产品定位顶豪→价格体系重塑→热销回笼资金→形成正向循环。这个链条一旦跑通，就会向周边品质二手房传导信心，形成价值共振。

后续接力

澐玺只是开始。接下来，深圳多个中高端项目正排队入市。

中信信悦湾：位于蛇口，大户型吹风价30万+/㎡，套均总价超8500万元，顶复有望突破40万/㎡。该项目由中信盘活东角头地块而来，2025年12月开盘当日即实现超百亿销售，目前累计认购已突破100亿元。

招商海晏府：位于前海桂湾核心区，前海中心河最后一块头排新规宅邸，容积率仅3.1，主力户型涵盖143-500㎡，3月下旬实景示范区即将开放。项目已引入荷兰国际管家服务，成为招商蛇口在深圳首个实现“玺系服务+荷兰管家”双重加持的项目。

深圳观潮：位于宝安中心区，由华润置地与招商蛇口联合开发，容积率约3.4，总户数约610户，主力户型168-260㎡四房大平层，看房需验资600万元。目前诚意登记已突破400批，远超首推房源数量。

前海宝中片区：多个改善项目有望冲击15万/㎡价格区间，持续吸引高端置业群体关注。

这意味着，深圳的豪宅供应高峰正在到来。但需要明确的是，并非所有豪宅都能复制澐玺的热销。地段、品牌、产品力，缺一不可。

整体市场

据深圳贝壳研究院监测，上周（3.16-3.22）深圳贝壳合作门店二手房签约量环比增长9.9%，实现连续四周增长，创17个月以来新高。网签层面，上周深圳新房住宅成交571套，二手房住宅成交1254套。

这说明，在顶豪市场点燃热度的同时，整体市场也在温和修复。但这种修复是结构性的——豪宅通胀，普宅通缩，市场内部的分化从未如此剧烈。

对于普通购房者而言，核心的启示或许是：在自己能力范围内，尽可能选择有潜力的板块、高流通性的产品。因为无论市场如何周期波动，稀缺性始终是穿越周期的硬通货。

239亿，是深圳湾澐玺交出的答卷，也是深圳豪宅市场的一次价值宣示。

它告诉我们：购买力从未消失，只是发生了转移。深圳的有钱人依然很多，他们只是在等待合适的资产。当真正的稀缺资产出现时，市场的反应依然是果断的。

而对于整个行业而言，澐玺的热销与价格微涨，或许正在释放一个积极信号——在“房住不炒”的主基调下，品质与价值正在重新成为市场的核心逻辑。

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