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01.基础数据
方直珑樾山
项目名称：方直珑樾山
开发商：深圳市龙廷房地产开发有限公司
地址：南山.西丽南山区龙珠大道8号（深云站c出口150米）
占地面积：2.13万㎡
总建面：11.36万㎡
产权：70年(20-90年)
套数：520套住宅（10套联排，168套回迁）
面积：120-268㎡3-5房
车位比：692个1:1.3
梯户比：2梯2户/2梯3户
价格：单价8.1-11万
交楼标准：精装
物业公司：方直物业
物业管理费：9.5元/㎡
容积率：3.62
绿化：30%
交楼时间：2024年11月（毛坯交付）25年4月
建筑类型：住宅
层高：3-3.6米
使用率：74-78%
楼层高：23-32层
栋数：4栋
水电：民水民电
学校：育才中学新校区，哈工大深圳实验中学
02.户型介绍
方直珑樾山
【方直珑樾山】项目分两次推售，2023年3月推出1栋，分为A座和B座，2梯3户，总高32层，面积均为120㎡3房2卫，还有两套319㎡的复式。
2023年9月份加推2栋和3栋，推170套房，2栋分为A/B座，面积都是大户型193-268㎡4-5房，3栋和1栋户型分布是一样的，都是120㎡的三房。朝向：东南、西南、东北、西北四个朝向
方直的户型做的是享受型，从客厅、卧室面积分布上就可以看出来，没有压缩客厅面积给到卧室那边，120平做3房，不足之处在于，户型不够纯粹，大小户型在一起，部分户型低楼层平视看社区无界泳池，西北朝向的采光不足。
【120㎡做3房】，74%的使用率，得房率偏低。120㎡有横厅和竖厅两种，其中横厅户型看山，竖厅户型更靠近北环大道。
02户型，宽阔横厅，餐客厅一体；采光充足，南北通透，站阳台上能看见美丽的山景，但是有利有弊，客厅舒适但挤占了卧室的空间，三个卧室空间都不是很大，只能说刚好；
03户型，双龙抱珠户型，户型方正；阳台进深1.5m，270°观景；主卧套房设计，带观景浴室
【193-268㎡大户型】占据小区中心位置，改善群体的需求，专梯入户四房三房大户型三阳台；268㎡四阳台设计， 约16.1米南向四大房，3.6米层高， 无廊柱遮挡；45平超大主卧套房；10.55米阔绰横厅，180°双客厅。
03.实景情况
方直珑樾山
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04.项目对比
方直珑樾山
01.
同开发商项目
和【方直珑樾山】同一开发商的有：方直前海国际文化中心、方直谷仓府
02.
新房对比
和【方直珑樾山】成为竞品的新房：绿景璟庭、深业鹤塘岭、金地环湾城、中信城开红树湾
03.
二手房对比
和【方直珑樾山】成为竞品的二手房：以下内容包含最新成交价格、租金情况
佳兆业香瑞园、深云村
1、环境好，安静，看山，容积率不高
2、深云村地铁口，比佳兆业香瑞园更加靠近地铁站，两梯三户，竖厅是独户，动静分区
3、地铁7号线【深云站】150米，交通便利，地铁口物业
4、新建的【侨城东路北沿线】，开通后南山开过来不用从【北环大道】绕行
5、大堂大气，园林精致，公区是花了心思的，超越同区域大多数新盘，自住体验感好
06.项目配套
方直珑樾山
地铁：7号线地铁口物业（距离7号线深云站约150米）
陆路：小区约180米为北环大道，位于南山中心区和香蜜湖之间
区块价值：属于南山板块，距离核心产业区不算远
商业：
自带4300平社区商业，对面有深云村的大型商业，及香瑞园社区商业。
生态人文：
北靠塘朗山、几乎户户可看山景。
教育：
小区自带3000平幼儿园，育才集团龙珠实验学校（公立九年制，距离1.9公里），深圳哈工大实验学校（九年制公立，距离1.4公里）、中科院附属学校（对面深铁懿府旁）。
医疗：
【深圳华侨城医院】、【香港大学深圳医院】、【深圳沙河医院】
总结 / SUMMARY
【方直珑樾山】适合预算在1000万以上，居住、3-6口人，喜欢环境好，看山的客户或者在科技园、车公庙板块上班的改善型群体。
该项目没有配套，地段割裂不太适合喜欢时尚生活方式的年轻人和对配套要求较高的住家家庭，但是深圳房价虽然高，品质高的项目真的不多，【方直珑樾山】虽然槽点很多，但是不妨碍他目前确实呈现出了较高的品质，对自住和投资都是有加成的！
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