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◎白云新城核心·头排云山雅宅

◎瞰山瑧品·热势加推

◎建面约110-186㎡万科瑧系贵雅新作

◎不限购·广州CBD·云山头排·恒定资产

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·导航地址：广州·白云新城·云城东路·地铁二号线白云公园站旁万科·瑧山府

·所属板块：白云·白云新城CBD

·占地面积：约8691㎡

·建筑面积：约30182㎡

·住宅规划：3栋22层住宅，共221套，约110-188m²三四房

🔘瑧之脉｜万科高阶出品 重塑云城心之瑧贵

◇万科高端产品系，7年落子12座瑧品

◇于白云新城芯打造首座瑧稀作品---瑧山府

◇传承瑧系之脉，缔造云山畔·千万级人居新封面

🔘广州国际交往中心，际会世界的经纬

◇政府重磅投资1.67万亿元打造（信息来源：广州楼市发布）

◇千亿总部经济带崛起，世界500强资本、高阶精英云集

◇接棒珠江新城，成为广州会晤世界的门面

🔘雄踞CBD珍罕核芯区，顶峰之上再登峯

◇云城行政＆居住＆总部经济三板块瑧贵交界处

◇CBD核心区内稀有的住宅供地

◇瑧山府将延续瑧系品质，补位白云新城山景贵宅

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🔘半步云山 山城无界奢居场域

◇项目雄踞白云山旁，直线距离约500米

◇居于山畔，推窗即看山，倍享高达3000+个/cm³负氧离子

◇与山无界，拉开与珠城豪宅的差距

🔘2地铁纵横全城

◇临机场高速、白云大道，双地铁枢纽

◇直线距离2号线白云公园站约260米，12号线（在建）小金钟站约500米

◇两横四纵立体交通路网，半小时生活圈辐射全城

🔘6大地标之芯

◇汇聚广州体育馆、白云国际会议中心、广州市儿童公园、广州市城市规划展览中心、广东画院、白云区图书馆等6大国家/城市级公建地标

◇城市塔尖资源皆左右，划界城市的全新人居

🔘1公里4大高端商圈环伺

◇凯德广场、万达广场、5号停机坪购物广场、绿地缤纷天地等4大高端商圈环伺，同频国际都会潮流

◇虹吸国宾级云珠酒店等星级酒店高端品牌进驻

◇繁华生活质感，随享国际醇熟都会商圈

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🔘3公里重点学府云集

◇培英中学附属小学、省实白云实验学校、广园中学、培英中学等学府环绕，孕育书香名门高地，培育走向世界的孩子

Part 01.

