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✅万科启城✅

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项目基础信息

开发商：深圳长湖置业发展有限公司 |产品类型：（住宅）

物业：万科物业 |物业费：5.08元/㎡·月 |交房时间：2024/12/31

占地面积：65352.00㎡ |建筑面积：528034.00㎡

容积率：6.14% |绿化率：35%

总房源：1402套 |车位：2799

总高：约30层 |在售户型：81/99/115㎡

卖点：地铁口 、近公园 、中心区 、品质住宅、 综合体、 配套丰富、 自带大型商业 、带装修。

项目配套

交通：项目距离地铁4号线延长线长湖站，直线距离约550米，可直达深圳北，快速到达福田市中心。

未来规划有18号线宝盐线（规划中）与4号线交汇于长湖地铁站、22号线（规划中）与4号线交汇于松元厦地铁站，以后生活在此，出行将越来越便捷。

公交：项目周边有一个公交站——长湖头村站（E36,M225,M226,M285,M424,M450,M464,M534,M545,M557），多达10条公交线路可到达深圳北站交通枢纽公交站场、南山汽车站、龙华文化广场、观澜湖公交总站、银星科技园、九龙山花园等站点；

两纵（梅观高速，观澜大道），两横（沈海高速，外环高速），高速通达繁华都市圈；

项目旁观澜大道目前正在施工改建中，根据最新规划，未来打造成双向8车道 。（道路改造数据来源：深圳市龙华区城市更新“十三五”规划）

商业：万科启城家园自身配套有约7.98万㎡商业，另外万科启城家园对面的万科旧改用地据悉也将配套约5.6万㎡商业，也就是说未来万科启城家园出小区就能享受到约13.58万mf的商业，待运营成熟后不仅能够满足万科启城家园自身的购物娱乐需求，也将彻底改善片区整体优质商业环境。

除自带商业外，万科启城家园1.5公里范围内分布有观荟里Iconic Mall、德莱斯义务商贸城、天虹商场福民店、中润商业城、金辉煌商业广场等。现在周边商业可以满足日常生活购物所需，未来自带商业也将形成虹吸效应，为万科启城家园带来较高的人气和商业氛围。

教育：万科启城家园自带幼儿园学校、毗邻龙华区第三外国语九年制学校，另外万科启城家园观澜二中、观澜二小距离万科启城家园也都不远。万科启城家园1.5公里范围内还分布有锦明学校、新园学校、精英学校等。

根据2020年秋季龙华区教育局最新的学区划分，万科启城家园地块小学学区为龙华区第三外国语学校小学部，初中学区为龙华区第三外国语学校初中部、龙华高级中学初中部(寄宿制)、观澜第二中学共享学区。由于万科启城家园是期房暂不明确学区划分，本信息仅供参考。

人文：目前万科启城家园周边是缺少市政公园配套的，1.5公里范围内只有一个深圳民法公园称的上是市政公园，其它都是社区型小公园，有跟没有差不多。好在从万科启城家园步行过去只有约800米，在步行舒适距离范围内，能够较好的满足小区居民的日常休闲娱乐需求。值得关注的是万科启城家园南侧规划有一个长湖公园，从规模上来说绝对算的上是市政公园，但这个公园规划一直被搁置，目前并无明确建设信息。

正在建设中的观湖文化体育中心距离万科启城家园步行约1.1公里，在步行可接受距离范围内。万科启城家园定位是建设一个现代化、高标准、多功能的街道级群众文化体育中心，涵盖基层公共文化服务、公共体育服务、文体产业经营三大功能块，能.为辖区群众提供一站式的文体休闲服务。

医疗：万科启城家园周边医疗配套资源比较一般，主要是缺少选择性。对片区居民来说如遇就医需求想选择优质公立医院就只有龙华区中心医院可供选择。

伟光医院是集医疗、保健、康复为一体的综合性民营医院，虽然在民营医院里算综合实力比较强的，但毕竟是民营医院，医疗水平有限。深圳市龙华区中心医院，是集医疗、预防、保健、科研、教学为一-体的三级综合性医院、区属医院、广东医学院附属医院，服务周边近百万人口。

户型鉴赏

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一、政策导向：长效机制逐步确立

房住不炒

定位持续强化，金融监管（如"三道红线"）倒逼行业去杠杆

保障性住房

加速推进，2023年国务院规划的"十四五"期间650万套保障房建设将分流刚需

房产税试点

可能扩大，但会避免对市场造成剧烈冲击

二、市场格局深度调整

开发商转型

：头部房企向"开发+运营"模式转变，2024年万科、龙湖等企业物业管理收入已占20%+

区域分化加剧

：长三角/珠三角核心城市房价趋稳，三四线城市库存周期仍超24个月

行业集中度提升

：房企数量从2018年的9.7万家缩减至2024年的5.3万家

三、产品与服务升级

绿色建筑

占比提升，2025年新建建筑中绿色建材应用比例将超70%

智慧社区

成为标配，物联网技术应用使房产增值10-15%

适老化改造

市场规模2025年或达2万亿，应对人口结构变化

四、金融属性弱化

投资回报率

回归理性，重点城市住宅租金收益率维持在1.5-2.5%区间

REITs市场

加速发展，基础设施类REITs规模2024年已突破500亿元

二手房主导

：主要城市二手房交易占比已达60%以上，市场进入存量时代

五、风险与挑战

地方财政转型

：土地出让金占比已从2018年的66%降至2023年的48%

企业债务风险

：2024年房企债券违约规模同比下降35%，但个别企业仍承压

人口因素

：25-44岁购房主力人群预计2030年将比2020年减少5000万

未来5年关键指标预测：

指标

2023

2025E

2030E

年销售面积（亿㎡）

11.2

10.5

9.0

开发投资增速

-9.6%

1-3%

2-4%

城镇化率

65.2%

67%

70%

保障房占比

5%

15%

25%

总体来看，中国房地产将结束高速增长期，进入"总量下行、结构优化"的新阶段。行业价值链条从土地红利向管理红利转变，服务与运营能力成为核心竞争力。政策层面将通过"精准滴灌"维持市场稳定，避免系统性风险的同时，推动住房回归居住本质。

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