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财富城 2 期明德苑雄踞坪山高铁新城核心，落址金丰路与和安路交汇处西侧，是坪山中心区公认黄金政务居住板块。

项目距坪山区政府仅约 1.2 公里，300 米半径内集齐坪山中心公园（约 23 万㎡）、图书馆、美术馆、展览馆、大剧院等六大文化场馆，形成片区独有的 “文化六馆” 行政文化集群。社区前拥半月环公园，侧边紧邻坪山实验九年一贯制学校（小学 + 初中），后方衔接成熟常住住宅区，一站式包揽区级政务、优质文教、城市生态资源，人文宜居氛围拉满。

作为坪山中心区唯一在售新盘，明德苑坐拥 “一山两水八公园” 全域生态体系，坪山河湿地公园、燕子岭生态公园环伺，日常休闲、散步、亲子活动空间充足。整片片区是坪山发展最成熟、配套密度最高、居住氛围最优的核心板块，全维度配套落地兑现，生活便捷度拉满，轻松实现高品质城芯生活。

区位硬核评测

财富城 2 期明德苑占据坪山城市核心地段，汇聚坪山高铁站 + 14/16 号线双地铁 + 坪山实验九年制学校，叠加坪山中心公园、坪山天虹商圈、坪山区政府、坪山体育中心、文化六馆等全套顶级市政资源，坪山绝大多数重磅公建、商业、教育配套全部集中于此。更稀缺的是，整片中心政务板块仅本盘有新房在售，地段不可复制。

财富城二期・明德苑 项目基础概况

财富城二期总占地约 4.54 万㎡，总建面约 35.8 万㎡，整体划分为三大地块分区分期开发，分别为弘德苑、明德苑、育德苑。

整个大盘规划 9 栋 13 座住宅，合计 2538 户；业态包含商品房 1346 套、回迁房 876 套、保障房 316 套。社区配套 2654 个地下停车位，车位配比约 1:1.04，停车资源充足。

财富城 2 期・明德苑 产品参数全解析

一、地块基础指标

明德苑单独地块占地约 1.18 万㎡，总建面约 9.89 万㎡，计容建面 7.64 万㎡，容积率 6.45，社区绿化率达 35%。社区规划 2 栋共 4 座住宅，楼层跨度 32-54 层：1 栋 A/B 座 32 层高层，1 栋 C/D 座 54 层超高层；自带约 4950㎡社区底商，购房合同约定 2026 年 11 月简装交付。

二、楼栋与居住配置

总户数 682 户，商品房 404 套、回迁房 278 套；梯户分为两种布局：2 梯 4 户、3 梯 5 户；地下双层车库，规划车位 732 个，车位配比 1:1.07，停车资源充裕。

三、客观项目评测

明德苑为旧规规划地块，源自城市更新旧改项目，社区配套以传统休闲游乐设施为主，无新式高端景观配套。社区高低层搭配，梯户负荷适中：2 梯 4 户单层仅 54 户、3 梯 5 户单层 70 户，整体居住密度不会过于拥挤。优势亮点突出：车位配比突破 1:1，停车无压力；当前为准现房，距交付仅剩余 4 个月，交易流程走完即可坐等收房；物业费 3.9 元 /㎡/ 月，属于片区常规市场水平。

财富城 2 期・明德苑 最新去化 & 折扣价格全梳理

一、入市基础信息

明德苑于 2026 年 1 月 12 日拿证开盘，一次性推出 1 栋 A/B/C/D 座，合计 404 套商品房，备案均价 3.75 万 /㎡。户型覆盖全周期需求：75㎡三房一卫、89㎡三房两卫、105-120㎡四房两卫、140㎡五房两卫。

