新力IPO冲刺,黑马、高毛利与负债里的资本故事

　观点地产网如果不出意外，年仅9岁的新力将在2019年内登陆梦寐以求的资本市场。

　　近日，港交所信息显示，新力控股（集团）有限公司已通过IPO上市聆讯。按照港交所流程，接下来新力将完成路演、招股，直至公开发售的IPO之旅。

　　在2018年房企新一波赴港上市热潮之后，2019年的房企IPO显得略为冷清，今年以来也仅有德信、银城、中梁等三家房企成功上市，总筹资规模不到50亿港元，无论是筹资规模还是IPO数量都较去年锐减。

　　另一方面，随着整体融资渠道收紧，房企资金成本水涨船高，行业渐入寒冬的环境下，通过上市打通融资渠道依旧是房企必然的选择。

　　从规模上看，新力是行业前50强中为数不多尚未上市的企业。观点指数2018年和2019年上半年的销售榜单中，新力分别以822亿、346.8亿位列36名和48名。另据数据显示，从2016年161亿元的行业百强，2017年452亿元行业40强，再到2018年822亿元，新力近三年的年均复合增长率超过120%。

　　若能成功敲钟，新力将成为最年轻的上市房企，从2010年成立至今，新力仅用了9年就让这家江西本土房企登上资本舞台，新力也是今年上市房企中资产和销售规模仅次于中梁的企业。

　　事实上，从今年5月24日正式递交招股书，这家年轻的资本新贵被迅速聚焦在镁光灯下。高增长的黑马光环背后，高负债和现金流问题也是市场对新力能否成功上市的隐忧。

　　经过近半年等待，新力的上市计划终于有较新进展，近千页的招股书也为外界揭开了这家低调新晋房企快速成长的秘密和筹码。

　　江西、黑马与大湾区

　　2010年，新力起源于江西，准确地说是省会南昌（楼盘），排名前列个项目“南昌帝泊湾”拉开了建筑出身的张园林房作为地产商的道路。

　　经过近十年的深耕，新力发展成为江西省住宅开发房企的龙头，并将项目拓展至长三角地区、大湾区及中西部核心城市及其他高增长潜力地区。

　　2017年，新力走出江西，将总部搬至上海（楼盘），外界开始注意到这家发展迅速的赣系房企。

　　招股书数据显示，于2016年、2017年及2018年，新力分别录得收益22.23亿元、52.41亿元及84.15亿元，实现净利润分别为1.3亿元、2.78及5.55亿元，尽管整体规模不大，复合年增长率却高达94.6%和105.9%。

　　与此同时，2016年-2018年，新力的资产总额也由200.2亿元，扩大至488亿元和776.07亿元，几近实现翻番。

　　这是一家典型黑马的速度，随着行业集中程度不断提升，中小房企的出路依旧只有唯快不破。而作为其中成功突围的一家，则与新力积极布局、多元化拿地、打造产品不无关系。

　　招股书数据显示，截至2019年7月31日，新力拥有110个处于不同开发阶段的项目，覆盖全国11个省份27座城市。而在2016年，新力布局的城市还不足10个。

　　其中，江西省内项目达到55个，占比超过一半；而长三角、大湾区和中西部核心城市则各有13、20和22个项目分布，合计拥有土地储备达15.0百万平方米。

　　尽管与大型房企相比，新力的布局面并不算广，但对千亿规模前的房企而言，在保证管理半径，提升执行效率的前提下，将土储布局集中不失为合理的选择。

　　而从土地成色来看，新力则多集中在核心及拥有高增长潜力城市，除江西大本营外，粤港澳大湾区和中西部核心城市成为新力布局最集中的区域，包括广州（楼盘）、成都、武汉（楼盘）、长沙（楼盘）、中山（楼盘）、惠州（楼盘）、清远（楼盘），另外还进入长三角的杭州（楼盘）、苏州（楼盘）、无锡（楼盘）、南京（楼盘）等二三线城市，针对具有潜力的区域市场做机会性拿地。

　　拿地多元化与高毛利

　　如果说规模反映的是房企发展的速度，利润表现则更能体现房企的发展质量。

　　根据招股书，于2016年、2017年及2018年，新力的毛利率达24.70%、33.7%、37.30%，分别实现净利润1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元。

