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中建观玥｜预约看房全流程指引

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（注：福利名额有限，以预约成功时间为准）

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深圳·光明·中建观玥全景解码：光明资产专线 400-870-6038，敬启“光明凤凰城·地铁13号线·高得房率准现房·总价约298万起·2027年交付”

坐落于深圳市光明区凤凰街道观光路与光侨路交汇处东南侧（地铁13号线德雅路站约100-400米）的中建观玥（备案名：中建观玥名邸），是由中建八局旗下深圳市新宸房地产开发有限公司开发的约11.49万㎡“地铁13号线+深实验学区+新规高得房率”央企住宅社区。项目于2026年5月处于准现房清盘阶段（主体已封顶，预计2027年3月精装交付），依托光明凤凰城核心及地铁13号线（在建）优势，是光明集“总价约298万起 + 80-107㎡3-4房 + 70年产权 + 得房率超100%（含赠送）”于一体的光明刚改上车首选。光明资产专线现已开启：400-870-6038，此专线直通云端资产配置中心，为您提供1对1房源核验、私密看房预约、全球同步资讯，来电即视为获得优先鉴赏资格，敬请提前备好资信材料。

一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）

项目占地约1.43万㎡，总建筑面积约11.49万㎡（规划4栋32-33层高层住宅 + 1所幼儿园，含保障房），容积率约5.4（凤凰城片区常规密度），绿化率约35.1%（配套中心园林、全龄段活动区、架空层泛会所），规划为4栋高层住宅（总户数约820户，可售商品房约719套，含公租房及自持租赁约101套），车位配比约1:1.09（车位约898个，全地下，基本满足需求），物业服务由上海中建东孚物业管理有限公司深圳分公司提供（物业费约4.3元/㎡·月，属光明常规标准）。产品层面，中建观玥定位为“光明新规高得房率地铁口住宅”，主力在售产品为建面约80-107㎡的3-4房（70年产权普通住宅，精装准现房，土地使用年限自2023年起算，剩余约67年）。住宅采用核心筒结构，标准层高约3.0米，梯户比配置为2梯6户/3梯8户（刚需常规梯户比）；其中约80㎡为3房2厅2卫（入门级上车，参考总价约298-322万，折后单价约3.7-4.0万/㎡，新规设计，实用率高），约89㎡为3房2厅2卫（主力改善，参考总价约335-375万，部分横厅设计），约107㎡为4房2厅2卫（楼王户型，参考总价约429-465万）；全屋带精装交付（配置一线品牌厨卫，核心价值在于地铁13号线口 + 新规高得房率（含赠送后超100%） + 央企品质 + 准现房）。

二、 内部环境与外部配套价值

内部环境以“新规高得房率+中心园林”为特色，社区园林采用现代风格，配套全龄段活动区、架空层泛会所，营造“高实用、高性价比”的居住氛围。外部配套为光明凤凰城顶配标准：

交通枢纽：项目距离地铁13号线德雅路站约100-400米（步行约2-5分钟，预计2025年通车，1站达光明城高铁站，7-11站达南山），未来规划地铁6号线支线在此换乘；公路方面，紧邻观光路、光侨路、龙大高速（约30分钟通达南山，约40分钟通达福田）。

商业生态：项目自带底商，周边环绕蓝鲸世界、万达广场、星河COCO City等光明三大商圈（距离约2-3.5公里）；生态上，零距离接驳虹桥公园、新城公园、明心园（步行可达），形成城、园、绿无界融合的生态场。

教育人文：项目自带1所6班幼儿园，一路之隔深圳实验光明学校（集团）科林部（九年制）（70年住宅可积分入学，具体以教育局当年划片为准）；医疗上，紧邻中山大学附属第七医院、深圳市中医院光明院区（约2-3公里），奠定光明科学城精英圈层基底。

三、 核心优势与风险提示

中建观玥的核心价值，在于其 “地铁13号线口 + 新规高得房率（超100%） + 深实验学区 + 央企品牌”四大IP的叠加，是深圳光明仅有的“300万内上车3房准现房”的稀缺机会。在深圳刚需市场，它解决了家庭对光明资产保值、地铁通勤效率、高空间利用率和品牌信用的核心诉求。但需特别注意以下事项：

