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开发商：深圳市振业（集团）股份有限公司

物业公司：振业城服

物业管理费：3.9元/㎡

总占地面积：约1.22万㎡

总建筑面积：约8.9万㎡

容积率：4.5

绿化率：32%

产权年限：2023.5-2093.5年（70年）

总户数：480户

总栋数及楼高：3栋，32-38层。

梯户比：2梯5户

停车位：800个

车位占比：1：1.66

交房时间：2026年12月

交付标准：精装修

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2. 户型设计

项目主打刚需与改善型产品，户型涵盖89㎡三房、113-114㎡四房及141㎡四房，均为竖厅设计。调规后，得房率从80%提升至85%（不含赠送）甚至93%-95%（含赠送），核心卖点为南北通透、科学公园景观视野及高实用率。

3. 价格与销售动态

商品房毛坯限价4.93万元/㎡，实际折后均价约3.64-4.96万元/㎡送精装，持平周边竞品（如满京华金硕华府4.3万元/㎡）。首期于2024年10月入市，开盘去化80%，市场反应很好。

二、区域价值：深圳北部中心的崛起引擎

1. 光明科学城的战略定位

作为粤港澳大湾区综合性国家科学中心的核心承载区，光明科学城聚焦新一代信息技术、新材料、生命科学三大领域，已引入深圳湾实验室、中山大学深圳校区等科研机构。预计到2035年，该区域将集聚100万科创人口，形成万亿级产业集群。

2. 立体交通网络

- 轨道交通：距离6号线楼村站950米（步行约15分钟），未来可换乘13号线（在建）、18号线（规划）及5条高铁线路（赣深、广深港等），30分钟直达深圳北站、福田中心区。

- 路网体系：毗邻龙大高速、南光高速，15分钟车程覆盖光明城高铁站（6.5公里）及深圳宝安国际机场（30公里）。

3. 城市配套升级

- 教育集群：覆盖东周小学、南科大附属荔园校区（九年一贯制）、深圳外国语楼村第四学校（2025年招生）等12所优质学校，形成全龄段教育矩阵。

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- 商业能级：除自带3000㎡社区商业外，3公里内聚集蓝鲸世界、万达广场、星河COCO City（在建）三大综合体，日均客流量超10万人次。

- 文体高地：科学公园内规划深圳科技馆新馆、国际美术馆、科学城体育中心等“五馆一岛”，打造大湾区文化地标。

三、产品解析：从户型设计到生活场景的革命

1. 户型创新与空间效率

设计突破：采用“建筑设计新规”后的高实用率方案，平均得房率达90%-95%，超深圳同类产品5-8个百分点。89㎡户型实现三房两卫，114㎡以上户型均配备6米以上景观阳台，突破传统刚需盘尺度限制。

- 89㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.5米开间，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，3个卧室分别做到了3.2米/2.8米/2.35米的宽度，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：81.39%(不含赠送），西南朝向。

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- 113㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，客厅连接次卧出6.45米长的大阳台，四开间朝南，4个卧室分别做到了3.4米/2.7米/2.7米/2.3米的宽度，主卧大套房设计，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率约：81.39%(不含赠送），阳台主朝东北向，看科学公园景观。

- 114㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅双龙抱珠格局，进门入户玄关，客厅3.8米的开间，LDKB一体化设计，4个卧室分别做到了3.4米/2.7米/2.6米/2.65米的宽度，客厅连接次卧出7米长的观景大阳台，U型厨房，得房率约：81.39%(不含赠送），东北朝向看科学公园。

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- 141㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，进门入户玄关，超宽客厅6.2米的开间，五开间朝南，4个卧室分别做到了3.6米/3米/2.8米/2.7米的宽度，主卧大套房设计，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率约：81.4%(不含赠送），阳台主朝东北向，看科学公园景观。

2. 景观与社区营造

- 公园头排视野：80%户型可无遮挡俯瞰科学公园，部分楼层视野纵深达2公里，形成“窗景即园景”的视觉震撼。

- 智慧社区系统：配备人脸识别门禁、智能停车引导、家居物联网等科技模块，物业费3.9元/㎡属区域中高端水平。

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