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此次观城拿证给壹地产一个感觉：赶上了所有好事

——以更好的价格，带来了更好的产品，遇上了更好的政策，堪称“天时地利人和”俱全。

据悉，作为超级大城的首发力作——云山府8号，推出了312套建面约88-117㎡的3-4房。

令人惊喜的是，此次定价策略诚意满满，折后总价336万起买88㎡3房2卫，单价3字头起，目前冻资再送两年物业管理费。

这个价格无疑是超预期的，毕竟在拿证前，不少业内人士都预计要“4字头”。

而且对比近两年周边入市项目，其地段和体量大多无法与观城相提并论，但价格也基本都在4-5万/㎡，可见观城这次价格非常有诚意。

另外壹地产认为，基于“总价336万起买3房2卫”这个价格下，买房人需要看懂三点：

“1、观城是超大规模的城市综合体，买房人要区分清楚“建造房子”与“城市共建”。

仅从体量而言，观城达到了惊人的410万㎡，整体规模宏大。

再从配建来看，观城所承载的意义远非“建造房子”那么简单，而是深度投身于“城市共建”之中。

在观城，居住需求只是基础，这里更集合了商业、写字楼、产业、公园、历史文化、教育、医疗、康养等多元功能。

比如规划了超40万㎡商业、5大公园、8所学校，甚至将观澜与福田紧密相连的主干道——梅观高速，直接“请”到了家门口，由此可见观城宛如一座自成体系的“城中之城”。

在如今的市场上，如此大规模、高规格的城市共建项目，实在是难寻其二。

换言之，对于买房人而言，买在观城不单单是买了一套能住的房子那么简单，而是参与了一场与城市同频共振、共同生长的伟大进程，更为自己和家人带来了一种全方位、高品质的生活方式。

▲鸿荣源观城平面示意图

“2、此次率先推出的1栋2单元，位于观城的“黄金心脏位置”，具备高性价比。

当我们俯视整个项目平面图，会发现1栋2单元位置优越，与地铁、商业、公园距离都很近。

具体而言，楼栋更靠近地铁4号线观澜站，自带的大体量商业观城壹方也在旁边。

且前后还规划有双公园，在享受城市便捷生活的同时，居民还能随时投身自然的怀抱，做到真正的“闹中取静”，实现繁华与宁静的完美平衡。

观城初次亮相，便以“大”的直观印象震撼市场。

然而，“大城”的内涵，远不止于规模的宏大。

那么，大城究竟意味着什么？在大城的表象之下，我们更应洞察到什么？它又能为购房者带来怎样的独特价值？

“首先，观城的“大”，不止于规模，更在于资源的全方位覆盖。

在深圳，大城项目并不鲜见，但真正能够实现超大规模公共配套设施建设、资源高度聚合的，却屈指可数。

很多人可能没注意到，观城贡献了50%的面积拿来建设公共配套，精心规划了8所学校、5座市政公园、1座文体配套设施、1所专科医院……满足了从幼到老的全部生活所需，宛如一座自给自足的“微缩城市”。