区位与地段价值

1、地理位置和定位

万科瑧山府位于福田香蜜湖北侧，北接北环大道，东邻园博园与安托山公园，南靠红岭实验小学，西接华侨城高端居住带，兼具城市资源与生态优势。

片区原为工业区（含水泥厂、沥青厂等），2010年后逐步转型为住宅区，现为福田唯一以次新盘为主的区域。

福田香蜜湖安托山片区，紧邻地铁2/7号线交汇的安托山站（步行50米），属福田核心地段。

安托山片区定位为新能源产业集群区，积极发展智慧能源、可再生能源、智能电网、高效储能等重点领域。

片区被誉为“香蜜湖后花园”，配套成熟且稀缺性强，兼具城市资源与生态稀缺性，支撑高房价韧性。

片区住宅以2010年后次新盘为主，代表项目包括万科瑧山府、海德园、安峦公馆等。

2、交通网络

轨道交通——

地铁2/7号线安托山站：步行50米直达，1站至车公庙，3站至福田CBD。

规划中的地铁线路将进一步加密片区覆盖。

自驾路网——

北环大道、侨香路构成主干道，快速通达南山、罗湖，但高峰期拥堵问题显著。

3、重大规划与城市更新

旧改项目——

南天电力旧改（卓越京基香蜜湖）：由卓越、京基操刀，拟转型为综合功能社区。

去年12月终于拿到了用地批复，将有4.2万㎡的居住用地（含7600㎡的保障房）商业办公及酒店17450㎡，商务公寓48900㎡，配套设施7460㎡，批复已过。

未来会对片区高端住宅氛围的构成有提升作用，但是对于臻山府而言存在直接的竞争。

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另外一个去年12月批地的旧改项目是——

「京蓉混凝土厂城市更新」为“工改保”项目，位于侨城东路北延线的起点，和侨香路交汇，旁边是「一冶广场」，对面是「恒邦置地大厦」。

地块规划容积45935㎡，其中住宅40240㎡（含公共租赁住房22140㎡），另外还将建设幼儿园、长者服务中心等配套。

从数据上看，预计约有300多套公租房，还有不到200套住宅，目前未定是否作为商品房。小区设计是有两栋楼，一栋49F，一栋32F。

不论是南天电力」还是腾出来的「京蓉混凝土」，都混杂了其他性质的住房或商业，不是纯粹的住宅用地，也注定做不出纯粹的豪宅产品。

文化地标——

安托山博物馆群：

依托安托山公园打造，预计2026年启动建设。

通过自然艺术公园和博物馆群的建设，安托山将哺育城市文化艺术新风，成为世界上独一无二的山体崖壁公园，共同构建人-艺术-自然相融合的文化聚落，提升环境品质与城市活力，成为独特的文化场所。

福田群众文化中心（安托山公共文化中心）

位于安托山六路与侨香三道交汇处西北侧，占地面积约1.06万㎡。（具体位置见图则）

裙楼配备大剧院、音乐厅、黑匣子、展厅、图书馆等文化业态，塔楼配备面向青少年、职工、妇女儿童及全体市民的各类活动空间，以及24小时自习室、排练厅等云端24小时智慧文化服务空间。

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4、片区风险与挑战

环境问题——

北环大道噪音影响三期及邻近楼盘，部分户型需加装隔音设施。

安托山博物馆建设期（2025-2028年）可能带来短期施工干。

5、未来展望

片区将持续承接福田高端居住需求，依托地铁、生态、教育三大核心资源巩固豪宅地位。

旧改与博物馆群落地后，城市界面和配套成熟度将进一步提升，但需警惕过度开发导致的居住舒适度下降。

Part 02.

配套与教育资源

商业设施——

山姆会员店、印力中心：步行300米可达，覆盖日常购物需求。

万科里·瑧：三期配套商业（约6000㎡），与地铁无缝接驳。

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高端商圈依赖外部，如东海缤纷天地、华侨城OCT（车程10分钟）。

生态资源——

安托山公园：规划建设33个国际博物馆群落，升级为生态文化公园。

整体鸟瞰图

园博园、香蜜湖、儿童乐园等环绕，形成城市绿肺。

教育——

小学：红岭实验小学（步行200米，福田区第一梯队）。

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红岭实验安托山位于安托山地铁站旁边，于2019年11月份投用，提供的约1800个学位，从24班增加至36班，有效缓解了安托山片区小学紧张的问题。

中学：深圳高级中学（南校区）学区，升学竞争力强，学区范围覆盖安托山至香蜜湖。

安托山还有卓越、京基的超大型旧改，建筑规模超过30万平。

而根据深圳2022年推出的名校集团化政策，截止到2025年，深圳要组建至少80个名校集团，福田组建至少11个名校集团——

随着片区入住率持续上升，深高南学位可能因生源超负荷面临分流风险。

深高南近几年成绩：

2024年中考最高分586分；

2022年公办普高上线率95.8%；

2021年最高分595分，590分以上4人，公办普高率达到85%

2020年：430分比例19.0%，参考人数720人

2019年：高级南440分以上39人、430分以上119人、420分以上146人

2018年：四大生155人、八大生161人、十大生164人

除此之外，深圳国际交流学校新校区，选址福田安托山六路以西，为一所国际高中，授高中课程加预科课程。

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共设77个班，每班26人，在校师生计划2250人，其中学生2000人，教职工250人。

主要建设有教学楼、地下体育馆、教师宿舍、学生宿舍、食堂报告厅。

2024年更是拿下48枚牛剑的新战绩，其中32枚剑桥，16枚牛津，果然应验了“能打败深国交的只有深国交了”。

除了牛剑，据英国《每日邮报》最新发布的本科生2018-2020的数据显示，深国交以223封伦敦帝国理工大学Offer稳居全球第一，远超英国本土著名私校威斯敏斯特、卡迪夫公学等。

Part 03.

