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在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答〢

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项目基础信息

开发商：中海地产

用地面积：约2.35万㎡

建筑面积：约16万㎡

容积率：5.0

绿化率：40%

车位数量：1200个

梯户比：3梯6户

使用年限：70年

物业公司：中海物业

物业费：4.8元

——交通——

转身即上梅观高速，一横三纵四条快速路（南坪、梅观、坂银、新彩）路网辐射南山、福田、罗湖、龙岗坂田、东莞，交通发达。

近距离深圳北站国际商务区、华为坂田基地；

上梅观高速经由彩田路快速直达福田CBD，经由南坪快速可到达南山高新园总部基地、罗湖万象城、前海自贸区，构建快速城市中心生活圈；

1.1公里民治地铁站（5号线、规划中22号线），1.3公里五和地铁站（5号线、10号线），快速通达全城。

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——教育——

门口就是九年一贯制华南实验学校，目之所及护航成长之路；

设12个教学班（其中小一9个班，初一3个班），以“未来学校”为发展目标，办学成果广受好评；

另外，1.小区自带12班制小学；2.咫尺之间多所学校环绕，片区学风浓郁；

——商业——

一路之隔8万方8号仓奥特莱斯，各类品牌云集，轻松解决全家吃喝玩乐；

快速到达星河COCO·City、CoCo·park、壹方天地、红山6979等繁华商圈，堪比罗湖黄金商圈；

——医养——

紧邻在建中深圳第二儿童医院（预计2023年竣工），为深圳医疗卫生重要项目，建成后将是深圳单体量最大的三甲儿童专科医院；

毗邻3.7万㎡民治体育公园（在建），周边四大公园环绕，绿色宜养。

——园林——

以人为本，打造独具匠心的立体园林，打造有温度的全龄化生活场。

晨曦书屋，沐光林地，琉璃书卷，云朵洗水池，七彩文具盒……

结合场景核心景观产品力，演绎陪伴成长的美好学府花园幸福生活。

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——精工——

精研人居需求，升级健康全龄成长型空间以智能无感通行、多重收纳系统、人性化细节给予居者更舒心、便捷、安然的逸静氛围。

——品牌——

中海地产，精耕深圳33载。始终坚守品质如一，与城市共生长。

平面•户型图

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83㎡3房1卫，主卧跟客厅南北通

97㎡3房2卫

113㎡4房2卫

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房产信息：

揽金超24亿元，广州地铁“搅局”旧黄埔，越秀地产“回归”越秀！

今日（12月10日），广州成功出让两宗位于越秀、黄埔两宗涉宅用地，揽金共计24.55亿元。

其中黄埔区双岗停车场(一期)地块成交金额18.6亿元，成交楼面价17000元/㎡（未扣除配建），由广州地铁底价竞得。

“命运多舛”的越秀区广州大道中345号北侧AD016619地块终于顺利出嫁，越秀地产以5.95亿元成交总价，楼面价33082 元/㎡（未扣除配建），0溢价率抱走。

加上宗地块后，越秀地产今年以来在广州已竞得7宗涉宅用地，成为今年广州拿地宗数最多的房企。

两宗地块的综合素质有何“过人之处”？

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越秀区广州大道中345号北侧AD016619地块

这是继越秀南AD013907地块后，时隔四年越秀区再上新宅地，市场关注度空前。

两宗地块命运也是“大相径庭”，时至今日越秀南地块依旧稳坐广州涉宅楼面价TOP3，该地块则是延期三次后才得以成功出让。

总建筑面积18015㎡，容积率3.8，土地用途为二类居住用地兼容消防用地及商业用地，起拍楼面价约33082元/㎡，扣除5100㎡消防站配建，实际地价约46146元/㎡。

地块位于越秀区广州大道中轴旁，与珠江新城西区一路之隔，地理位置优势明显，周边配套非常完善，富力新天地、天河南商圈等多个商圈环绕、南部战区空军医院、广州市妇女儿童医疗中心等医疗配套充盈，为健康保驾护航。

杨箕小学、广州市铁一中学等学区资源毗邻在侧，有学位预期。

但地块缺点同样明显，地块体量较小，未来大概率建成“单体楼”，大概率无花园，活动空间受限。

东侧为广州大道，受到噪音及粉尘影响的可能性较大。

不过与越秀区在目前售项目相比，3.8的容积率、支持新规户型设计的双项优势衬托下，依旧具备一定优势。

市场表现方面，克而瑞数据监测显示，2021年起，越秀区新增供应有逐步增加的趋势，其中今年以来越秀区商品住宅供应面积7.95万㎡，同比2023全年增长21%。

受在售项目总体单价较高、周边城市面貌暂时无法改观更等原因，整体商品住宅成交规模较小且处于低位慢行的状态，2024年商品住宅成交面积2.93万㎡，与其他中心三区成员存在明显差距。

具体看地块周边情况：

克而瑞监测到，周边断供多年，新房荒严重，周边二手次新项目挂牌均价基本超10万/㎡，其中富力东山新天地与本案仅一路之隔，为杨箕村旧改融资房，楼龄较高，贝壳成交数据显示，项目最近成交的二手房均价为98570元/㎡，其余挂牌均价高达134930元/㎡，置换改善需求明显。

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黄埔区双岗停车场(一期)地块

按照官方定位，该地块划分为TOD系，于今年8月首次在土地推荐大会上亮相。

地块建筑面积10.94万㎡，容积率2.17，起拍总价18.6亿元，起拍楼面价 17000元/㎡，用地性质为其他交通设施用地兼容二类居住用地。

根据出让文件，除配建一所一所6班幼儿园外，竞得人还需配建社区管理公共中心、文化室、星光老年之家等公共服务配套。

值得注意的是，明确要求竞买人或联合竞买人之一须具有地铁线网建设、运营、管理经验。

或许从该条竞买人要求中，已经提前剧透地块的最终归宿。

按照官方公布效果图来看，未来大概率会建成一条业主专属的归家通道，方便业主出行。

地块位于旧黄埔板块内，地铁五号线双沙站上盖，无需换乘即可到达广州各大CBD，西侧为龙头山森林公园。

结合2.7规划容积率，以及支持新规户型设计要求，阳台占比可以达到20%，满足条件的主阳台，不限制进深。

周边的双沙旧改体量庞大，未来改造完成后，这一地块可以共享生活配套，城市界面也会进一步优化，充满想象空间。

综上所述，地块整体素质能打，有着“老黄埔+地铁上盖+低密+山景视野+高实用率”等优势，有望跑赢黄埔目前部分在售项目。

克而瑞数据监测显示，目前地块周边三公里内五个项目在售，近一年成交1446套商品住宅，成交均价42727元/㎡，其中一路之隔的中建海丝城阅山组团八月首开至今累计网签92套，成交均价38685元/㎡。

此外值得一提的是，今年以来，黄埔旧改动作频频，包括文冲东、双沙等多个项目的陆续入市，克而瑞数据监测显示，截止11月底，黄埔区商品住宅库存面积187.6万㎡，去化周期32.1个月，无论库存规模还是去化周期均高居全市前三。