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根据中国住宅小区居住环境竞争力评级模型评级结果，2023年，光明1号住宅小区居住环境综合竞争力相比全国住宅小区居住环境平均水平评级为AAA级，相比广东省、深圳市、光明区住宅小区居住环境平均水平评级及更多详情见报告正文。附录为相关小区100强等榜单。

目 录

一、住宅小区概况及报告结构 - 3 -

1.1 住宅小区定义 - 3 -

1.2 光明1号小区基本情况 - 3 -

1.3 评级模型设计理念及报告结构 - 3 -

二、2023年度我国住宅小区整体情况分析 - 5 -

2.1 全国住宅小区环境概况 - 5 -

2.2 全国住宅小区平均外部环境情况 - 8 -

三、2023年度广东省住宅小区环境分析 - 14 -

3.1 广东省住宅小区环境概况 - 14 -

3.2 广东省住宅小区外部环境情况 - 16 -

四、2023年度深圳市住宅小区内部环境分析 - 18 -

4.1 深圳市住宅小区环境概况 - 18 -

4.2 深圳市住宅小区外部环境情况 - 20 -

4.3 光明区住宅小区环境概况 - 22 -

4.4 光明区住宅小区外部环境情况 - 23 -

五、2023年度光明1号小区环境及比较分析 - 25 -

5.1 光明1号小区主要指标及对比分析 - 25 -

5.2 光明1号小区内部环境比较分析 - 27 -

5.3 光明1号小区外部环境比较分析 - 29 -

六、光明1号住宅小区环境竞争力综合评级 - 33 -

6.1 小区环境竞争力综合评级评分方法 - 33 -

6.2 2023年光明1号环境竞争力综合评级得分 - 34 -

6.3 小区环境竞争力综合评级标准 - 36 -

6.4 2023年光明1号环境竞争力综合评级结果 - 37 -

七、光明1号小区居住环境竞争力与重点小区比较 - 38 -

7.1 与深圳市前5家重点小区比较 - 38 -

7.2 与光明区前5家重点小区比较 - 39 -

八、光明1号住宅小区竞争力优劣势分析 - 40 -

8.1 与全国住宅小区平均竞争力比较优劣势 - 40 -

8.2 与广东省小区竞争力比较优劣势 - 41 -

8.3 与深圳市住宅小区竞争力比较优劣势 - 41 -

8.4 与光明区小区平均竞争力比较优劣势 - 41 -

九、光明1号住宅小区房价分析及趋势研判(可选) - 42 -

9.1 近年来全国房价走势分析 - 42 -

9.2 近年来广东省房价走势分析 - 42 -

9.3 近年来深圳市房价分析 - 43 -

9.4 近年来光明区房价分析 - 45 -

9.5 近年来光明房价分析 - 45 -

9.6 近年来光明1号房价分析 - 46 -

9.7 2024-2025年光明1号相关房价趋势研判 - 46 -

十、数据来源及研究方法 - 46 -

10.1 数据来源 - 46 -

10.2 研究方法 - 46 -

附录：2023年深圳市住宅小区百强等榜单 - 48 -

1. 2023年深圳市住宅小区竞争力综合指标排名百强榜单 - 48 -

2. 2023年深圳市住宅小区竞争力必要指标排名百强榜单 - 50 -

3. 2023年光明区住宅小区综合竞争力排名百强榜单 - 53 -

4. 2023年深圳市住宅小区竞争力排名500强榜单(可选) - 53 -

5. 2023年深圳市住宅小区竞争力排名1000强榜单(可选) - 54 -

一、住宅小区概况及报告结构

1.1 住宅小区定义

根据相关标准定义，住宅小区（Residential District）指不同居住人口规模的居民生活聚居地和被城市道路或自然分界线所围合，配建有较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的区域。涵盖居住小区、居住组团和零星住宅。可分为封闭式住宅小区、非封闭式住宅小区，封闭式住宅小区是指具有实体屏障围合结构的住宅小区，非封闭式住宅小区是指不具有实体屏障围合结构的住宅小区。

1.2 光明1号小区基本情况

据统计，光明1号是位于广东省深圳市光明区光明板块的住宅小区,小区地址为光明大道，开发商为深圳市盛迪嘉房地产开发有限公司，建筑类型为住宅，总建筑面积为188710平方米，总户数为1672户，建成年为2015年、2016年，已使用年限为10.0年,绿化率为35.0%，容积率为4.0，物业公司为北京仲量联行物业管理服务有限公司深圳分公司，物业费3.0元/平方米·月，车位配比为1：1.4，车位数为2400个,车位租赁费为地面150.00元/月，目前均价4.96万元/平方米,所属商圈光明均价3.62万元/平方米。

1.3 评级模型设计理念及报告结构

住宅小区居住内部环境主要受小区硬件设施、物业管理的影响，当我们想知道一个小区“好不好、适不适合居住”时，应更多关注小区内部环境。本报告宗旨是为关注光明1号住宅小区的人们提供一个便捷、客观的评估工具，帮助大家快速了解一个小区的内部环境状况。

