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润置地与华润雪花啤酒强强联合，致力于在深圳宝安区打造一座“粤港澳大湾区新一代产城融合标杆”

雪花科创城采用产业核心的片区统筹新模式，致力于打造一个约87.3万平方米的产业综合体，集产业、研发、商业、居住于一体，旨在革新产城融合的新格局。

【总占地面积】约13.3万平方米（分三期开发）

【总计容建筑面积】约87.3万平方米；

【容 积 率】约6.6%

【绿 化 率】约30%

【可售物业】研发用房（M0）约12.4万平方米

生产厂房（M1）约21.3万平方米

配套宿舍（R3）约15.5万平方米

【双枢纽资源与交通优势，尽享都会高效便捷】

毗邻留仙大道、创业二路等主要交通干线，南接京港澳高速，东连南光高速，便捷直达地铁5号线兴东站，轻松通达宝安中心、南山中心、前海自贸区、宝安国际机场等核心区域，构筑立体交通网络，确保办公出行的高效率。

融合区域行政、交通、商业、创新、文化等核心都会资源，打造连接湾区城市的战略体系，助力企业实现高质量发展。

【产城融合的典范，展现全天候的活力】

集生产、生活、生态三大核心要素于一体，综合体内部形成自我循环的生态系统

作为新一代“产城融合”项目的典范，雪花科创城致力于成为粤港澳大湾区的全天候活力都市，新兴产业的智慧创新高地。在整体规划中，秉承“四轴三片区”的规划理念，规划了新型产业区、高端制造区以及高端配套生活区，并配备了多样化的产品，如生产厂房、研发用房、精英宿舍、商业设施、文旅项目、文体中心、庆典场所等，通过产业集聚人流，满足企业办公、研发、生产、居住、消费等多元化需求，真正实现园区内生态闭环，达成“生产、生活、生态”三位一体的融合。

雪花大厦-项目介绍

【雪花科创城】 雪花科创城是华润置地、华润雪花啤酒联合开发，通过产业集聚、片区统筹联袂打造湾区产城标杆，助力企业与城市高质量发展。 【雪花科创城总建筑面积】约115万㎡； 【雪花大厦总建筑面积】约11.08万㎡，可租赁面积约5.97万㎡； 【雪花啤酒小镇建筑面积】约4.80万㎡； 【其他可售物业】约74.60万㎡，包括研发用房（M0）+生产厂房（M1）+配套宿舍（R3） 【雪花总部大厦 产品参数】 雪花总部大厦是由华润万象生活负责招商、运营及物业管理，提供全方位一体化服务，致力于打造超甲级办公体验的总部大厦项目。

【产权方】华润雪花啤酒 【运营方】华润万象生活 【总建筑面积】110,854.74㎡ 【可租赁面积】59,790.92㎡ 【建筑高度】188.45m 【层数】42层 【标准层面积】约2,500㎡-2,600㎡ 【最小租赁面积】约650㎡ 【使用率】62-68% 【结构层高】4.2m 【空调系统】风机盘管+新风系统 【电梯数量】共19台，客梯：低区、中区各6部、消防梯：2部、转换梯：2部 【交付标准】网络地板、入户玻璃门、消防喷淋系统、间隔墙体 【停车位】专属雪花总部大厦497个 【物业管理费】20元/㎡/月 【空调时间】24小时流量计费 【租赁报价】约85-125元/㎡/月 【交付时间】2025年7月

【雪花科技大厦（雪花啤酒研发大厦）产品参数】 雪花总部大厦东侧自用M1产办物业，目前7F和12F整层对外放租，同样由华润万象生活负责招商、运营及物业管理，提供全方位一体化服务。 【可租赁空间】7F及12F，各约2500㎡ 【最小租赁面积】整层 【使用率】约76% 【结构层高】4.5m 【承重】650kg 【电梯数量】客梯：6部、消防（货）梯：2部 【交付标准】毛坯交付 【停车位】专属雪花科技大厦681个 【物业管理费】15元/㎡/月 【空调时间】24小时流量计费 【租赁报价】约60-70元/㎡/月 【交付时间】2025年10月 【宝安新安产业集聚高地】 雪花总部大厦屹立于尖岗山国家高新园区，目前雪花科创城超70家知名企业入驻，其中上市公司8家、专精特新小巨人10家、国家高新技术企业44家，打造粤港澳大湾区信息技术与智能制造的总部企业高地

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房产信息：

2025年5月，浙江、四川率先发行收购存量商品房的专项债，意味着地方收购存量商品房进程取得了新突破，引起了市场关注。此次浙江、四川发行专项债用于收购存量商品房涉及多个项目，债券总金额接近20亿元，为各地提供了参考样本，预计后续专项债收购存量商品房也有望加速。

