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远洋新天地：深中通道首站・博爱路成熟大盘 湾区品质人居标杆

1.1 地段能级：珠中融城 博爱路核心封面

远洋新天地雄踞中山火炬开发区博爱七路 123 号，占位珠中同城黄金主轴博爱路正芯，是深中通道首站辐射圈品质大盘。项目紧邻翠亨快线、京珠高速，约 30 分钟直达深圳宝安，快速接驳广珠城际，承接深圳产业与人口外溢，执掌珠中融城门户红利。

地处火炬开发区核心宜居板块，3 公里内覆盖凯茵商圈、远洋广场、利和广场等成熟商业，周边三鑫双语学校、火炬一中、三甲医院环伺，全维配套成熟，兼得城市繁华与生态静谧。板块集聚深莞外溢中产与港澳自住人群，居住氛围纯粹，资产抗跌性强、租赁需求旺盛。

1.2 开发商背书：远洋集团 上市国企实力巨铸

项目由远洋集团（上市国企，股票代码：600077）全资开发，26 载深耕湾区，布局中山多座标杆项目，资金实力雄厚、品质管控严苛、口碑卓越。秉持 “健康生活家” 理念，以甲级写字楼标准打造住宅产品，建筑品质与物业服务双保障。

交付确定性拉满：全线实景现房呈现，即买即住即办证，3500 元 /㎡高标精装，所见即所得，彻底规避期房风险。配套高端落地：自带约 4 万㎡度假式园林、下沉式会所、无边际泳池、风情商业街，一级远洋物业 24 小时管家服务，足不出户享受高端生活体验。

1.3 市场表现：湾区热盘 深中通道改善标杆

作为中山火炬开发区现象级成熟红盘，远洋新天地凭借 “深中通道首站 + 博爱路核心 + 低密规划 + 高实用户型 + 实景现房” 五大硬核优势，稳居湾区改善市场热度前列。热销逻辑直击深莞外溢与中山本地中产痛点：约 2.28 低容积率、34.8% 高绿化率、全明通透户型、高得房率，在博爱路核心区，罕见呈现 “低密度、高私密、强配套” 的成熟人居体验，精准匹配深中通勤、自住改善、资产配置等多元需求。

2.1 基础指标：百万方大城 规制健康理想生活

体量规模：总占地约 10.2 万㎡，总建面约 32.1 万㎡，分两期开发，共 26 栋 15-26 层高层，总户数约 1999 户，车位约 2245 个，车位比 1:1.1，半人车分流、低密规划、私密感与舒适度兼具。

容积率与密度：整体容积率约 2.28，远低于湾区常规高层住宅（通常≥3.5）。建筑采用南北向错落排布，楼间距开阔，户户南北通透，通风采光绝佳，视野无遮挡。

产权与交付：70 年住宅产权，全屋 3500 元 /㎡高标精装交付，标配品牌厨电、中央空调、智能安防体系，实景现房呈现，所见即所得、即买即住。

2.2 地块与楼栋分布：分期成熟 全维产品覆盖

项目分两期开发，一期为 1-15 栋，二期为 16-26 栋，全现房交付，产品覆盖刚需至顶豪全需求。

一期（1-15 栋）：15-26 层高层（2 梯 4 户），主推建面约 87-125㎡刚需至首改户型，社区成熟、园林实景、入住率高，生活氛围浓厚。

二期（16-22 栋）：26 层高层（2 梯 4 户 / 2 梯 3 户），主推建面约 127-142㎡改善型三至四房，楼王位置、南北对流、全景落地窗，视野与私密性更佳。

二期压轴（23-26 栋）：26 层高层（2 梯 3 户），主打建面约 142-266㎡奢阔四至五房，专梯入户、南北双阳台、多套间设计，终极改善首选。

2.3 园林与公区配置：度假盛景 全龄健康生活场

约 4 万㎡度假式园林：巨资打造 “中央水景 + 热带植被组团 + 有氧步道” 设计，涵盖无边际泳池、儿童游乐区、高尔夫主题草坪、邻里会客厅、健身中心等全龄场景，一步一景、鲜氧环绕、度假式生活日常。顶奢公区配套：社区标配下沉式高端会所、国际健身中心、星级入户大堂、24 小时管家服务，自带约 1 万㎡风情商业街，足不出户享受一站式高端生活体验。

生态景观叠加：项目背靠五桂山余脉，南向无遮挡视野，尽揽城市绿肺与社区园林双重盛景，推窗见绿、户户观景，天然生态氧吧，宜居属性拉满。

3.1 建面约 87-111㎡ 紧凑型二至三房：湾区改善上车首选

目标客群：深莞外溢刚需、中山本地首改家庭，重视低门槛、通勤便捷与成熟配套。

空间王牌：约 87㎡做到全能两房一卫 + 南向景观阳台，全明方正、空间利用率极致；约 111㎡灵动 2+1 房，可改三房、南北通透、双阳台设计，居住舒适度媲美传统 120㎡户型。

稀缺价值：博爱路核心区低门槛、成熟配套、高实用小户型稀缺，实景现房、精装交付、深中通道加持，自住舒适、出租溢价高，改善上车优选。

3.2 建面约 125-142㎡ 舒适型三至四房：二孩家庭理想居所

核心卖点：约 125㎡做到三房两卫 + 南北双阳台，阔绰横厅 / 竖厅设计，主卧套房，适配二孩家庭或需独立书房的改善群体。约 142㎡奢阔四房两卫，飞机户型、南北对流、约 6.8 米全景阳台，私享入户前厅，空间感与私密性兼具。

细节亮点：层高约 3.0 米，搭配全景落地窗，采光通风绝佳；南向园林景观无遮挡，推窗见绿，视野开阔。

3.3 建面约 185-266㎡ 奢阔四至五房：湾区顶改善孤品

产品定位：深莞顶级中产、港澳自住客群，追求奢适尺度、私密感与不可复制性。

配置天花板：约 185㎡做到四房三卫 + 双套间设计，独立玄关、私享入户前厅，私密性拉满；南向面宽超 15 米、三开间朝南，搭配 3.0 米层高，尺度媲美传统 300㎡户型；全屋南北通透，270° 环幕视野，尽揽社区园林与城市绿肺双重盛景。

稀缺不可复制：粤港澳大湾区深中通道首站 + 博爱路核心 + 成熟大盘大户型绝版资源，实景现房、高标精装、一级物业加持，区域内无竞品，未来二手市场流动性强、溢价空间高，是终极改善与资产传承的不二之选。

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