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罗湖布心，京基天韵府在2025年7月30日之前精装交房。

京基天韵府占地面积约为19457.94㎡，总建筑面积约246507.04㎡，容积率高达10.26.最大层数62层。

主要由2栋62层的回迁房单元、1栋62层5梯7户的商品房、1栋52层的商务公寓单元，以及一所幼儿园所组成。其中京基天韵府对外发售的商品房，就集中在1栋B单元，包含了7种户型，共计244户房子，停车位995个。

项目基本信息

【项目名称】京基·天韵府

【占地面积】4.8万㎡

【建筑面积】54.8万㎡

【推售产品】70㎡-180㎡2房-5房

【交付标准】毛坯交房

【交房时间】2025年9月份

【产权年限】70年

【房产性质】住宅

【容积率】11.1

【绿化率】30%

【开发商】京基集团

【物业公司】京基物业

【项目地址】深圳罗湖东湖路五号线布心站D出口

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交通配套

周边直线3km范围内有10个地铁站，轨道交通发达，距离最近的地铁站是5号线布心站，项目距离7号线太安站也很近，距离不到一公里。周边直线1km内有23个公交站，距离最近的景亿山庄站仅有207m，周边公共交通极为便捷。

商业配套

楼盘周边3km范围内有29个商场，包括深圳天河城购物中心(粤海城店)、喜荟城、IBCMALL、深圳布吉万象汇、福安购物广场等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。

教育配套

整个项目属于一个大学区，也算是一个学位房。直线3km范围内有105个幼儿园; 38个小学， 25个中学。最近的是翠园东晓集团布心中学以及它布心小学在我们的一个西北侧这个位置，其他中小学也项目三期的后面，临近的是三所学校，整个区域它算是个大学区，包含在香港中文大学附属礼文学校，也有翠园中学（东晓校区），项目华南侧这边的学校都是可以就读的。

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医疗配套

楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有5个一级及以上医院。其中深圳市康宁医院距离楼盘1.9km，深圳市人民医院距离楼盘2.7km，深圳市职业病防治院门诊部距离楼盘658m，为医疗需求提供了保障。

生态配套

京基·天韵府项目周边自然生态环境优越，拥有109个公园，最近的公园距离项目仅358米，为居民提供了方便的休闲场所。在项目园区内，有精心规划的园林景观，占地1.43万平方米，配备老人和孩子活动场所以及健身器材。居民可以在这里尽情享受自然与舒适的宜居氛围。

户型鉴赏

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房产未来十年价格大概率持续上涨的六大底层逻辑

一、经济基本面持续领跑

深圳经济韧性极强，2024 年 GDP 达 3.68 万亿元，同比增长 5.8%，战略性新兴产业增加值占比 42.3%，增速高达 10.5%深圳市统计局。以智能网联汽车为例，2024 年该产业集群增加值突破千亿，同比增长 38.8%，产业链企业超 2700 家。这种以硬科技为核心的产业结构，持续吸引高收入群体 ——2024 年深圳人均可支配收入达 8.11 万元，同比增长 5.5%深圳市统计局，为房价提供坚实购买力支撑。

二、人口红利深度释放

深圳人口结构年轻且增长质量高。2024 年新增常住人口 19.94 万，居全国首位，实际管理人口超 2300 万。15-59 岁劳动人口占比 79.53%，平均年龄仅 32.5 岁，这种 “年轻人口 + 高学历人才” 的组合，形成持续的住房刚需。即便部分年轻人因短期压力离开，城市的产业活力仍会吸引更优质人才流入，例如 2024 年高校毕业生留深比例达 38%，创历史新高。

三、土地供需矛盾加剧

深圳土地资源极度稀缺，2025 年计划供应商品住房用地仅 60 公顷，且多位于核心区域深圳政府在线。2024 年宅地仅成交 6 宗，但深湾地块以 185 亿元高价成交，溢价率 70%，显示市场对优质地块的争夺白热化。旧改虽被寄予厚望，但 2025 年计划释放的 60 公顷居住潜力用地中，实际可转化为商品房的比例不足 30%，且周期长达 5-8 年。供需失衡下，核心区域房价易涨难跌。

四、大湾区战略深度赋能

基础设施 “硬联通” 重塑城市格局：深中通道通车后，深圳至中山通勤时间缩短至 30 分钟，前海与珠江口西岸的产业协同效应显著提升。政策 “软联通” 持续突破，例如 “湾区标准” 互认覆盖金融、医疗等领域，港澳居民跨境购房门槛降低粤港澳大湾区门户网。前海扩容至 120.56 平方公里后，2024 年新增注册企业超 2.3 万家，其中港资企业占比 18%粤港澳大湾区门户网，高端置业需求集中释放。

五、政策环境持续优化

2024 年以来，深圳取消二手房指导价、降低首付比例至 15%、调整增值税征免年限为 2 年深圳市住房和建设局，直接刺激市场回暖。房贷利率维持历史低位，首套利率 3.05%、二套 3.45%，购房成本显著下降。尽管人才房供应增加（2025 年计划推出 2000 套），但这类房源主要面向特定群体，且价格约为市场价的 60%，对商品房市场分流作用有限。

六、区域分化下的结构性机会

未来十年，深圳房价将呈现 “核心区领涨、非核心区补涨” 的分化格局。前海、后海等金融科技核心区，因产业密度高、配套成熟，房价年均涨幅预计达 8%-10%；光明科学城、深汕合作区等新兴增长极，随着产业落地和基建完善，房价增速可能跑赢大市；而老旧小区和缺乏产业支撑的区域，涨幅相对有限。这种分化本质上是城市资源向高效区域集中的必然结果。