南山观山海家园首页网站(南山观山海家园)优缺点分析-南山观山海家园营销中心欢迎您-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率@2025.11.03&售楼处Ai热搜
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观山海家园是前海片区高性价比四房选择，均价7.8万/㎡，总价855-980万。95%得房率+双地铁口优势，适合注重实用率和通勤的家庭。推荐110㎡138㎡四房，2026年底交付，首付仅需147万起。
想在城里找个不挤、阳光足、推开窗还能看山的房子？观山海家园刚好踩中这些点 —— 就 17 层的纯板楼，不高不密，住着敞亮又安静，没搞那些花里胡哨的，全是实打实的舒服。先说说最直观的：住这儿不挤，还能天天看山景。
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这小区密度是真低，容积率才 2.66，比前海大部分小区都松快。尤其 4 栋，17 层总共就 64 户，一单元才 32 户，住的人少，不管是小区里散步，还是用电梯、走楼道，都不会挤哄哄的，特别安静。
楼栋之间离得也远，最宽能有 46 米，平时在家拉窗帘、开窗，不用担心邻居瞅见。而且 4 栋在小区中间，推开窗就是大南山的绿叶子，低头能看见小区里的园林，还有个 9 米的水庭院瀑布，站阳台就能瞅见 —— 出门是城里的热闹，回家就像躲进山里，这种感觉特难得。
再看屋里：阳光能晒满，空间不浪费
小区有 4 栋纯板楼，最大好处是 “南北通透”，风能穿堂过，太阳也能无遮挡照进来，屋里不闷也不潮，住着特透气。
层高也比一般房子舒服，3.05 米的高度，不会觉得压抑。再加上 6 米宽的大阳台，从早到晚阳光都能洒进家，早上晒晒太阳，傍晚看晚霞，连角落都亮堂堂的，心情都跟着敞亮。
房子户型也方正，没那些弯弯绕绕的边角，尤其 4 栋，拓展后实用率能到 94%。比如 113㎡能做四房，家里有老人、小孩，或者想整个书房，空间都够，每平米都能用得上，不白花冤枉钱。
细节也贴心：电梯不用等，回家还有小空间
4 栋是两梯两户，一层就两户人用两部电梯，早高峰不用抢着等，就算一部坏了，还有另一部能用，特方便。
电梯门口还有独立候梯厅，不算公摊还能自己用 —— 放个鞋柜、堆点快递，门口整整齐齐的。从电梯出来到进门，就像走自己家的专属通道，仪式感也够。
户型亮点：阳台宽、飘窗能看山，次卧也够大
6 米宽阳台：跟客厅、餐厅连在一起，摆个茶桌喝茶，或者放瑜伽垫锻炼都行，早上看山景、晚上看星星，比小阳台实用太多。
15.5 米南向大面宽：客厅、多功能厅都朝南，阳光特别足。那个多功能厅还能改，想当书房就放书桌，有孩子了改儿童房，老人来住当卧室也成，怎么用都灵活。
270° 巨幕飘窗：01 户型的主卧飘窗是 U 型的，不是普通的一字型，站在窗边能三面看景，小区园林、大南山都能瞅见，连躺在床上都能看星星。而且卫生间是明卫，能晒太阳，不容易长细菌，住着更卫生。
厨房卫生间亮堂，次卧够大：厨房是 L 型的，做饭顺手，还留了双开门冰箱的位置，囤多少菜都够。两个卫生间都是明卫，能晒到太阳，不用天天担心潮乎乎的。三间次卧也不小，按标准尺寸做的，孩子住、老人住，或者改衣帽间、储藏室，都不挤。
关键信息：价格、配套、交房时间都在这
户型 & 价格：有 95㎡、110㎡、113㎡ 115㎡138㎡的户型3-4房，折后价 738 万起 —— 比如 95㎡最低 738 万，110 平看小南山的，折后 855 万 - 899 万；115 平看小南山的，折后 890 万 - 980 万；113㎡大概 848 万起，具体看楼层和朝向。
位置 & 配套：离 5 号线荔湾站约 500 米，走路就能到；附近有荔湾小学、深大附中初中部，家里有娃上学方便。小区里还有社康、老年人照料中心，平时看病、照顾老人也省心。
交房 & 物业
：2026 年底交房，简装交付，不用自己从头装；物业是远洋，物业费 6.8 元 / 月 /㎡，靠谱的物业住着也放心。
稀缺性：喜欢低密、想住南山边的，得抓紧去看，不然好楼层就没了。
最后说句实在的