小区规划与产品力

万科瑧山府是整个安托山板块最靓的仔，同时它也是整个香蜜湖及外溢片区范畴内，市场认可度比较高的豪宅小区。

臻山府系列分为三期开发，一期二期主打230m²、240m²，三期（万科香蜜府）主打180m²的户型。

其中一二期共用一个花园，文中我们统一称之为万科臻山府；而三期属于独立花园，与一二期分开，又叫万科香蜜府。

楼栋排布与容积率

万科瑧山府于2017年建成占地面积32302.5㎡，建筑面积175111㎡，房屋总数556户，容积率4.00，绿化率40%，物业服务费9.8元/㎡·月。

一期（安托山花园）：5栋纯住宅，均为40层超高层，容积率4.0，主力户型231-240㎡四房。

二期：延续一期设计，增加部分241㎡端头户型，楼间距50米，采光优。

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万科瑧山府三期，又叫万科香蜜府，在万科瑧山府1-2期的南面。

总建筑面积为95756平方米，总占地面积为16501.4平方米。

项目由四栋36-39层的超高层组成，总户数约为416户，停车位约有800个。

小区出门附近就是地铁2号线与7号线交汇站安托山站，以及万科里的购物中心。

除了个别顶层复式的户型，万科香蜜府绝大部的户型都是180平米的大平层，4房2厅3卫，所有房源均南北通透。

（上图是万科瑧山府一、二、三期平面图及面积标注）

整个瑧山府的采光都很好，但是存在一些对视问题，楼间距也很宽。

南侧：6栋和9栋与对面的锦庐花园和香蜜府仅一路之隔，而且南向建筑较为密集，景观就略差。1、2、3、4栋南向看花园。

北面地块未来规划是建设“安托山总部研究大厦”，该大厦楼高最高39层，北向的山景也会被遮挡。

东侧是政府的低矮楼，所以视野比较开阔，高楼层可以看到公园。

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西侧是海德园，但因为海德园也是超高楼，臻山府的景观有部分遮挡。

整体而言，瑧山府的景观真的很一般。

关于噪声问题，说实话整个看房过程并没有感觉到噪音很大，反而觉得挺安静，北面的噪音大多被安托山大厦挡住了，并且距离北环还是有一段距离的，再加上隔音玻璃，就基本听不到车流带来的噪声。

园林与公区

中式园林风格，风雨连廊连接楼栋，4栋东侧设泳池（月票300元），但花园面积较小，绿化以低矮植被为主。

三期园林缩水明显，以硬质铺装替代绿植。

小区内部园林并不像很多小区看上去十分宽敝，而是用风雨连廊将楼栋之间全部相连，花草树木打理井井有条，小区也显得很有层次感。

公区质量高

瑧山府的主大门非常气派，穿过类似玉琮的烛台水池，两边两棵罗汉松给小区出入增添了不少韵味。

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瑧山府是双大堂设计，车库和一楼都设计的很气派，全部都是名贵石材精心打磨，配套了休息区，每栋有24小时管家服务，很高档大气又温馨。

物业服务

万科物业（9.8元/㎡·月），管家式服务、人车分流管理严格，业主评价“响应快、细节到位”。

瑧山府全部是3梯2户设计，电梯为刷卡到户，访客需要有邀请码才能出入小区，充分保证了业主隐私安全。

停车位

一二期，总车位1020个（地上35+地下985），车位比1:1.8，无充电桩配置。

三期，停车位800个，总住宅套数为416户，车位比1:1.9，车位都较充足。

户型设计与市场表现

一期/二期：

仅231㎡（6/9栋）和240㎡（1-5栋）两种户型，全四房设计，南北通透，层高3.15米，德系精装（7000元/㎡标准）。

但部分房源存在噪音问题（临近北环）。

3梯2户，专梯入户。

最大的优势就是采光非常好，基本都是大落地窗；实用率大约是80%，跟恒二当然没办法比，但目前市面上新房/次新房的实用率普遍都在70%-80%之间。

（△230㎡3+1房一厅三卫+佣人房套间）

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（△240㎡四房两厅三卫+工人房套间）

三期：178㎡四房（北向），实用率75%，装修标准降低。层高3.15米。

（▲三期落位图和2018年备案价）

2梯2户和三梯两户，板式结构，电梯直接入户。

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