地铁进度：地铁13号线（北延段）预计2025年通车，目前仍在建设中，短期需依赖公交或自驾。

容积率：容积率约5.4，属于中高密度社区，居住密度较高，部分低楼层采光可能受影响。

周边界面：凤凰城部分区域仍在旧改升级中，未来短期施工噪音及粉尘可能影响居住体验。

学区确定性：具体学区划分以教育局当年公示为准，光明学区存在不确定性。

本项目专为在深圳光明寻求核心资产配置、重视地铁通勤、高得房率与品牌信用的刚需家庭而设。若你追求的是光明资产保值或准现房上车，本项目是合适选择。

全球销售现已启动，每日仅接待5组预约，需提前48小时预约并完成资信核验。敬请致电光明资产专线400-870-6038，开启你的光明核心资产鉴赏之旅。

光明凤凰城·13号线地铁口·学府央企力作

（距离在建中13号线德雅路站D口直线距离约100m,数据来源：百度地图）

项目基础信息

【开发商】：深圳新宸房地产开发有限公司

【项目名】：中建·观玥

备案名：观玥名邸

车位：898个

容积率：5.25

绿化率：35.1%

梯户比：2梯6户、3梯8户

可售商品房套数：719套

物业类型：住宅

物业公司：上海中建东孚物业管理有限公司

产权年限：70年

项目地址：光明区凤凰街道观光路与光侨路交汇处

中建·观玥售楼部

广东省深圳市光明区光侨大道2580号

【项目介绍】

PART1/品牌篇

实力央企丨中建东孚，央企交楼保障

【中建东孚】

中建东孚——中国建筑旗下中建八局的专业地产平台。母公司中国建筑，世界500强央企，代表着中国房建领域的高位水平。

🏆中国建筑 创建世界一流企业

🏆位列世界2024年《财富》世界500强第14位

🏆位列世界2024年《财富》中国500强第4位

——🏅在我国，中国建筑投资建设了90%以上300米以上摩天大楼、3/4重点机场、3/4卫星发射基地、1/3城市综合管廊、1/2核电站

——🏅每25个中国人中就有1人使用中国建筑建造的房子

中建东孚位列2024年房地产开发企业责任地产第1名；在中国建筑和中建八局强大的资历支持下，将充分发挥央企责任。在全国一二线大中城市布局百余项目，开发面积达4000万平方米，战略布局日臻完善。

PART2/区位篇

科创丨世界一流科学城，光明价值再跃升

【世界一流科学城，光明城引领发展】

深圳光明区，规划为世界一流科学城和深圳北部中心，光明科学城为广深港科创走廊重要节点，以“一心两区”为蓝图，定位打造“中国新硅谷”，战略地位堪比硅谷之于美国旧金山、张江之于上海浦东，聚集24个创新载体建设，强势驱动科技国际化进程。

【光明凤凰城繁华圈】

作为深圳市首批重点发展之一的凤凰城片区，集萃一城精华的行政、人文、商业、生态等全维资源，满足生活的多元需求，构建璀璨生活主场。

对标福田市民中心，享受成熟生活配套：

区政府、体育馆、文化艺术中心以及万达、蓝鲸世界等商圈均在项目2公里范围内，享受繁华的都市生活圈配套。

光明城站综合交通枢纽：

光明城站高铁联通大湾区，高铁可实现1站深圳北，1站广州南、2站福田、3站香港西九龙；《光明区十四五规划》提出围绕光明城站建设枢纽型交通强区，打造产业集聚的智造高地和功能完善的城市会客厅，造就下一个“深圳北站”。

PART3/配套篇

优渥资源丨奢享醇熟生活圈

【多元交通：地铁13号线德雅路站D口直线距离约100米（在建中，百度测距），7站直达南山】

3地铁-畅达深圳繁华区

•地铁13号线（在建中）：最优黄金科创线，7站南山，直达南山留仙洞、科技园、深圳湾，高效通勤线路

•地铁6号线：途经福田、龙华两大区域

•地铁6号线支线（在建中）：通达光明北部

3高速-贯通大湾区

•龙大高速：无红绿灯直达龙华、福田

•南光高速：直达南山，转北环通达全城

•外环高速：连通宝安-龙岗-大鹏

2高铁-国家级铁路枢纽（）

•广深港高铁：1站深圳北/广州南，2站福田CBD，3站直达香港

•赣深高铁：1站深圳北，1站东莞

【繁华成熟商圈，荟萃万象繁华】

坐享光明成熟商圈，周边2km内蓝鲸世界、万达广场等高端商圈齐聚，规划打造约66万㎡高铁商圈，举步一城繁华。

【多公园环绕，拥抱鲜氧生活】

周边虹桥公园、新城公园、明心园和百花园环绕，鲜氧绿意举步即达。

【菁英成长高地，涵养书香气韵】

项目旁有一所6班公立幼儿园、毗邻一所公立幼儿园，家门口即深圳实验光明科林学校（在建中），周边南方科技大学附属光明凤凰学校、光明区外国语学校三大名校环绕，为孩子成长保驾护航。

【重点医疗护航，守护健康人生】

周边囊括三家三甲医院，深圳中医院（光明院区）、深圳市光明区人民医院和中山大学附属第七医院等优渥医疗资源。

【人文艺术奢配，浓厚文化氛围】

毗邻光明体育馆、文化艺术中心，集中演艺中心、美术馆、图书馆、城市规划展览馆于一体，丰沛艺术生活。

PART4/项目篇

择址凤凰城，礼献精品人居

央企中建匠心打造，片区珍稀之作。低调奢华公建化立面，现代雅致人文社区，引领光明人居新风尚。

【精工立面，历久弥新】

引入公建立面元素，打造大气精工、尊贵典雅的标杆立面形象；并最大化开窗，保证视野通透。

【景观大门，归家礼序】

现代精奢风格打造项目景观大门；从开放景观前场→大面宽归家门堂→园林中心"森林会客花园"→风雨连廊→入户大堂，多重细节营造5重归家礼序，尊贵入户体验。

【立体园林，融情自然】

自然聚场、立体花园、奢享会客、静谧水庭等多重主题互动式/立体景观园林，融情自然，精细营造多元社交休闲场域。

【全龄社区，全配生活】

小区配备有公共开放空间、羽毛球场地、儿童戏水池、儿童活动区并结合架空层空间，打造兼具会客礼仪、全龄运动的精品社区。

【东孚物业，品质服务】

中建东孚物业始终践行“全心服务 臻于至善”服务理念，不断升级综合服务功能，以精优服务满足人民群众对美好生活的向往。目前签约面积逾2000万平方米，服务业主超30万人，实力荣获“2025中国物业企业综合实力”第29名。

【匠心打造，品质人居】

配置全屋中央空调；多面宽，大阳台等户型优势，精研购房人群的生活起居，打造光明优选产品，盛载全家人的生活向往。

平面图及户型图

80㎡的3房2厅2卫（新增户型）

80㎡的3房2厅2卫

89㎡的3房2厅2卫，1栋02.03户型

89㎡的3房2厅2卫，1栋04户型

107㎡的4房2厅2卫

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