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招商望海玥家园39套住宅取证，备案均价约11.97万/㎡，总价673万元起。

对比蛇口板块新房及顶豪均价，该项目属于板块内中低门槛“上车”改善过渡型产品，非顶豪定位。

最值得关注的房源是67㎡最低总价房源，堪称蛇口核心区稀缺的上车门票。

项目位于望海路与湾厦路交汇处，占地约9073㎡，容积率7.25，总建面约6.6万㎡。由2栋住宅（1-1栋45层、1-2栋44层）、1栋商务公寓及1栋商业裙楼组成。规划总住宅395套，其中回迁房343套，占比超过8成，可售商品房仅52套（本次取证39套）。

项目距地铁2/8号线东角头站约200米，13号线二期在建接驳深圳湾口岸，学区划片育才太子湾学校，周边汇聚太子湾招商玺、海上世界双玺、半岛城邦等顶豪社区，与中信东角头项目、半岛城邦五期（如果有）并称“蛇口三大新盘”。

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望海玥家园前身为招商渔二村旧改项目，渔二村始建于20世纪20年代初，是深圳蛇口最古老的渔村之一。

项目开发历程漫长，2006年列入旧改计划启动，2011年举办项目启动暨合作签约仪式，2014-2015年业主签约基本完成，2018年开拆后长期未动工，直至2021年招商蛇口正式接手，2022年底开工，预计2027年6-7月精装交付，从启动到入市历时约18年。

对比隔壁渔一村旧改的万科蛇口公馆，同样耗时多年，2018年入市时住宅备案均价8.56万/㎡，669人抢194套房源，中签率约29%。

望海玥家园备案均价约11.97万/㎡，总价段673万起，套均约1020万，户型建面约67-125㎡二至四房，具体户型为：

67㎡2房1卫约10套、68㎡2房1卫约2套（9/18楼）、85㎡3房1卫约20套、95㎡3房2卫约1套（41楼）、106㎡3房2卫约4套（5/25/35/43楼）、125㎡4房2卫约1套（4楼）。

其中，67㎡户型对应总价673万起，为整批房源最低门槛房源，很可能是低楼层或景观受限房源；125㎡四房位于4楼，同样属于低楼层特殊房源。

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一、地段：深圳湾的「黄金动脉」

望海玥位于望海路与湾厦路交汇处，属于深圳湾沿线的核心位置。

这条路西起兴海大道，东到东滨路，串联了后海金融商务总部基地、深圳湾口岸、太子湾这些关键节点，是名副其实的深圳湾黄金动脉。

一路之隔就是深圳湾公园，下楼即达 15 公里滨海长廊。周边还有 3 山 1 海 1 廊 8 园的完整生态体系——大南山、小南山、蛇口山、深圳湾、深圳湾公园、女娲滨海公园、蛇口音乐公园等八大公园环绕。13+2/8号线很方便，在蛇口这种地方，这个通勤条件算是顶配了。

二、产品：超高层+高容积率，如实说

项目容积率7.25，住宅楼层44-45 层，属于超高层。

在蛇口这种低密豪宅区，这个容积率确实偏高。在深圳，超高层+高容积率+高回迁比例，这三个标签叠在一起，二手市场的表现通常不会太理想——这点如实说。

三、户型：蛇口稀缺的小户型

住宅户型从67㎡ 到 125㎡，两房到四房全覆盖。

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67 平两房在蛇口算稀缺品，预估650万起，放在深圳湾沿线，基本就是门槛价了。中高楼层南向户型可以看海，但不是所有户型都能看——低楼层或朝北的，景观会被前面房子遮挡。

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四、配套：2KM 内，山海城园全配齐

交通配套

步行 200 米到地铁 2/8 号线东角头站，未来 13 号线二期接驳后可直连深圳歌剧院、深圳湾口岸、西丽枢纽中心。通勤条件极为便利。

教育配套

2 公里范围内汇聚10 所学校，公立+国际双线覆盖：

公立路线

：蛇口育才教育集团太子湾学校、南山外国语学校滨海小学/中学、蛇口学校

国际路线

：贝赛思国际学校、科爱赛等 7 所国际学校

不管走公立还是国际路线，都有得选。

商业配套

项目自带约5400㎡底商

深圳湾万象城

（二期预计 9 月开业）

K11 ECOAST

（亚洲旗舰店，约 22.9 万㎡，在建）

海上世界等超级商圈，合计超 100 万㎡

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生态方面：

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