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南街坊地块楼面价5.96万/平，加上建安、税费等其它成本，预估保本价为9-10万，再往上都是利润了。地块容积率仅3.4，低密住宅+一线海景，未来可能卖到12万以上，高层看海户型估计13-15万/平。

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南街坊地块是今年深圳的总价地王，凭借宝中核心地段+稀缺海景等优势，南街坊一举一动备受关注，项目户型图和效果图已经曝光！

项目由华润+招商两大央企联合操刀，两家都是打造豪宅的老行家了，至少品质这块就很有看点！

不过限高80米(22层-24层)，看不到超高层带来的震撼海景。好在有着一线海景，容积率仅3.4，定位比较高端，都是140㎡以上的大户型，140-168-190-253-332㎡都有，且做到户户朝南。

南街坊项目平面图

列一下户型亮点：

1、独立电梯入户，据说得房率接近100%+2T2/3T3

2、户户朝南，南向面宽14-20米，保证通风采光

3、270°转角飘窗+7.8-9.7米长阳台，海景最大化

3T3户的是1/6/7/10/11/12单元，层高3.3米，产品十分丰富：

起步型的143平4房2卫

双套间的168平4房3卫

改善型的双套间190-195平4房3卫(带西厨)

｜基本信息

项目名称：观潮府（原南街坊地块，宗地号A002-0108）

开发商：招商蛇口 & 华润置地 联合开发

用地位置：深圳市宝安区新安街道甲岸南路与金科路交叉口西南侧，紧邻欢乐港湾西岸，距海岸线约300米

占地面积：约4.25万平方米

总建筑面积：145,000㎡

住宅：125,000㎡

商业：18,350㎡

容积率：3.41

绿化率：30.01%

总户数：约629户

车位数：总计1,205个

地上：271个

地下：934个

车位占比：约1:1.92

楼栋数量：11栋（建筑高度22–24层）

产权年限：住宅70年

总楼层：最低22层、最高24层，每层布局2至3户，还有地下1层。

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每个户型都有圆弧形的大阳台、露台、飘窗，主卧都是套房设计，部分户型是双套房，还有独立电梯入户，据说使用率近100%。

这几个单元也是项目的楼王栋了，所以特意放在小区中间，尽量避开沿江高速的噪音。2/3/5单元西南/东南朝向看海景；8/9单元东南朝向，看小区花园，且这两栋的楼间距也是最大的。

设计上也非常奢侈，都是4房4卫的大平层，3套间+西厨，加上景观也相当好，属于整个项目的精华部分了。

其中最大的332平4房5卫+家政套间，分布在2/3单元，据说按目前深圳新规豪宅最高标准打造。

【非最终版】

8/9栋标准层平面图

5栋标准层平面图

7/10栋标准层平面图

11/12栋标准层平面图

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1栋标准层平面图

最新户型建面：143-500㎡，最大是500㎡+的产品！项目由招商+华润操刀，两大豪宅联手下，品质也让人非常期待！

从下方效果图看，外观设计的非常不错，质感满满的，大面积的落地窗玻璃+弧形转角设计，通透性非常好，也能最大程度看摩天轮和海景。

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上海华润澐启滨江效果图/图源网络

观潮府也是目前宝中唯一的临海新盘，拥有一线海景、22层-24层、容积率仅3.4！加上纯大户型，自带豪宅属性。

从下图可以看到，景观非常漂亮，视野宽阔无遮挡，前海湾海景+欢乐港湾、摩天轮+桂湾城市景观尽收眼底。

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前海&宝中，叠加「海景+城市核心」双重buff，东侧JW万豪酒店、南侧华侨城欢乐港湾，未来无遮挡一线望海，隔湾还可对望企鹅岛。

图源：滨海宝安，仅供参考

壹地产实拍图，仅供参考（2025-04）

壹地产实拍图，仅供参考（2025-07）

二是，产品。容积率≤3.4，无“70/90”政策限制，大概率会是大面积产品。

在「四代宅」风靡的当下，该地块未来的产品还是可以小小期待下。

02.

86.4亿宝中南街坊加持

5大新盘将入场，有的已席卷数百万流量

如何看待宝中南街坊地块总价、楼面价，创宝中新高？

其实，「总价创新高地块」的出现，再度明确了宝中的城市地位。

在城市规划发展维度，宝中是与深超总同频、和粤海街道共振，写入都市核心区的板块，也是深圳未来重点发展的板块之一。

图源：深圳市国土空间总体规划（2021-2035年），仅供参考

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宝中板块示意图，图源：宝安日报，仅供参考

此次宝中南街坊地块有多家房企参拍近200轮，可以看出宝中的城市吸引力。毕竟开发商敢于出手、高溢价拿地，侧面传递的是对片区未来价值、未来市场以及房价走势的信心。

随着宝中南街坊地块成交总价、楼面价创片区新高，进一步明确了宝中的城市核心地位。

而在地产领域，信心比黄金重要。

宝中出现近年来的总价地王，成交综合楼面价也创近年新高，直接为未来宝中的新房「划定下限」，也让宝中未来房价拥有了较为乐观的走势。

壹地产梳理发现，目前宝中片区待入市（含已拿证未开盘的新盘）的项目有5个，其中与此次出让地块最近的项目是保利瑧誉，近期热度非常高。

图源：钉图，仅供参考

保利瑧誉在宝中南街坊地块出让前，就以「前海&宝中占位、纯4房社区、新规户型高使用率（独梯入户&主卧270°采光）」等多维优势，吸引市场瞩目、席卷数百万流量。

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示意图，仅供参考

地块8个方位中有6个方位是能看到海景的，东向、东南向、南向和西南朝向都可以看到海景。

东向看欢乐港湾和摩天轮景观，还可以看前海湾景观，远看宝中和桂湾城市景观。

东南向看欢乐港湾/摩天轮/前海湾景观、远看桂湾和前湾城市景观。

南向近距离看前海湾景观，远看妈湾城市景观。西南向近看滨海文化公园二期/前海湾景观，远看腾讯岛。

地块西侧紧邻广深沿江高速，会面临噪音影响。不过实际噪音影响不严重。一是平时沿江高速大型车辆不多；二是这类豪宅隔音效果很好，不开窗情况下，噪音基本可以忽略不计。

宝中目前比较缺乏顶豪产品，南街坊无疑是最受期待的项目之一，不过进度没有那么快，预计要到明年上半年入市。

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