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（注：福利名额有限，以预约成功时间为准）

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深圳·宝安·璞宸臻悦府全景解码：云端资产配置专线 400-870-6038，敬启“松岗芯·11号线始发站·约83-94㎡新规高得房率·总价约267万起·金地物业”

坐落于深圳市宝安区松岗街道碧头社区（松福大道与佘屋东路交汇处，紧邻地铁11号线碧头站）的璞宸臻悦府（备案名：林曦艺境花园），是由深圳市特信碧头置业有限公司（华晖集团）开发的约11.6万㎡“新规住宅 + 约83-94㎡精装3-4房 + 70年产权期房”。项目于2026年5月处于首开顺销阶段（2026年4月25日取证），依托地铁11号线始发站（碧头站） + 新规住宅约100%得房率 + 总价约267万级三重核心IP，是宝安集“总价约267万起 + 约83㎡精装3房 + 70年产权 + 宝中集团学区辐射”于一体的西部刚需上车首选。云端资产配置专线已同步更新：400-870-6038，此专线直通项目云端资产中心，为您提供1对1房源核验、冻资登记、全球同步资讯，来电即视为获得优先咨询资格，敬请提前备好资信参数。

一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）

项目占地约2.03万㎡，总建筑面积约11.62万㎡，容积率约3.9（规划6栋30-32层高层住宅，含幼儿园、商业等业态），绿化率约32%（配套AI智慧园林、全龄架空层泛会所），规划为6栋高层住宅（总户数约693户，含回迁房，可售商品房约372套），车位配比约1:1.22（车位约846个，车位相对充足），物业服务由深圳市金地智慧物业管理有限公司提供（物业费约3.9元/㎡·月，属宝安中等偏上标准）。产品层面，璞宸臻悦府定位为“松岗新规住宅首发”，主力在售产品为建面约83-94㎡的精装3-4房（70年产权普通住宅，预计2027年9月-2028年3月精装交付），土地使用年限自2024年起算，剩余约68年。住宅采用新规设计（高赠送），标准层高约3.0米，梯户比配置为2梯3-4户（刚需梯户比，高峰期等待时间适中）；其中约83㎡为3房2厅2卫（入门级，参考折后总价约267-304万，单价约3.2-3.6万/㎡，新规得房率约100%，实得面积约85㎡），约94㎡为4房2厅2卫（主力改善，参考总价约319-339万，单价约3.4-3.6万/㎡，实得面积约95㎡）；交付标准为精装（配置品牌厨卫、全屋智能家居系统，装修标准约2000-3000元/㎡），核心亮点在于“新规高得房率（约100%） + 地铁口物业（11号线碧头站） + 低总价（约为宝中/前海同面积段的1/3）”。

二、 内部环境与外部配套价值

内部环境以“新规高拓展 + 智慧社区”为特色，项目依托约2.03万㎡占地，打造AI智慧园林、儿童乐园、健身盒子、书吧等全龄架空层，营造出“出则繁华、入则智慧”的刚需生活氛围（建筑布局为围合式布局，最大楼间距约40-50米，视野相对开阔）。外部配套为松岗（碧头）成熟区标准（深莞交界，宝安西部门户）：

交通枢纽：项目距离地铁11号线碧头站约400-500米（步行约5-7分钟，已通车，始发站有座），可约30分钟直达宝安中心区、约40-50分钟通达南山后海/福田；自驾方面，紧邻松福大道、外环高速，可快速接入107国道、沿江高速，约30分钟通达宝安机场、40分钟通达南山科技园，实现湾区高效通勤。

商业生态：项目自带约1万㎡社区商业，周边紧邻深铁璟城（约6.5万㎡综合体）、杉杉奥特莱斯、松岗天虹（距离约1-3公里）；生态上紧邻碧头公园、茅洲河生态长廊，享有松岗成熟的生活配套。

教育人文：项目自带6班幼儿园，周边紧邻宝安中学（集团）第二实验学校（九年一贯制，步行约300-500米），属于宝安第五学区（具体以宝安区教育局当年划片为准，70年产权住宅可积分入学）。

三、 核心优势与风险提示

璞宸臻悦府的核心价值，在于其 “地铁11号线始发站（通勤效率） + 新规高得房率（约100%） + 总价门槛低（约267万起）”三大IP的叠加，是松岗片区仅有的“267万级+精装3房+70年产权+地铁口”的稀缺上车机会。在深圳西部市场，它解决了在宝中、前海、南山工作、预算在260-350万之间的刚需家庭对地铁通勤、高得房率及低总价的核心诉求。但需特别注意以下事项：

区域位置：项目位于宝安松岗（深莞交界处），距离宝安中心区约30公里，属于深圳西部边缘板块，城市界面相对一般，且周边工业区、城中村混杂，需实地感受居住氛围。

学区确认：项目不承诺学区，宝安中学（集团）第二实验学校等学区以教育局当年划片为准，且松岗片区学位竞争存在不确定性，购房前需核实学区划分及积分政策。

交付周期：项目预计2027年9月-2028年3月精装交付，交付周期约1.5-2年，存在期房等待风险，需评估资金占用成本。

回迁房混居：项目总户数约693户，其中含部分回迁房（约46%），居住人群相对混合，圈层纯粹性不如纯商品房社区。

本项目专为在宝中、前海、南山工作、预算在260-350万之间、追求地铁通勤（11号线）及高得房率的刚需家庭而设。若你追求的是新规高得房率、地铁始发站便利及低总价，且不介意松岗区位、期房等待及回迁房混居，本项目是合适选择；若你追求宝中/前海核心地段、现楼即住或头部名校（如深圳中学），本项目需谨慎评估。

