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广州楼市的大型塌房现场来了？！

这没人能想到吧？

当年挤破头抢房的所谓“天价豪宅区”琶洲TOD,如今要被自己人背刺了？

前几天广州规自局甩出一份批前公示，直接让琶洲南TOD业主集体破防——说好给电竞大佬建总部的“黄金地块”，突然摇身一变成了住宅小区？？

从220米电竞地标到100米住宅楼，从文创商业综合体到12班幼儿园，这剧情反转比TVB神剧还刺激！

01 地块突变背后，到底藏着啥“算盘”？

大家都知道，琶洲南TOD可是广州顶豪圈的“流量担当”，一套房动辄上千万。

当时在这买上琶洲南TOD的业主可谓是欢天喜地，妥妥地觉得未来形势肯定一片大好。

可是如今，旁边要新增供应17万平米的住宅。原先看中琶洲南TOD稀缺性而上车的业主们自然是要抓狂了！

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校长现场实拍图

当年业主们抢房时想着“核心区住宅稀缺，房价只涨不跌”，结果现在凭空冒出17万㎡住宅，这不是活生生把“稀缺神话”按在地上摩擦吗？

有业主连夜拉群写联名信，有人在业主群疯狂刷屏骂街，甚至有土豪直接放话：“这要是真落地，我现在就挂盘降价！”

网上也是各种声讨声！

更扎心的是，这场“商改住”风暴已经开始搅动市场。现在二手挂牌价已经像坐过山车一样开始狂跌，隔壁楼盘更是打起了价格战。

这场惊天大反转，会不会让曾经高不可攀的琶洲南TOD，二手房价直接跌回8字头？这波血雨腥风，又会让多少业主一夜梦醒？

校长直言不讳: 琶洲南tod项目，很大可能会！

校长现场实拍图

首先，很多人都在问，这块地为啥突然要商改住？

校长觉得虽然没有明说，但咱们也能从市场的“蛛丝马迹”里琢磨出点门道。

一方面，商业地产现在的日子不好过。

这几年，受经济环境和消费习惯变化的影响，不少商业项目都面临招商难、运营难的问题。

好，就算这块地按原计划建成电竞文创商业综合体，未来能不能顺利运营、能不能吸引到足够的企业入驻，都是未知数。

与其冒着风险硬上，不如顺应市场需求，改成住宅来个“曲线救国”，毕竟住宅市场的需求相对更稳定。

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另一方面，广州已经把压箱底的地块拿出来了！而且也需要新的“血液”注入。

随着城市的发展，人口不断涌入，住房需求一直存在。尤其是核心地段的优质住宅，更是供不应求。

把这块地改成住宅，既能增加住房供应，缓解市场供需矛盾，又能推动区域的进一步开发和建设，从城市规划的角度来看，似乎是个不错的选择。

所以，就算琶洲南tod的业主闹，校长估计也是板上钉钉的事情了！

而且类似的“商改住”戏码，在广州并不是第一次上演。

老广们肯定还记得当年的侨鑫汇悦台，它如今可是珠江新城顶豪的代名词，二手房成交价一度高达30万+/㎡，妥妥的广州房价天花板。但鲜为人知的是，它的前身其实也是商业用地。

早在2006年，汇悦台所在的地块最初规划是商业金融用地，但当时珠江新城的商业市场竞争激烈，项目开发进度缓慢。开发商瞅准了高端住宅市场的巨大潜力，果断申请将地块性质变更为住宅。

随着珠江新城的崛起一跃成为豪宅标杆，不仅让开发商赚得盆满钵满，也让早期的业主们资产翻了好几番！

不过，校长想说的是，当年侨鑫汇悦台商改住的背景和现在琶洲南TOD完全不同。那时候珠江新城正处于快速发展阶段，住宅市场需求旺盛，而商业市场尚未饱和。

而如今，广州楼市已经进入存量时代，琶洲南TOD周边的住宅供应也在不断增加，再加上经济大环境的变化，这次的商改住能否复制汇悦台的成功，实在要打一个大大的问号？？？？？

价格真松动了！二手成交价会跌到8字头！

在聊未来价格走势之前，咱们先来看看琶洲南TOD目前的市场表现。

从一手房来看，二期剩余的大户型，网签价仍维持在11 - 13万/㎡，但去化速度明显放缓。这也不难理解，毕竟市场上出现了新的变数，买家们自然会变得更加谨慎，都想着再观望观望，看看后续情况如何。

再看看二手房市场，挂牌价出现了分化的情况。140㎡户型挂牌价在11.8万 - 12万/㎡，220㎡大户型最高挂到14万/㎡，但成交价普遍回落至10.8万/㎡左右 。

校长也去走访了周边的各大中介机构，求证了我的想法。

不少中介们也普遍感觉琶洲南TOD开盘价偏高，以前开盘价参考的是珠江新城的二手房价格。

但是过去一年珠江新城普遍都跌了20%-30%或以上，所以认为琶洲南TOD二手房价比开盘价跌20%-30%也属正常，只不过很多业主都是投资客，不愿意接受现实罢了。

校长现场实拍图

这说明，在地块商改住消息传出之前，市场就已经开始出现一些微妙的变化，而这个消息无疑是给本就不太稳定的市场又泼了一盆冷水。

我们不妨对比一下周边其他楼盘的价格，就能更直观地感受到市场的变化。

琶洲珑璟台开盘价8.5万 - 9.5万/㎡ ，如今特价房更是跌至5万 +/㎡；保利琶洲南新项目（保利天奕）楼面价4.3万/㎡ ，目前房价约7万/㎡起，首开的8栋共368套，网签已有233套，6月下旬还将加推6栋和11栋 。

可以看出，周边楼盘的价格竞争已经相当激烈，琶洲南TOD在这样的环境下，想要独善其身，恐怕不太容易。

校长现场实拍图

那么重点来了，琶洲南TOD的二手成交价会跌到8字头吗？校长的观点是:会！

琶洲南tod跌到8万是市场的选择，不是哪个人的意志而决定的。

首先，从新地块的角度来看。如果这块地成功拍出，按照业内的一些预测，楼面价预计会在4万 +/㎡ ，加上建安成本等各种费用，开发商想要有利润空间，房价起码要卖到9万/㎡左右 。

当然，这只是一个大致的估算，实际售价还得看开发商的定价策略以及市场的接受程度。

如果新地块定价低于10万/㎡ ，那对琶洲南TOD的冲击可就大了。

新地块价格更低，而且又是全新的项目，对于那些追求性价比的买家来说，吸引力无疑是巨大的。这就会直接分流琶洲南TOD的潜在买家，导致琶洲南TOD的房子更难卖出去。

在这种情况下，为了吸引买家，琶洲南TOD的二手房业主很可能会选择降价，二手成交价就有进一步下跌的风险。

再从市场供需关系来看。算上这次调整的地块，琶洲南区近一年已新增近30万㎡住宅建面，相当于多出1500 - 2000套新房 。

琶洲南TOD此前能卖到13万/㎡ ，核心逻辑就是“稀缺”，买家没得选。但现在稀缺性被打破了，价格肯定不用想都知道会受到冲击。

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