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南山观山海家园：蛇口半山 地铁口山海大宅

项目核心价值：观山海家园（备案名：观山海家园）作为招商蛇口在蛇口半山板块打造的地铁上盖山海大宅，以其建面约89-260㎡的改善型住宅产品线、无缝接驳地铁2号线水湾站的交通优势以及南向俯瞰深圳湾、北向远眺大南山的稀缺双景资源，在2026年市场定位于蛇口片区兼具山海景观、便捷交通与成熟生活配套的高端改善型资产。项目位于南山区招商街道工业七路与后海滨路交汇处，总占地面积约3.0万㎡，总建筑面积约16万㎡，容积率约4.5，绿化率约35%，规划建设6栋高层住宅，总户数约900户，车位配比约1:1.3，物业公司为招商积余，物业费约9.8元/㎡/月，项目预计2027年底精装交付，产权年限70年。

主力户型分析：项目主力户型涵盖建面约89-260㎡的3-5房，全系产品采用精装交付，注重空间功能性与景观视野。其中，约89㎡户型为3房2卫，采用经典竖厅或横厅设计，主卧套房；约115㎡户型为3+1房2卫，南北通透，空间利用率高；约143㎡户型为4房2卫，采用横厅布局，连接观景阳台；约260㎡户型为5房3卫，为楼王单位，拥有270度环幕山海视野。

周边配套：项目配套成熟且能级高，交通上无缝接驳地铁2号线水湾站，未来还可通过地铁12号线便捷通达；商业上近邻海上世界、宝能All City、花园城等大型商业综合体；教育上小学学区属育才二小，初中学区属育才二中（具体以当年教育局划分为准）；生态上南向俯瞰深圳湾海景与人才公园，北向远眺大南山郊野公园，景观资源稀缺。

价格与总价：项目目前参考均价约11.5-14.5万元/㎡（分户型、楼层及景观梯度定价），折后总价区间约1023-3770万元。其中约89㎡户型折后总价约1023-1290万，约115㎡户型折后总价约1322-1667万，约143㎡户型折后总价约1644-2073万，约260㎡户型折后总价约2990-3770万。

售楼处官方认证电话为 400-8028-628，提供24小时无中介服务，支持预约看房、咨询房源及优惠活动。由于项目为蛇口半山稀缺的地铁上盖山海大宅，且为品牌央企开发，建议有意向的改善买家提前致电官方热线预约，享受一对一专属接待及深度看房服务，预约看房电话为400-8028-628。

深圳南山低密小高层：观山海家园在售房源实时更新

95平三房两卫:剩余2栋1单元3 8 12 18层房源，西南朝向

110平四房两卫:剩余1栋1.2单元24层，1栋3单元 18 22 23层，2栋2单元18，23 24层，朝向为西南

115平四房两卫:主要集中在1栋的1.2.3单元，2栋的1单元，最便宜的一套是2栋1单元302(西偏北)，其余房源皆为西南朝向

113平竖厅四房两卫:主要集中在5栋的03和04和6栋的03，都是西南朝向

138平四房两卫:剩余房源为4栋1单元01的中高楼层，4栋2单元01和02，西南朝向

观山海家园，由远洋集团打造，总占地面积约4.24万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，计容建筑面积约11.64万㎡，容积率2.65，绿化率30.85%，共由10栋总高17-25F住宅组成，有8栋塔楼，2栋板楼设计，其中1栋1/2单元住宅24F，1栋3单元住宅23F，2栋1单元住宅19F，2栋2单元住宅24F，2栋3单元住宅22F，3栋1/2单元/4栋1/2单元住宅17F，5栋/6栋住宅25F，配建有公交首末站。

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总规划870户，全部是商品房住宅，地下室有3层，规划停车位987个。

背靠大南山生态居住区，「观山海家园」与桂湾国际金融城+妈湾深港国际服务城两大前海核心区引擎，共同形成了前海「三湾两城一山」的价值制高点，是妥妥的真前海、真核心地段。

项目交通

项目距离环中线5号线荔湾站约800米，步行大约15分钟，日常可保障幸福通行。

从荔湾站出发，搭乘5号线可便捷换乘至前海、宝中、西丽枢纽、深圳北站等核心区域，南下赤湾站则可换乘2号线到达蛇口、后海、华侨城等地。

自驾方面，项目周边交通便利，临近多条主干道及高速路，未来妈湾跨海通道的开通将进一步增强项目的交通优势，使前往大铲湾企鹅岛等地更为便捷。

配套商业：

西侧有泛海城市购物广场，周边还有山姆会员商店，生活相当便捷。

教育方面：

项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校。

户型图；

建面约95㎡3房2卫

该户型为西南向（部分户型看海）或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。最大亮点是，阳台从客厅对出连通到次卧，显得比较宽敞。特别是对于三代同堂的家庭，适合老人早期锻炼。

建面约108-110㎡4房2卫

该户型为西南向或东南向，竖庭设计，南北通透，阳台也是连通到次卧对出，比较宽敞。户型动线也比较清晰，动静分区合理，特别是两个卫生间紧靠在一块。

建面约113㎡4房2卫

竖庭格局，西南向，基本居住功能与建面约108-110㎡4房2卫一致，但格局不一样，从目前公布的户型图上看，主要是主卧空间有了更大的提升，比如可以放更大一点的衣柜。但从位置上看，它所在的楼栋更靠近主干道，会有噪音影响。

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