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一、项目硬核参数：国企开发+超高性价比

传承启元由深圳市竹坑房地产开发（国企背景），总建面约55万㎡，是坪山高新区罕见的大体量综合体。项目共分三期开发，目前在售一期房源，毛坯交付，2025年3月31日交房（准现楼已封顶）。核心数据如下：

价格

：单价1.68万/㎡起，70㎡三房总价138万起，118㎡四房300万封顶

户型

：70-118㎡3-4房，得房率高达80%-90%（70㎡实得约63㎡，秒杀市面同类产品）

容积率

：5.46（偏高但优于周边竞品）

车位比

：1:1.1（车位充足）

梯户比

：2梯6户/3梯5户（刚需盘常规配置）

物业费

：3.9元/㎡/月（低于深圳平均水平）

博主锐评：价格堪称深圳“地板价”，但需注意一期部分楼栋临近主干道，低楼层或有噪音影响，建议优先选择中高区房源。

二、配套实探：产业+教育是王牌，交通商业待兑现

1. 产业红利：国家级高新区，对标南山科技园

项目位于坪山高新区核心，周边聚集比亚迪全球总部、中芯国际、荣耀等千亿级企业，规划引入超50万高端人才。片区定位为深圳东部“科技心脏”，未来产业势能强劲，长期看涨！

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2. 教育配套：名校环绕，目送式教育

自建

：18班幼儿园+36班小学（家门口解决基础教育）

周边

：坪山外国语学校、南科大附属坪山学校等5所公立学府（大学区制，教育资源丰沛）

博主提醒：当前学区划分未最终确定，投资客需关注教育局动态。

3. 交通现状：地铁稍远，但未来可期

已开通

：地铁16号线技术大学站（步行约1.5公里，需公交接驳）

规划中

：19号线聚龙站（直线距离800米，预计2030年前通车）

高铁

：坪山站8轨交汇，30分钟直达福田/深圳北

通勤实测：分钟到福田CBD，适合在坪山、龙岗工作的刚需客。

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4. 商业生态：自给自足+万象城预期

自带

：约3.2万㎡社区商业（满足日常需求）

周边

：在建深圳第三座万象城（2025年开业）、益田假日广场（车程10分钟）

生态

：聚龙山公园、坪山河湿地、马峦山郊野公园环绕（天然氧吧）

博主划重点：当前商业依赖社区底商，万象城兑现前需忍耐“成长周期”，适合能接受5-8年配套成熟期的买家。

三、户型解析：得房率逆天，但舒适度存疑

1. 70㎡三房一卫（总价138万起）

亮点

：竖厅/横厅双选择，U型厨房+3.3米客厅开间，小面积多房间

痛点

：单卫设计，早晚高峰抢厕所；卧室面积偏小（主卧约9㎡）

2. 89㎡三房两卫（总价180万起）

亮点

：三开间朝南，三分离卫生间，性价比之王

痛点

：客厅开间仅3.5米，采光面较窄

3. 118㎡四房两卫（总价300万）

亮点

：6.6米景观阳台+四开间朝南，改善级配置

痛点

：横厅设计对家具摆放要求高，得房率降至80%

博主建议：首选89㎡三房，功能性与总价平衡最佳；投资客可考虑70㎡，租售比更高（预计月租4000-5000元）。

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四、客观评价：深圳刚需“上车神器”，但三大硬伤需警惕

✅ 核心优势

价格碾压

：单价低于周边二手房30%（鸿鹄里3.3万/㎡，紫樾润府3.5万/㎡）

产业背书

：国家级高新区红利，长期保值性强

得房率神话

：70㎡实得63㎡，秒杀89㎡竞品

❌ 三大硬伤

城市界面差

：周边多工业区、农民房，城市更新周期长

地铁距离远

：1.5公里步行尴尬，依赖公交接驳

容积率偏高

：部分楼栋遮挡严重，低楼层采光受限

博主总结：适合预算有限、中长期持有的刚需客，尤其是坪山本地工作者；投资客需谨慎，短期升值空间受配套兑现速度制约。

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五、独家购房建议

砍价技巧

：找开发商销售直购（电话133-42901904），额外申请1年物业费减免（近期促销）

楼层选择

：避开1-8层（噪音+采光），优先20层以上

户型避坑

：西北朝向户型慎选，夏季西晒严重

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【提上日程！今年超长期特别国债、中央金融机构注资特别国债即将发行】

财政部4月17日对外发布多则通知称，2025年超长期特别国债、2025年中央金融机构注资特别国债将于下周开始发行。根据通知，财政部拟于4月24日发行2025年中央金融机构注资特别国债（一期）。本次发行国债竞争性招标面值总额1650亿元，为5年期固定利率附息债。同日，财政部还拟发行2025年超长期特别国债（一期）（20年期），竞争性招标面值总额500亿元；拟发行2025年超长期特别国债（二期）（30年期），竞争性招标面值总额710亿元。

据第一财经，一季度经济数据出炉，叠加财政部披露1.3万亿元超长期特别国债发行安排，长债利率扰动增加。4月17日，A股三大股指全面收涨，市场近4400只个股上涨。国债期货则全线收跌，银行间市场利率债现券收益率多数上行。截至发稿，30年期国债活跃券收益率上行2.7BP至1.885%。除股债跷跷板效应外，财政部日前消息显示，2025年超长期特别国债将于4月24日启动，50年期品种将在下月迎来首发，债券供给端潜在压力受到市场关注。受访人士认为，超长期特别国债发行在市场预期之内，对债市的影响主要取决于流动性环境即货币政策配合情况。考虑到一季度经济数据表现超预期后二季度或有所承压，加上配合财政政策的需要，不少机构预测宏观刺激政策或将加码，二季度成降准降息重要观察窗口，债市降准博弈持续。

【深市REITs2024年总收入约48.08亿元】

媒体从深圳证券交易所获悉，截至4月16日，深市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）均已按时披露2024年年度报告，18只REITs整体盈利，实现总收入约48.08亿元，净利润约1.36亿元。