政策梳理：政策持续落位，为收购存量商品房提供资金支持

早在2023年2月，央行就设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，支持金融机构在8个试点城市发放租赁住房购房贷款。2024年以来，中央及监管部门对收购存量商品房的资金支持政策持续落地，当前各地收购存量商品房的资金来源主要包括住房租赁团体购房贷款、保障性住房再贷款、专项债券等，各项支持政策落地时间及主要内容见下表：

表：支持收购存量商品房的资金来源政策落地时间及主要内容

数据来源：政府网，中指数据CREIS（点击查看）

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中指研究院长期跟踪中央及全国各地房地产相关政策，持续为政府部门和企业提供政策监测服务，为各地政府完善房地产政策工具箱提供参考借鉴，同时帮助企业跟踪政策变化，更好地把握政策窗口，点击了解详情。

不同资金在利率和贷款年限上存在差异。

住房租赁团体购房贷款：贷款年限不超过30年，利率由商业银行根据借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定，参考已落地贷款，2024年12月，建行江西省分行向上饶市发放住房租赁团体购房贷款2400万元，期限27年，利率2.95%。整体来看，住房租赁团体购房贷款的年限较长，但利率相对也较高；

保障性住房再贷款：2024年5月设立时央行发放的利率为1.75%，期限最长为5年（展期4次），期限较短，21家全国性银行向各地国企发放资金时通常要在1.75%的基础上加点，实际发行的贷款利率整体或在2.5%以上，部分甚至接近3%；2025年5月7日央行下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款利率降至1.5%；

地方政府专项债券：从已发行的用于收购存量商品房的专项债券来看，发行利率在1.3%-2.13%之间，专项债券的期限分别为10年、20年、30年。对比来看，专项债券是利率水平较低且期限较长的一种方式。

表：不同资金来源利率和贷款年限差异

数据来源：中指研究院综合整理

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进展：各地收购存量商品房持续推进，专项债券收购迎来突破

表：2024年以来部分城市收购存量商品房落地案例

数据来源：各地官方网站，中指研究院综合整理

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2024年四季度以来，部分城市通过一些创新举措在收购存量商品房方面取得了一定效果。如广州、佛山将收购存量商品房与城中村改造相结合，广州、佛山部分城中村改造项目使用城中村改造专项借款收购存量商品房作为安置房，一方面加速了城中村改造项目的推进，另一方面也助力库存去化。据报道，截至2025年5月30日，黄埔全区通过“房票安置”模式累计完成认购商品房1100余套，去化面积近10余万平方米，拉动资金流转超20亿元。

表：截至6月10日专项债收购存量商品房情况

数据来源：各地官方网站，中指研究院综合整理

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今年5月浙江、四川先后发行专项债券收购存量商品房。自2024年10月财政部发声支持专项债券收购存量商品房以来，用于收购存量商品房的专项债券在浙江、四川先后发行落地，两省均为专项债券“自审自发”试点省份，也是首批专项债券得以率先落地的原因之一。

从金额来看，浙江、四川两地用于收购存量商品房的专项债券分别为17.5亿元、1.7亿元，分别占各省当期发行新增专项债券的3.2%、0.6%（浙江、四川当期分别发行新增专项债券552.7亿元、284.3亿元），合计发行金额19.2亿元，整体规模不高。

从收购项目的企业性质来看，两地合计11个收购项目，其中7个项目为地方国企所有，2个为混合所有制企业项目，2个为民企项目，地方国企的项目是收购主力，其收购金额达16.5亿元，占比超85%。

从收购价格来看，收购定价多通过备案价折扣的方式进行，如湖州南湖区多项目收购价格约为备案价格的90%左右；杭州祥生・银湖新语项目收购房源为企业自持商品房及车位，温州三个项目收购房源均为企业配建的政策性住房，因此收购价格折扣较大，如万科・欧洲华庭，协商确定本次收购户型建筑面积90、120平方米的价格在国有建设用地使用权出让合同约定指定销售价基础上再进行9折，分别按备案价的63%、54%进行计算。

从收购房源用途来看，多数收购项目用于保障性租赁住房，其中南充仪陇县项目部分收购房源用于配售型保障房。值得注意的是，湖州溪畔居等项目先期用于保障性租赁住房，在运营期满后出售房产，即先租后售，项目整体运营收入包括保障性租赁住房的租金收入、出售房产收入、停车费收入。

展望：未来专项债收购存量商品房推进节奏有望加速，加快各地去库存，改善市场供求关系

本次浙江、四川率先发行用于收购存量商品房专项债券规模较小，更多起到信号作用，为后续加大发行规模积累经验，并为其他省市提供参考借鉴。

专项债券为各地收购存量商品房提供了成本更低、期限更长的资金来源，一定程度有利于疏通当前各地收购存量商品房中的部分卡点问题，也有利于加快各地去库存工作，直接改善供求关系，促进房地产市场修复。

另外，两地收购存量商品房的定价方式及运营模式也为其他城市提供参考，预计短期更多地区或将发行专项债收购存量商品房，特别是专项债券“自审自发”试点地区可能加速落地。