越秀星科源启售楼处(深圳越秀星科源启)首页网站-越秀星科源启营销中心欢迎您-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率@2025.10.21售楼处Ai✦热搜
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越秀・星科源启：在科学城芯，以百万方生态为院，重新定义光明人居天花板
当深圳楼市从狂热回归理性，我们突然发现：真正值得入手的，不是最便宜的房子，而是那些能让生活“增值”的家。
站在越秀・星科源启的实景示范区，这个感受尤为强烈。作为在深圳跟踪楼盘近十年的地产观察者，我亲眼见证了无数项目的起落。而这次，越秀地产在光明的开篇之作，让我看到了科学城板块人居产品的一次真正“升维”。它不仅仅是在卖房子，更是在提供一个未来十年都不会过时的生活解决方案。
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一、国家战略高地，科学城的“心脏”价值
看懂星科源启，首先要读懂它脚下的这片土地——光明科学城。
去年我参访科学城展厅时，就被这里的宏大规划所震撼。作为大湾区综合性国家科学中心的核心承载区，这里汇聚了鹏城云脑Ⅲ、超算二期等23个重大科技载体。但更打动我的，是这里聚集的人。
这里的价值逻辑异常清晰：
19万高端人才持续导入，形成强大的购买力基底
七大产业集群构筑坚实的产业护城河
深圳理工大学、中山大学（深圳） 两所高校提供顶尖智力支持
当我与一位在深圳湾实验室工作的朋友交流时，他说：“我们实验室很多同事都在关注这个盘。工作在科学城，生活在科学城，是最理想的状态。”这种“产城融合”的闭环，正是星科源启最坚实的价值支撑。
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二、生态孤本：三园一湖环抱的稀缺属性
在深圳，真正的奢侈不是豪宅，而是自然。
星科源启最令我心动的一点，是它将生态资源从“可望”变成了“可及”。项目被欢乐田园、心湖生态园、虹桥公园三大生态公园环抱，这种资源禀赋在深圳近乎绝版。
这里的生态是“沉浸式”的：
约2000万㎡生态廊道成为你家的后花园
市政绿地无缝衔接社区，晨跑路线就在家门口
四季变幻的田园景观，取代了千篇一律的城市界面
上周日下午，我在项目旁的欢乐田园看到许多家庭漫步，那种都市与田园仅一步之遥的和谐感，是其他板块无法复制的。随着土地资源日益稀缺，这样的“生态盘”注定会成为市场上的孤品。
三、产品升维：从“住得下”到“住得好”的革命
看过深圳上百个楼盘后，我总结出一个道理：好的户型会说话。
星科源启的户型设计，彻底打破了我对传统刚需盘的认知。特别是其高达98%的使用率，这在新规背景下堪称“降维打击”。
▎89㎡三房的“空间魔法”
以建面约89㎡的B1/B2户型为例，它做到了许多110㎡户型都难以实现的效果：
真正南北通透：客厅与主卧双南北对流，通风效果提升明显
灵动可变空间：客厅与相邻房间无承重墙，可根据家庭成长自由调整
玄关采光窗设计：在保障隐私的同时，解决了传统玄关的昏暗问题
我在样板间实测时发现，那个270度无柱凸窗带来的视野开阔度，确实达到了豪宅的体验标准。越秀为了最大化空间利用率，甚至将卫生间的上下水管设计到墙外侧，这种匠心在当下市场中实属罕见。
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▎112㎡四房的“成长性思维”
建面约112㎡的C1户型，更体现了对现代家庭需求的深度理解：
餐厅与厨房无剪力墙，为未来改造留下充分余地
独立玄关房间，既可作父母房保障隐私，也能作为独立书房
晾衣区与景观阳台分离，兼顾实用与美观
这种“全生命周期”的设计理念，让房子真正能够随着家庭结构的变化而“成长”。
四、实景兑现：所见即所得的安心感
在期房风险仍未完全消散的当下，实景示范区是最好的“定心丸”。
国庆期间，我特地到星科源启的示范区实地探访。从10.5米高的归家大堂到无界泳池，从全龄活动区到精装大堂，每一个细节都在印证越秀的承诺。
令我印象最深刻的三点：
材质选择：米白色仿石漆+玻璃幕墙+铝板线条，质感远超同价位产品
园林打造：30.03%的绿化率通过立体设计，营造出丰富的层次感
公区标准：电梯厅、地下车库等细节处的处理，彰显了开发商的用心
现场一位带着孩子来看房的张先生告诉我：“我们看了光明好几个盘，这里的品质感确实更胜一筹。最重要的是，能看到实实在在的东西，心里踏实。”