二、半年销售去化实况

自年初开盘至今已半年，项目累计成交超 155 套，整体去化率 38.37%。户型库存现状：刚需 75㎡小三房余量稀缺，89㎡三房为当前主力在售户型；开发商释放 8.5-8.7 折阶梯优惠，不同楼栋、户型折扣存在差异，折后单价区间 2.6-3.78 万 /㎡，价差明显，三房 195 万起、四房 320 万起即可入手。

三、各户型折后实价明细

75㎡三房两厅一卫：总价 195-209 万，单价 2.6-2.76 万 /㎡

89㎡三房两厅两卫：总价 240-255 万，单价 2.69-2.86 万 /㎡

105㎡四房两厅两卫：总价 320-339 万，单价 3.04-3.25 万 /㎡

120㎡四房两厅两卫：总价 386-400 万，单价 3.22-3.34 万 /㎡

140㎡五房两厅两卫：总价约 530 万，单价 3.78 万 /㎡

财富城 2 期・明德苑 主力户型深度解析

75㎡ 三房两厅一卫

采用实用竖厅布局，LDKB 一体化通透设计，客厅实测开间 3.043m；室内实测净面积（不含墙体）：主卧 9.61㎡、次卧 7.48㎡、小次卧 6.1㎡；搭配约 3.84㎡ L 型厨房，附带 1.36㎡生活阳台，卫生间做三段式干湿分离，实用性拉满。朝向：西北向基础得房率 72.3%（不含赠送），额外赠送 8.61㎡，含赠送得房率可达 83.97%。

89㎡ 三房两厅两卫

经典竖厅户型，LDKB 一体化格局，清晰动静分区，客厅实测开间 3.2m；室内实测净面积（不含墙体）：主卧 12.35㎡、次卧 8.22㎡、小次卧 6.19㎡；L 型厨房 + 独立生活阳台，双卫均做干湿分离，居家起居更舒适。朝向：东南 / 西南向好采光面裸得房率 72.3%-77.7%，赠送面积 8.3㎡，计入赠送后整体得房率 81.63%-86.9%。

105㎡ 四房两厅两卫

南北通透竖厅布局，客厅开间达 3.5m，餐客分区互不干扰；全屋搭配飘窗 + 双阳台，采光通风兼顾。室内墙体净实测面积：主卧 10.59㎡、次卧 9.05㎡、次卧 7.68㎡、多功能小次卧 4.81㎡；U 型厨房操作动线流畅，双卫生间干湿分离，居家实用性强。阳台主朝向东北，基础得房率 72.3%-77.8%，额外赠送 10.66㎡，计入赠送综合得房率 82.68%-88.07%。

120㎡ 四房两厅两卫

南北通透竖厅 + 双阳台配置，客厅实测开间 3.5m，空间开阔舒展。全屋房间尺度均衡宽敞，墙体净实测：主卧 17.1㎡、次卧 10.36㎡、次卧 9.81㎡、次卧 8.64㎡，四间卧室均无局促小房；配备 U 型大厨房，储物与操作空间充足。阳台主朝向西北，裸得房率 77.8%，赠送面积 9.06㎡，含赠送整体得房率 85.29%。

140㎡ 五房两厅两卫

采用稀缺竖厅双龙抱珠户型，客厅开间高达 4m，做到四开间朝南，视野无任何遮挡，采光、通风条件拔尖；搭配 L 型厨房与独立生活阳台，双卫生间干湿分离，居家尺度感拉满。整体东南朝向，不含赠送基础得房率 73.1%。

户型综合评测

财富城明德苑为旧规开发项目，各户型裸得房率区间 72.3%-77.8%，计入赠送面积后综合得房可达 81.63%-88.07%，不同楼栋层高得房差异明显：32 层高层楼栋户型优势突出，综合得房最高约 87%-88%；54 层超高层受设备、核心筒占用影响，综合得房稳定在 82%-85%。整体户型实用性在线，75㎡小户型也能规划标准三房，其余各面积段均配齐餐客厅、多卧室、厨卫等完整功能分区，刚需、改善需求均可覆盖。

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