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【开发商】招商蛇口

【占地面积】约8287㎡

【建筑面积】约25600㎡

【总户数】住宅151户

【户型面积】约139-176-195㎡

【停车位】254个

【物业及物业费】待定，10.8元/㎡/月

【绿化率】约30.01%

【容积率】3.1

【限高】80米

【得房率】新规户型、约100%

【总楼栋及层高】3栋

【单层高】139㎡位于3栋3.1米；176-194㎡位于1栋3.3米

【梯户比】2梯3户、2梯2户

【交楼时间】期房待定，精装修交付

【产权年限】70年（2025-2095）

【项目位置】南山区南山街道桂湾一路南面梦海大道西面

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项目距离约1号线、5号线、11号线三线交汇的前海湾站约760米，约800米可到1号线新安站；未来依托在建的深铁前海国际枢纽中心，将汇聚地铁、城际、口岸等多种交通方式，实现南山福田及大湾区核心城市的快速通勤。

此外，项目临近梦海大道与怡海大道，自驾车辆前往深圳各区相对便捷。

不少人担心「海晏府」临近桂湾一路的车流路噪问题，可以放下心头大石了。我刚好网上冲浪到一则今天发布的禁行新闻，从1月16日起实施：

每天0时至24时禁止大型货车驶入桂湾一路（梦海大道-临海大道）、临海大道南行（桂湾一路-前湾三路）、临海大道北行（桂湾一路-前湾二路）。

2公里范围内除了前海片区的山姆会员旗舰店、万象前海、前海壹方汇、龙海商业广场之外，还可以去往欢乐港湾、宝中壹方城等，商业氛围已成熟。

项目西侧规划有一所九年一贯制学校，周边还有南二外集团前海创新桂湾学校、前海港湾小学、北大附中（南山分校）等投入使用的公立名校，其中南二外桂湾学校学校，是由政府斥资9亿打造的高标准九年一贯制公立学校已于2024年9月开学。

南二外桂湾学校硬件配置相当豪华，虽然成绩尚未经过时间检验，但硬件投入与集团化办学背景为未来的教育质量提供了想象空间。

【生态配套】

海晏府距离双界河公园约1公里，该公园目前与欢乐港湾、前海石公园、桂湾公园实现了4园连通，形成一片延绵的滨海活力长廊，可满足日常休闲散步需求。

此外，该地块附近还有双界河公园、前海石公园、前海公园等生态配套；还拥有山姆会员旗舰店、龙海商业广场、卓越INTOWN购物中心、前海壹方汇等大型商业配套。

桂湾由前海演艺公园（规划中）、桂湾公园、双界河公园、月亮湾水廊道四大公共绿地环绕，形成整个区块的绿色边界，并通过连廊步道系统，将生态活力延伸至家门口。

效果图参考

目前桂湾公园已建成，南临尊府，可以推窗赏景；演艺公园（规划中）由华侨城操刀改造，将实现二次升级。

效果图参考

地理位置上，桂湾本身就在前海比较北部的位置，紧密挨着宝中、科技园等区域，开车可以快速通达，还有地铁可以直接触达。

区位定位上，前海三湾中，唯有桂湾定位为前海金融核心商业区。整个区域规划用地总面积为365.28万㎡，国际金融城用地为230㎡，占比约63%。

现阶段，我们看到已有很多总部企业入驻办公，商务氛围日渐成熟，金融业属于多金的行业，不可低估其能带来的经济价值。

发展阶段上，桂湾是目前前海最早开始规划和开发建设的区域，目前完成度明显高了许多，有着至少五年的领先优势，居住和配套成熟度上远超前海其他片区，还可以共享紧邻着的宝中齐全的配套。

项目所在桂湾定位为“金融核心商务区”, 未来将打造成对标纽约曼哈顿、伦敦金融城的“国际金融CBD”，是目前前海三湾中建设最快、最成熟的位置。

值得一提的是，目前前海已交付的23栋写字楼中，90%都分布在桂湾。

深圳共规划7个金融聚集区，桂湾金融企业占比已超70%，截至24年12月前海深港国际金融城累计引进金融机构322家，其中港资外资占比约25%。吸引了渣打、惠理等140家风投创投及国际资管等机构入驻，管理基金规模达到1800亿元。

此外，前海国际人才港通过多元化的线上线下服务平台，已累计服务人才近60万人次，吸引了波士顿咨询、罗盛咨询等21家国际知名机构、猎头公司入驻，汇聚国际精英人才。

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139㎡A户型：南北通透，5.3米开间

先看咨询量最大的139㎡A户型。原报建是四房两卫，南北通透。

这个户型最大的亮点是客厅开间达到了5.3米。常规130多平的房子，客厅开间一般在4.2米左右。5.3米可以在沙发后面多放一排书柜，或者直接隔出一个开放式书房、儿童活动区。

海晏府给出的定制方案是减少一个封墙卧室，把格局打开，把整个动区做成一个大型家庭中心。

为什么这么改？因为现在的购房群体越来越年轻，大家更喜欢动区大一点、静区够用就行。封墙卧室这种传统做法，反而限制了空间的灵活性。

139㎡B户型：双龙抱珠，全小区就一条腿

139㎡B户型在全小区只有一条腿，稀缺性不言而喻。这个户型是双龙抱珠布局，客厅开间同样是5.3米——在双龙抱珠户型里，这个数据相当大了。

定制方案和A户型思路类似：减少一个封墙卧室，但这次是把儿童房和多功能房做动静结合。

一个开放式的家庭厅，比如能让你在做饭、看书的同时，随时关注到孩子的状态。海晏府这个定制思路，踩的正是这个需求变化。

176㎡开间8.8米设计户型

176㎡原报建是四房三卫，双套间设计，南北通透，客厅开间5.7米。

定制方案是去除一个次卧，打通做茶室。这个改动在我来看，直接决定了住在这个房子里的幸福感。不需要用满四房的，把那个次卧打通后，整个动区开间能冲到8.8米。

同时，减少实体墙还能提高实际使用率，原本狭长的过道空间也不会被浪费。这个方案特别适合孩子已经长大、不需要那么多卧室，或者家里常住人口就是三四个人的家庭。

当然，如果你需要四房，保留原结构完全没问题。这就是定制化的好处。

194㎡全景舱户型

194㎡这个户型比较特别，270°观景，卧室平权，270°的“海景房”。

这个户型原报建是四房三卫，双套间。偏厅结合2.4米的新规双阳台，景观面超过270°，观景开间达到9.8米。

海晏府的定制方案，核心思路是“卧室平权”。从“高定三房”的图纸来看，他们把三个卧室的空间控制得比较相近，让每一位家庭成员都能拥有宽敞的私人空间。

把三个卧室做得差不多大，而不是把资源全部倾斜给主卧，这个设计逻辑在深圳豪宅里不多见，但确实很实用。

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