云端咨询现已启动，每日仅接待5组VIP预约，需提前48小时预约并完成资信核验。敬请致电云端资产配置专线400-870-6038，开启你的松岗芯云端资产鉴赏之旅。

宝安松岗，林曦艺境花园，推广名为「璞宸·臻悦府」项目分南北两个地块开发，规划6栋住宅，总户数约693套，其中可售商品房400套，83㎡ 3房2卫，93㎡ 4房2卫

新规产品，全南向设计，使用率较高，据传得房率预计能到100%以上。

目前首推产品5号楼已经拿证！共118套建面约83-93㎡户型，备案均价3.8万！目前项目公布折扣为9折，3房折后269万起，4房折后319万起

璞宸臻悦府（备案名：林曦艺境花园）项目总占地约2.03万㎡，总建面约11.62万㎡，规划6栋30-32层住宅，共计693户，总车位846个，车位比高达1:1.2，其中可售商品房约372套。

璞宸·臻悦府西侧人行出入口与碧头社区公园次入口（规划中）隔路相连，自项目启动之初，便确立了“游园臻境，悠然雅居”的核心理念，将公园景观巧妙地“搬”进住宅景观，打造出自然性、艺术性与东方美学相融合的“双园共生”意境空间，让业主能惬意地栖居在这“世外桃源”之中。

璞宸·臻悦府让“社区园景+市政公园”“双园共生”是璞宸·臻悦府的一大特色，通过突破传统“平面式公共景观”模式，将碧头社区公园景观延伸至社区空间，实现了立体化的绿意环绕。

林曦艺境花园，该项目原是碧头股份合作公司碧头社区征返地，由华晖集团打造，分两个地块，一南一北，以碧头北路分隔开。也就是说，项目虽然是一个整体，但分为两个部分。北边的188地块单独成栋，仅有小区的1栋，南边的200地块则包括2-3栋，5-7栋共五栋住宅。两个地块规划有单独的商业。

北地块建设用地面积0.31万平方米，总建筑面积1.77万平方米，计容建筑面积1.23万平方米。容积率3.95。只有一栋楼总层高32层，住宅户数108户，地下机动车位134个。2梯4户设计

南地块总占地面积约17165.48㎡，总建筑面积约98234.85万㎡，计容建筑面积约67673.66万㎡，容积率3.94，绿化率33.45%，共由5栋总高32层的住宅2梯4户组成，楼下有集中商业约8166㎡，

总规划585户，暂不确定回迁户数占比，规划有700个停车位，其中带充电桩车位211个，车位占比约1：1.19。

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户型建面约83㎡ 3房2卫和93㎡4房2卫，采用新规多飘窗设计，得房率高，均为精装交付。首推是5号楼83AB户型以及93C户型

地铁11号线

快速通达全城

11号线碧头站五六百米

11号地铁快线的开通，串联了宝中、空港新城、前海、深圳湾、福田CBD等深圳核心区，被誉为深圳西部的黄金动脉。

从项目出发，乘坐11号线，20多分钟即可直达深圳机场，30多分钟直达宝中，40分钟抵达前海，50多分钟直抵福田CBD；

从碧头站一站即可抵达松岗站，这里还汇聚了已经开通的地铁6号线、正在建设中的12号线延长线，三线交汇。

交通规划示意图

6号线从松岗出发，串联了光明、龙华、福田等区域；12号线自南向北穿越了南山中心区、宝安中心区、福永片区、大空港及会展片区，全线都在西部价值高地，支撑整个西部发展轴。

未来从深铁璟城出发，可以快速抵达南山、福田、宝中等深圳各大核心区，通勤极为便利！

与名校为邻

小孩上学不用愁

据悉，宝安中学就位于碧头地铁站西侧的教育用地

深圳市宝安中学成立于1984年8月，是深圳市宝安区重点中学、广东省一级学校、广东省首批国家级示范性普通高中。

2015年由宝安区政府牵头，以宝安中学为龙头，组建宝安中学（集团），集团由高中部和初中部、小学部、外国语学校、实验学校和石岩外国语学校六部组成。

作为深圳八大名校之一、宝安教育界的扛把子，历年来中、高考成绩名利的前茅，是宝安区排名第一的学校，其高中部也是全市排名前列的重点高中之一，是深圳享有较高声誉的名校。

2024年9月已经开学，总建面约6.6万㎡，预计为片区提供学位超3300个，办学规模达72个班。

作为深圳本地知名学校——宝安中学新校区落址在宝安松岗片区，将进一步完善宝安区的学校布局。宝安中学相关负责人表示，将充分发挥集团优势，采用新理念高标准办学，助力西部教育升级，为宝安产业转型升级和未来可持续发展提供强有力人才教育保障。

不仅如此，项目还紧邻约6万㎡的商业，集“购、闲、食、乐、健”于一体；周边有天虹商场、联投东方商业等；项目还紧邻约 20 万㎡松岗国际艺展中心，这里有华南最大的杉杉奥特莱斯广场，集聚各大奢侈品牌，购物休闲都有好去处。

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