尤为值得一提的是，此次的城市配建在以往项目基础上实现了又一次重大升级。

如项目规划的超40万㎡商业-观城壹方，再造壹方天地2.0升级版。

以“ 公园 + ”为主题，融合“观澜之钻”地标建筑、马坜大屋打造特色文化商业街区，打造龙华商业新地标。

众所周知，大型的商业通过其规模效应、人流聚集和功能复合性，往往能重塑板块或片区空间结构，也将会影响到住宅价值。

如东京六本木新城，将原本分散的六本木地区转型为东京国际文化中心，带动周边地价上涨30%；成都太古里-IFS双子，2022年贡献锦江区30%社零总额。

这不仅是项目的保障，也是区域价值重塑的体现之一。

▲鸿荣源观城商业效果图

再如项目将5大不同主题的公园搬到了家楼下，超23公顷的广阔天地，满足人们对公园的所有渴望。

可以说5大主题公园聚合，超23公顷的的绿色天地，如同城市中的天然氧吧，浸润着每一寸空气。

在这里，你可以漫步林间小道，聆听鸟儿的欢歌；可以坐在草坪上，感受微风的轻抚；可以与家人朋友一起，享受大自然的馈赠，感受到自然的磅礴力量。

▲鸿荣源观城公园效果图

“其次，观城的“大”，还在于高度的资源聚合能力，通过巧妙串联各类资源，为居民带来前所未有的便利体验。

相较于其他大城分区、分模块的建设模式，观城构建了一套独特且高效的串联机制。

以独创的超3.6公里空中连廊为例，这一创新设计宛如一条灵动的纽带，将5大公园、商业区、住宅区、办公区以及文化休闲场所紧密相连。

通过这条空中连廊，居民无需穿越繁忙的街道，就能轻松穿梭于各个功能区域之间，享受便捷的出行与丰富的生活体验。

▲鸿荣源观城空中连廊示意图

不仅如此，项目还将高速直通小区地库，为给居住者带来极致的出行体验。

此前谁也没想到，项目会不惜成本在梅观高速上增设了一条专门驶入观城的出口匝道。

这一举措使得居住者能够直接从高速驶入小区地库，大大减少了等待红绿灯的时间，也避免了绕行的困扰，实现了从小区直通福田。

▲鸿荣源观城交通示意图

可以说，观城是一个经过精心“缝合”的全业态大城。

一边是能满足职、住、商、娱、教、医等全面需求的大城，一边是通过经典的连廊设计把各区、各配套打通串联，形成一个人车分流、高效便捷的城市平台。

这样的项目，对区域的影响和贡献也必然是全方位且深远的。

当然，不容忽视的是，从深圳楼市的长期发展态势来看，大盘项目往往展现出更为强劲的“抗风险性”和“流通性”。

像南山的华润城、宝安的宏发前城、龙岗的颐安都会中央，在分化的市场下，它们依然能够凭借自身的规模优势、品质保障以及完善的配套设施，保持稳健的市场表现，成为购房者竞相追捧的热门之选。

03.

政治地位+产业赋能

两大维度共塑深圳北部新中心

实际上，回顾鸿荣源过往的项目布局，从宝中的壹方中心，到龙华中心的壹成中心，再到沙井的珈誉府，不难发现鸿荣源在项目选址方面始终展现出极为考究的眼光与精准独到的判断力。