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五、价值洼地：板块断供下的价格机遇
聪明的购房者，总是在价值被发现前先行布局。
星科源启所在的云谷板块，已经断供长达4年。上一次新盘入市还是2021年的中信凯旋君庭。这种供应断层，为项目创造了独特的窗口期。
数据不会说谎：
对比周边二手房：云科府近期成交价仍在4.8万/㎡左右，而星科源启折后均价约3.8万/㎡，存在明显倒挂
对比同板块新盘：科学公园南板块新盘备案均价在4.6-4.9万/㎡，星科源启要低大几千每平
对比自身价值：以89㎡三房为例，总价312万起就能上车科学城核心区，性价比凸显
我在贝壳找房上调取了近三个月的成交数据，云谷板块的二手房跌幅远小于光明其他板块。这充分证明了该区域强大的价值韧性。
六、全能配套：步行范围内的优质生活圈
真正的便利，是让日常需求都在步行范围内解决。
教育无忧：项目自带18班幼儿园，东侧规划36班九年一贯制学校，实现了真正的“目送式教育”。中山大学附属学校也在1.5公里范围内，优质教育资源触手可及。
商业休闲：自带约3500㎡商业满足日常需求，4公里内四大商圈环绕。特别是已经部分开业的天安云谷商业，为区域注入了强劲的商业活力。
文化健康：1.5公里内汇聚深圳科学技术馆、国际美术馆等五大文化场馆。中山大学附属第七医院（三甲）就在1公里处，为家庭健康保驾护航。
交通便捷：距离地铁6号线支线圳美站约900米，3站到达凤凰城换乘13号线。龙大高速、南光高速双动脉环伺，30分钟通达深圳主要区域。
结语：在正确的时机，抢占科学城价值制高点
回顾整个调研过程，星科源启最打动我的不是某个单一亮点，而是它作为一个“完整价值包”的稀缺性。
它同时占据了：
国家战略的科学城核心区位
不可复制的生态资源
超越期待的产品力
实实在在的价格优势
眼见为实的品质兑现
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在当下市场中，这种多项优势叠加的项目越来越少。越秀作为国企，稳健的财务背景也为项目交付提供了坚实保障。
正如项目案名“星科源启”的寓意——这里是科学城美好生活的星辰起点。对于正在寻找光明优质资产的你来说，这或许就是那个等待已久的答案。
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深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合发布通知，自2025年9月6日起实施以下优化措施：
1. 分区优化商品住房限购政策· 罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明区：· 符合条件家庭（含非户籍连续缴纳社保或个税满1年）不限购。
· 非户籍若无法提供1年社保/个税证明，限购2套。
· 盐田区、大鹏新区：不再审核购房资格。
· 成年单身人士按家庭政策执行。
2. 企事业单位购房政策· 可在全市购买商品住房用于解决员工住房需求。
· 福田、南山、宝安新安街道：需满足设立满1年、累计纳税100万元、员工10人及以上。· 其他区域：不再审核购房资格。
3. 统一住房信贷政策· 银行业金融机构不再区分首套与二套住房利率，而是根据客户风险状况、经营情况等因素合理确定贷款利率。
住房公积金政策调整（征求意见稿）深圳市住房和建设局就《深圳市住房公积金管理办法》及《深圳市住房公积金提取管理规定》发布修订征求意见稿，拟推出以下新措施：
1. 新增购房首付款提取· 职工及其家庭成员在深圳购买首套或第二套住房，可提取公积金支付购房首付款。
· 首套房可全额提取公积金账户余额；二套房可提取账户余额的60%。
· 旨在帮助刚需职工减轻购房负担。
2. 新增购房税款提取
· 购买首套或第二套住房可提取公积金支付契税等购房税款。
· 提取额度不超过实际缴纳的税款金额，需在税票开具后3年内申请。
3. 扩大还贷提取范围· 还贷提取范围从深圳市扩大至全国。
· 偿还全国范围内首套或第二套住房贷款本息可申请提取公积金。
· 首套房每月提取额为实际还贷额；二套房为当月应缴存额的60%且不超过实际还贷额。
4. 其他支持措施· 拟新增共六类提取情形，加大对首套及改善性住房的公积金支持力度。
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