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1. 项目概况

开发商：深圳市远荔实业有限公司（远洋集团旗下）

位置：南山区兴海大道与沿山路交汇处，背靠大南山，属前海合作区扩容范围。

规模：占地约4.24万㎡，总建面约16.3万㎡，规划12栋住宅楼，共870户纯商品房，无回迁房或保障房。

容积率：2.65，绿化率30.85%，属于前海片区低密度住宅。

2. 户型与价格

户型：主力户型为95㎡三房、110-115㎡四房、138㎡四房，部分户型得房率高达95%-97%。

价格：参考均价约8.5万元/㎡，总价约650万-1500万元/套，具体价格因户型、楼层和朝向有所差异。

3. 交通配套

地铁：步行约650-750米可达地铁5号线荔湾站，2站换乘11号线、15号线，15分钟通勤前海商务区。

自驾：紧邻兴海大道、月亮湾大道，快速接驳滨海大道、广深沿江高速、深中通道，25分钟直达宝安机场，30分钟通达东莞、中山。

4. 教育配套

小学：对口南山实验教育集团荔湾小学（南山第一梯队公办小学），步行约500米。

初中：南二外赤湾九年一贯制学校（南山第二梯队公办院校），步行可达。

国际学校：周边有蛇口国际学校、贝赛思国际校区等，满足多元化教育需求。

5. 商业与生活配套

社区商业：自带约6000㎡沿街商业，已签约生鲜超市、连锁餐饮等。

周边商业：步行1公里可达赤湾商业街区，1.8公里至前海印里商业中心，5公里范围内覆盖万象前海、山姆会员店等高端商业。

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项目优势

低密生态：容积率仅2.65，楼间距最大达46米，多数户型可观赏大南山山景，生态环境优越。

高得房率：通过飘窗、阳台等赠送面积，实际使用率可达94%-95%，空间利用率高。

纯商品房社区：无回迁房或保障房混杂，圈层纯粹，居住体验更佳。

观山海家园由远洋集团旗下深圳市远荔实业有限公司全权开发打造。远洋集团成立于 1993 年，深耕不动产开发领域 33 年，布局全国超 60 座重点城市，坚持健康建筑体系打造住宅产品，拥有成熟的住宅建造、园林营造、物业服务完整产业链。进驻深圳多年以来，远洋聚焦前海、蛇口、宝安等核心板块打造改善住宅，深耕南山赤湾片区多年，吃透片区山海地貌与规划走向，拿下赤湾稀缺宅地打造观山海家园。项目全程自主开发建设、自持远洋物业运营，资金体系稳健，规避交付风险，全盘规划纯商品房社区，没有回迁房、保障房混入，是前海扩容区内少有的纯粹山居住区。

观山海家园占地约 4.24 万㎡，总建面约 16.3 万㎡，全盘规划 12 栋住宅楼，总计 870 户纯商品房，无回迁楼栋分区。

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楼栋楼层：楼栋分层规划 17 层、19 层、22 层、23 层、24 层、25 层小高层，其中 3、4 号楼楼王仅 17 层，居住密度大幅低于前海主流超高层住宅。

层高标准：全屋统一3.05 米层高，加装中央空调、吊顶造型之后毫无压抑感，搭配全景落地玻璃窗，山林景观尽数引入室内。

梯户配比：楼王楼栋采用2 梯 2 户专梯入户，每户配备独立私梯前厅；其余楼栋分为 2 梯 4 户、2 梯 5 户布局，高低峰出行无需长时间等候电梯，私梯厅可改造玄关收纳区，居家私密性更强。

得房率：户型方正无拐角浪费，产权得房率约 80%，叠加私梯厅赠送拓展面积，综合实际使用率可达 94%-95%，室内承重墙较少，后期可灵活改造户型格局。

容积率 2.65、绿化率 30.85%，属于前海住宅地块容积率低位水平，采用围合式楼栋排布，留出大面积中央园林空间，多数户型均可观赏大南山山林景观。

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社区园林由专业景观团队打造山林休闲风格，主大门打造仪式水景门廊，归家动线搭配乔木绿植，步步皆景。园区中央打造中央景观园林、阳光草坪、林下休闲步道、景观水景；楼栋架空层全面打通，规划健身区、邻里茶室、儿童游乐乐园、康养休闲区、便民书吧，不出小区即可会客休闲、亲子玩乐。

社区配套 6000㎡沿街商业、社区健康服务中心、老年日间照料中心，满足业主日常生活所需。地下打造双层车库，总计 987 个车位，车位配比 1:1.34，配置足量新能源汽车充电桩，全车环氧地坪铺设、24 小时智能安防监控，车库入户大堂精装交付。远洋物业自持管理，物业费 7.8 元 /㎡/ 月，提供日常管家、家政预约、社区圈层活动、房屋托管等基础增值服务。

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建面 95㎡ 三房两厅两卫

通透竖厅格局，连通式观景阳台兼顾晾晒与观景，适配刚需三口之家自住。

主卧配备全景飘窗，东北朝向静赏大南山绿意，居家静谧舒适。

建面 115㎡ 四房两厅两卫

横厅大通厅设计拓展活动空间，四房格局适配二孩家庭或是预留独立书房。

全屋多飘窗布局采光均匀，动静分区清晰，居家生活互不打扰。

建面 138㎡ 楼王四房两厅三卫（2 梯 2 户板楼）

专梯入户搭配独立前厅，南北通透双阳台，高楼层可同时观赏山景与前海城市景观。

双套房设计保障家庭成员私密起居，大横厅格局可改造茶室、收藏室。

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在区位上，项目毗邻大南山，属于南山中心区荔湾板块，靠近前海妈湾片区和蛇口片区；附近有妈湾在售的万科瑧湾悦价格在10.5万，以及即将入市新盘有妈湾的前海招商臻玺预计在10万左右，项目这两个项目观山海花园并不在妈湾核心位置，属于比较边缘地界了，后面入市大概率价格方便也会稍微比较低一些，项目相比于这两个小区优势在于景观背山面海以及大社区花园。

1、交通出行

项目距离5号线荔湾站，步行700米便捷范围之内。同时一个站到铁路公园站规划了5号线与9号线换乘，未来将于宝安新老中心、南山重点区、蛇口、西丽、前海片区串联起来，此外，将还有15、21、27、穗莞深城际等多条轨道交通串联前海与其他重点片区。

2、商业配套

项目自带约6000㎡商业，旁边是泛海城市广场购物中心，基本可以满足日常生活。不远处是印里首期商业（约3万平）已经正式开业，会有愈欣书店、SEESAW咖啡、罗森便利店、丘大叔柠檬茶等多个品牌入驻，远点还有前海山姆会员店，前海万象中心！

3、教育配套

项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校。

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4、休闲配套

项目临大南山生态郊野、小南山生态郊野、月亮湾公园、青青世界景区、兴海公园，同时距离深圳湾、前海湾滨海休闲带也比较近，涵盖市政公园、生态郊野、滨海休闲带多种类型，选择多也都比较优质。

项目周边的二手小区指导价在9.2-10.6万/㎡，有德尚世家花园、泛海拉菲家园、前海康城华府等。不过德尚世家花园有别墅产品，因此指导价较高，整体指导价平均下来，大概在9.6万/㎡左右，不过目前随着市场下沉，目前周边二手成交价格基本在9万左右！

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