直至此次备受瞩目的观城，其所在位置依旧可圈可点，正处于蓬勃发展的“深圳北部新中心”，具体可以从两个维度来看：

“维度一：项目所处的观澜，政治地位举足轻重。

龙华区政府就选址在观澜，这一决策本身就意味着是对一个区域发展潜力的高度认可和精准预判。

同时它的存在，也像一个强大的磁场，吸引着各类优质资源在此汇聚。

以龙华区政府为核心向外辐射，会发现一系列令人瞩目的文体设施正拔地而起：

观湖美术馆已经建成使用，在建的观湖文化体育中心（已封顶）、观澜体育中心（在建中），无论是规模还是设施配备，都超越了龙华简上体育馆。

鹭湖三馆一院（图书馆、群艺馆、文化馆、大剧院），作为目前龙华区最大的文化设施建筑群，已在去年8月封顶。

可见，观澜已然成为城市优质资源的“聚宝盆”，多元资源在此交织融合，城市面貌、居住品质实现了质的飞跃。

▲鹭湖三馆一院效果图

“维度二：产业赋能，观澜崛起为深圳产业新高地。

在最新的城市发展规划中，龙华提出了“一环一轴，双心多点”空间格局，观澜已升级成为龙华市级功能中心，其战略定位之高，甚至超越了北站中心。

其实，观澜的产业实力一直被许多人所忽视。

当我们深入探究，便会发现观澜正全力打造龙华产业转型的桥头堡，引领区域产业迈向新的高度。

放在整个龙华版图里看，龙华布局的12大数字经济产业区块中，观澜独占3/4的份额，在7大重点片区中，同样占据3席。

据统计观澜已坐拥龙华超70%的产业资源，成为了龙华产业发展的中流砥柱，是深圳的又一产业新高地。

尤为值得一提的是，观澜还有一条媲美硅谷101的高速——梅观大道。

虽然全长仅约20公里，却承载着龙华91%百强企业产值、72%的10亿产值企业，沿线串联着观澜的九龙山数字城、鹭湖中心城等先进制造园区。

▲梅观大道沿线产业分布｜示意图，仅供参考

单看其中任何一个重点区域，都足以彰显观澜产业的强大实力。

如规模相当于2个科技园的九龙山数字城，作为全市22个市级重点开发建设区域之一，是大湾区深港莞区域中轴的关键节点，更是深莞合作的战略门户区域。

自2020年启动开发建设以来，在短短四五年间，便吸引了众多行业巨头争相入驻布局。

像华为、迈瑞医疗、美团、富士康、华润三九、稳健医疗、硅谷动力等知名企业纷纷落子于此，逐渐形成了强大的产业集聚效应。

按照规划，未来产值超3500亿，是北站商务区的1.75倍。

▲九龙山数字城效果图

再看鹭湖中心城，在龙华国土空间分区规划（草案）中明确为“龙华中心”，将升级成为千亿元的“行政+科技+文化+生活”综合服务功能区。

近两年，鹭湖中心城发展势头迅猛，普门科技、联得大厦、高新园片区联嘉祥、思创科技科达利、宝明科技、西门子能源等项目相继建成投产，有力带动龙华北部产业转型。

同时，鹭湖中心城还是全市首个、全国规模最大的高端医疗装备产业发展集聚区——深圳国际医疗器械城的核心承载区。

按照规划，未来将引入重点企业超500家，打造产值约1500亿，进一步提升龙华乃至深圳在医疗健康领域的产业竞争力与影响力。

▲国际医疗器械城效果图

随着片区的不断发展进阶，观澜将是龙华独一无二的产业发展高地。

产业汇聚带来的不仅是经济的繁荣，更是人才的集聚、技术的创新与城市品质的提升。

观城身处这片产业热土，必将充分享受区域发展带来的红利。

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约88㎡3房2卫，偏实用，刚需可一步到位。

该户型总价约336-359万/套，无疑为预算有限的刚需家庭提供了绝佳的上车机会。

整个户型南北通透，可观花园和城市景观。

设计上则以实用性为导向，客餐厅一体连接开间3.3米的阳台，全明通透的格局，无论是通风性、还是采光性都非常好。

此外，卧室、厨房、卫生间均配备飘窗，有效增加了室内的使用面积。

尤其是主卧的270°转角飘窗设计，不仅采光效果极佳，还为业主提供了更多利用空间，后期做成衣柜、梳妆台等，兼具实用性与舒适性。

而且2卫的配置也是刚需一步到位的优选，二人世界、三口之家，即便后期有老人一起居住或有二胎计划，也不拥挤，是全周期可成长户型。

约98㎡3房2卫，更阔绰，是改善的舒心之选。

如果预算宽裕的话，总价约378-404万/套的98㎡户型，是改善家庭不错的选择。

除了3开间朝南设计，还有很多影响到今后生活的小细节：

S型内嵌冰箱的设计，兼顾到了空间利用与美观度；

且主卧带有南向270°大飘窗，保证最大程度展开景观面和采光通风性，套间设计也有效保证了主人的私密性；

客卫还是三分离明卫设计，能有效减缓一家人工作日“早高峰”排位拥挤的现象，使用起来更便捷。

约108㎡4房2卫，是四世同堂或多孩家庭的升级之选。

该户型是东南朝向，总价约475-491万/套。

一进门，客餐厅连接开间约3.6米阳台，形成了一个宽敞、通透的公共活动空间，景观视野极佳，可俯瞰整个园林、公园或学校的美景。

来到卧室，主卧采用套房设计可做步入式衣帽间，重点是带有4个飘窗，并是L型全景大飘窗，除了带来双倍的采光之外，还拥有开阔的景观视野。

两个次卧之间也能灵活组合，可根据家庭人口的变化进行自由组合。

无论是作为儿童房、老人房，还是书房、娱乐室，都能轻松满足不同的居住需求，为家庭生活带来了更多的可能性。

另外，本次还推出了约117㎡大户型，实现终极置业，总价约509-520万/套，不过仅52席，感兴趣的也可以看看。

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1、[贷款] 央行：2025年二季度末，人民币房地产贷款余额53.33万亿元，同比增长0.4%，增速比上年末高0.6个百分点，上半年增加4166亿元。房地产开发贷款余额13.81万亿元，同比增长0.3%，上半年增加2926亿元；

2、[外贸] 深圳海关：2025年上半年深圳进出口2.17万亿元人民币，占同期全国进出口总值的9.9%。其中，出口1.31万亿元；进口8588.6亿元。进出口、出口规模居内地城市首位，进口规模创历史同期新高；

3、[规划] 龙华区国际医疗器械城产业片区土地整备规划公布：规划容积超145万平，其中住宅74.5万平方米（含保障性住房9.9万平方米），深圳打造首个国际医疗器械城；

4、[新政] 惠州第四代住宅标准发布：空中花园不超过套内面积的35%；

5、[规划] 香港发展局与教育局宣布“城中学舍计划”接受申请，鼓励将现有商厦改装为学生宿舍；

6、[新盘] 上海海上原墅二批次开盘：86套房源在约2小时内迅速售罄；

7、[土拍] 上海第六批土拍7月24日开拍，8宗地块总起拍价236.7亿；

8、[土拍] 杭州两宗住宅用地约18.98亿元成交，其中余杭区地块溢价率29.65%、拱墅区地块溢价率7.29%；

9、[交通] 交通运输部：“十四五”时期，我国城市轨道交通运营里程约1.1万公里、居世界首位，城市公交运营线路总长度达到175万公里，比“十三五”末分别增加48.5%、18.3%；

10、[规划] 国资委：央企要主动融入城市发展创新生态，积极参与城中村和危旧房改造。