　　企业如何实现高毛利，方法无非是降低成本、提高溢价。

　　数据显示，2016-2018年，新力每平方米平均土地成本分别约为1184元、1274元及1129元。与此同时，三年的建设成本分别约为10.92亿元、22.33亿元及32.55亿元，分别占其同年销售总成本约25.1%、25.1%及24.0%。

　　在拿地渠道上，除传统的招拍挂，并购、合作也是新力相对偏好的方式。据了解，新力并购合作所占比例是很大的，大约是70%到80%，对并没有资金优势的新力而言，当一手土地已经冲高的时候，为适当控制投资规模，寻找合作方，再分享新力的品牌溢价是更为合适的拿地方式。

　　值得一提的是，9月初，新力还参与大湾区的旧改——广州增城新塘新墩南安村开发。

　　观点地产新媒体了解到，今年6月17日，广州增城区政府官网挂出了一份闲置土地信息公开公告，其用地单位为广州荣和房地产有限公司。随后，新力海石房地产开发（广州）有限公司于7月加入。

　　根据资料，该地块位于增城新塘西北部，陈家林路西侧，此项目不计算容积率建筑总面积为34.35万平方米，项目由43栋33层和6栋34层的高层洋房组成，总户数6308户，居住人口超2万人，预计将提供超百亿货值。

　　另一方面，通过产品打造实现可观的项目溢价，也是新力实现高毛利的重要因素。

　　招股书透露，目前新力已梳理形成三大产品体系，湾系、园系和悦系，分别针对首次置业者、家庭升级者和大家庭或高收入家庭。

　　随着房地产行业竞争加剧，倒逼房企提升品质已成为当下不可逆的趋势，品质也逐渐成为定义企业核心竞争力的重要指标。

　　负债、现金流的AB面

　　不可否认的是，规模狂奔的同时，高杠杆、现金流是企业快速发展阶段中无法避免的过程，而新力的上市一定程度上也和融资相关。

　　招股书数据显示，截至2016年、2017年、2018年及2019年4月30日，新力的银行及其他借款以及公司债券总额分别约为64.37亿元、166.75亿元、221.03亿元及264.69亿元。除银行外，融资来源包括信托公司、资产管理公司及其融资平台以及其他金融机构订立的融资安排。

　　其中，银行和信托是新力融资的主要来源。据观点地产新媒体统计，截至2019年4月30日，新力264.69亿元有息负债中，来自银行的约有110.22亿元，公司债券10.23亿元，另有信托融资约为140.91亿元。

　　新力认为，与银行借款相比，信托等融资安排通常在获得的可能性、审批流程和还款要求方面可提供更大的灵活性，为其一些项目开发尤其是在银行信贷环境收紧时提供了有效的替代性资金来源。

　　据了解，上述信托融资的成本绝大多数位于8%-11%之间，仅有少数超过13%，尽管与银行相比成本偏高，但在融资收紧环境下，这一融资成本也与许多上市房企相当。

　　招股书中，新力的负债率也呈现下降趋势。净资本负债比率由2017年的270%降至2018年末240%，与同样等待上市的房企相比，这一负债水平并不处于高位。以7月份成功上市的中梁为例，其2015年-2017年的净资产负债比率就分别为1335.0%、1790.2%以及339.5%。

　　若新力能成功上市，打开资本通道，相信对进一步降负债产生正面的作用。

　　事实上，借用杠杆撬动规模是所有房企发展的必由之路，当中更为关键的在于是否有足够的风险控制能力，将企业放在安全边界之内。

　　尤其在“现金为王”的当下，现金流的管控是房企最为重视的B面。

　　Wind数据统计，在A股已发布2019年上半年业绩的TOP30房企中，公布2019年上半年经营性现金流净额的仅有17家，其中处于正值的仅有10家房企。

　　根据招股书，2016年、2017年和2018年，新力来自经营活动的经营现金流量分别约为-20.38亿元、-65.48亿元和17.25亿元。

　　尽管由于物业开发活动持续增加及增强土地收购力度令2016年和2017年新力的经营现金流为负，但通过物业预售及销售回款，融资活动，新力将公司放在了现金流为正的安全边界内。

　　另外值得注意的是，除住宅开发外，新力同时在开发商业物业，包含写字楼、酒店及其他商业体物业，预计未来也将为公司产生稳定的租金收入。

（来源：观点地产网）