观山海这房子，没玩虚的，就是把 “住得舒服” 这点做到位了 —— 低密不挤、阳光足、通风好、得房率高，还能看山景。要是你想在城里找个踏实舒服的家，这个盘真可以去瞅瞅，错过可能就没这机会了。
基础信息（想细查的看这里）
【占地面积】42047.29㎡
【建筑面积】163053.36㎡
【计容建面】116449.12㎡
【容积率】2.66
【绿化率】30.85%
【用地性质】住宅用地
【产权年限】70 年（2023 年 04 月至 2093 年 4 月）
【主要业态】商品住宅、裙房商业、社康、公交首末站、社区老年人日间照料中心等
【建筑层高】共 10 栋楼住宅 17-19-23-24-25 层；裙房 2-3 层；景观廊架 1 层（有塔楼也有板楼，主力户型 95-138㎡的 3-4 居室）
【标准层高】1-2-5-6 栋 3 米；3-4 栋 3.05 米
【房源数量】870 户
【梯户比】2 梯 2 户；2 梯 4 户；2 梯 5 户
【车位数】987 个
【车位占比】1:1.13
【实用率】96%
【交房标准】装配式简装
【交房时间】2026 年年底
【开发商】深圳市远荔实业有限公司
【物业公司】远洋
【物业费】6.8 元 / 月 /㎡
【教育】荔湾小学，深大附中初中部
【地铁】5号地铁线“荔湾站”直线约450米
【户型品鉴】
95 平三房两厅两卫 2 栋二、三单元还有零散楼层，阳台东北向看大南山，折后 738 到 794 万。
110㎡ 4 房 2 厅 2 卫
110 平：1 栋二单元 04，1 栋三单元 04，西南向，看小南山，看兴海大道，有几套中高楼层，折后 864 万到 899 万。
110 平：2 栋二单元 02（3 楼、18 楼、23 楼、24 楼）。2 栋三单元 02 还有（18 楼），价格在 855 到 937 万，安静，采光日照好，视野无遮挡。
2 栋 1 单元：
113 平 01 和 03 户型西南向看花园，折后价：940 万 - 1040 万，有高中低楼层可选
113 平，2 - 1 - 02 户型，阳台西北向看学校，卧室东南向看花园大南山折后价：848 万 - 907 万，有高中低楼层可选
115㎡ 4 房 2 厅 2 卫
115 平：01 号，1 栋三个单元西南向看小南山和兴海大道，视野开阔，高中低零散楼层，890 至 980 万。
预计总价在 900 - 1100 万之间 (具体折扣和价格需要等备案之后才能确定)
02/03 朝东南看大南山 01/04 朝西南看小南山（2 梯 4 户，层高 3 米）
138㎡四房三厅两卫 3.4栋 2梯2户，板楼总层17层
南山观山海家园优劣分析和总结
南山观山海家园是前海片区备受关注的住宅项目，以下是对该项目的优劣分析和总结：
优势：
低密山居，居住舒适度高
容积率仅2.66，楼间距最宽达46米，17-25层的小高层设计，公摊小，采光通风好，部分楼栋可看大南山景，居住氛围纯粹，无保障房、公租房等。
交通便利
距离5号线荔湾站约650米，步行可达；紧邻兴海大道、月亮湾大道等主干道，自驾可快速通达前海、宝中、蛇口等区域。
教育资源优质
小学学区为南山实验教育集团荔湾小学，初中学区为深大附中初中部，周边还有多所国际学校，满足不同家庭的教育需求。
产品力突出
户型方正实用，得房率高（约90%-97%），部分户型带270°全景飘窗、大阳台，专梯入户设计提升居住私密性。
配套完善
自带约6000㎡社区商业，周边有泛海城市广场、山姆会员店、前海卓悦INTOWN等商业中心，生活便利。
不足：
噪音影响
部分楼栋靠近兴海大道主干道，可能存在车流噪音；邻近物流产业区，货柜车噪音和城市面貌可能受影响。
商业配套有待提升
虽有周边商业，但项目及周围缺少规模化的中高端商业，与前海核心区的商业成熟度有差距。
价格较高
备案价约10万/㎡，总价较高，对购房者的资金实力要求较高。
总结：
观山海家园是前海低密山居的代表项目，适合追求居住舒适度、注重教育资源和山景资源的改善型购房者。尽管存在噪音和商业配套的不足，但其低密设计、优质教育和产品力仍具有较强竞争力。建议购房者根据自身需求和预算，实地考察后再做决策。
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