本报告第一章介绍概况；第二章分析全国住宅小区发展情况及整体环境，包括房地产行业、人口增长、市政设施水平、经济发展、教育、医疗、治安、空气质量、文化发展等方面；第三章分析被评级小区所属的广东省住宅小区平均指标情况及内外环境情况；第四章分析被评级小区所属的深圳市及光明区住宅小区平均指标情况及内外环境情况；第五章分析被评级小区的指标情况及内外环境情况，指标比重及主要指标与全国、广东省、深圳市、光明区、光明商圈的比较情况；第六章介绍评级模型和具体方法，并基于前几章分析筛选20多项细分指标对被评住宅小区进行居住环境竞争力评级；第七章选取了深圳市、光明区内重点住宅小区与被评级小区进行了比较；第八章基于评级结果对被评级小区优劣势进行了分析；第九章为住宅小区房价及趋势分析；第十章为数据及方法说明；附录为区域住宅小区百强等榜单。

本报告可作为关注小区发展的相关管理部门、投资机构、小区业主、小区物业、个人、研究机构等的参考资料，是了解被评小区环境概况、房地产行业发展及小区在区域内居住环境评级等的重要资料。

二、2023年我国住宅小区整体情况分析

2.1 全国住宅小区主要指标

据统计，截至2023年底，全国住宅小区（含一般住宅小区、商住楼、自建房、别墅等）数量合计约50多万家，同比增长约1.2%，增速有所放缓。全国普通住宅小区平均总建筑面积20万平方米,平均住宅户数893户,平均绿化率31.7%,平均容积率2.14,平均物业费1.38元/平方米·月,平均车位配比1:0.94（总户数:总车位数）,平均小区已使用年限19.83年，目前均价1.078万元/平方米。

图表1：2023年全国住宅小区主要指标情况

序号

指标名称

普通住宅小区（不含别墅）

别墅小区

1

全国小区数量（万家）

50

1.8

2

平均总建筑面积（平方米）

200631

203127

3

平均住宅户数（户）

893

276

4

平均绿化率（%）

31.7

42.36

5

平均容积率

2.14

0.96

6

平均物业费（元/平方米/月）

1.38

2.45

7

平均车位配比（1：）

0.94

3.71

8

平均小区已使用年限（年）

19.83

15.23

9

小区均价（万元/平方米）

1.078

-

数据来源：房地产書院整理

2.2 全国住宅小区开发商情况

据统计，至2023年底，全国房地产开发注册企业约17万家，2022年纳入统计的全国房地产开发企业102852家，同比减少2.45%。按照房地产企业信用评级等级数加权计算（计算标准见第五章），2023年全国住宅小区开发房地产企业平均等级为A-级，为第9等，平均得分为2.17分（评分范围：-10分至10分）。

2023年，全国房地产开发住宅投资额83820.03亿元，同比下降9.25%；住宅新开工面积69285.61万平方米，同比下降20.88%；住宅销售面积94796万平方米，同比下降8.2%。

2022年，全国房地产开发企业竣工房屋造价4087元/平方米，同比增长5.04%；房屋竣工套数_住宅6502402套，同比增长0.53%；房屋销售套数_住宅9597561套，同比下降27.05%。

图表2：2005-2022年我国住宅销售套数变化趋势

数据来源：房地产書院整理

2.3 全国住宅小区物业管理情况

据统计，2022年全国住宅小区物业管理公司数量约25万家，行业企业营业收入11737.9亿元，资产总计37217.3亿元，从业人员721.9万人；其中，规模以上物业管理企业数1.2万多家，营业收入8041.7亿元，资产总计18659.1亿元，从业人员395.1万人。

按照物业企业信用评级等级数加权计算（计算标准见第五章），2023年全国住宅小区物业管理企业平均等级为A级，为第8等，平均得分为3.62分。其中，信用评级在AA级及以上的物业企业管理小区约34170家，占小区总数比重为6.83%。

图表3：2021-2022年我国规模以上住宅小区物业管理公司主要财务指标变化

指标

2021

2022年

同比（%）

企业单位数(家)

11883

12382

4.20

资产总计(亿元)

15882.3

18659.1

17.48

负债合计(亿元)

10324.8

12290.1

19.03

所有者权益合计(亿元)

5557.5

6369

14.60

营业收入(亿元)

7562.7

8041.7

6.33

营业成本(亿元)

5708.7

6321.7

10.74

利润总额(亿元)

615.7

456.7

-25.82

所得税费用(亿元)

147.9

123.5

-16.50

应付职工薪酬(亿元)

2593.2

2852.5

10.00

应交增值税(亿元)

263

269.7

2.55

期末用工人数(万人)

384.8

395.1

2.68

数据来源：房地产書院整理

三、2023年广东省住宅小区环境分析

3.1 广东省住宅小区主要指标

..................

四、2023年深圳市住宅小区环境分析

4.1 深圳市住宅小区主要指标

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