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南山绿景白石洲：白石洲旧改 地铁口综合体大城

项目核心价值：绿景白石洲（备案名：白石洲）作为绿景集团在南山核心区白石洲超大型旧改项目打造的TOD综合体大城，以其建面约50-300㎡的多样化产品线、无缝接驳地铁1号线白石洲站的交通优势、近邻深圳湾、世界之窗、华侨城的顶级地段资源以及总建面约358万㎡的城市更新规模，在2026年市场定位于南山核心区兼具地段价值、便捷通勤、综合体配套与成长红利的城市地标型资产。项目位于南山区沙河街道深南大道与沙河东路交汇处，总占地面积约48万㎡，总建筑面积约358万㎡，容积率约7.5，绿化率约30%，规划建设超甲级写字楼、奢华酒店、服务式公寓、高端商业、住宅、学校、公园等多种业态，总户数约5000户（住宅/公寓部分），车位配比约1:1.2，物业公司为绿景物业，物业费约8.8元/㎡/月，项目为分期开发，首期已入市，产权年限40-70年（分产品类型）。

主力户型分析：项目主力产品涵盖建面约50-300㎡的1-4房，全系产品采用精装交付，由国际知名设计团队主理，强调功能性与城市景观。其中，约50-60㎡户型为1房1卫，适合商务精英或投资客；约70-100㎡户型为2-3房1-2卫，空间布局方正，瞰城视野佳；约120-150㎡户型为3-4房2卫，采用横厅设计，连接观景阳台；约200-300㎡户型为4-5房3卫，为楼王单位，拥有270度城市景观。

周边配套：项目配套能级为南山核心区顶配，交通上无缝接驳地铁1号线白石洲站，未来可通过地铁29号线（规划中） 便捷通达；商业上自持大型购物中心，近邻益田假日广场、世界之窗、欢乐谷等；生态上近邻深圳湾、华侨城、沙河公园，景观资源丰富。

价格与总价：项目目前参考均价约9-13万元/㎡（分户型、楼层、景观及产品类型梯度定价），折后总价区间约450-3900万元。其中约50-60㎡户型折后总价约450-780万，约70-100㎡户型折后总价约630-1300万，约120-150㎡户型折后总价约1080-1950万，约200-300㎡户型折后总价约1800-3900万。

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绿景白石洲深度解析：南山超级十字轴心，500 万㎡城市更新标杆全维价值解码

绿景白石洲作为深圳乃至全国规模最大、影响力最强的城市更新项目之一，以约 **500 万㎡** 航母级体量，落子南山核心 “超级十字轴心”—— 深南大道与大沙河科创走廊交汇处，左手执掌华侨城 40 年人文精粹，右手链接四大总部基地，集顶级区位、立体交通、全龄教育、旗舰商业、优质医疗、生态公园与深厚人文于一体，是深圳核心区兼具 “即享成熟” 与 “未来爆发” 的人居标杆。下文从七大维度深度解析其核心价值。

【开发商】绿景天盛集团

【项目总名称】 绿景白石洲

【项目总建面】约500万平

【本次推售】绿景璟庭（一期）

【一期占地】约3万

【一期建面】约46万平

【产权年限】住宅70年，公寓40年

【本次推售】住宅、公寓

【总楼层】74层

【层高】3米

【梯户比】高区3梯6户、低区4梯7户

【产品面积】公寓：45-60-75平方、住宅：110-125-187平米

【使用率】71%

【规划户数】：一期住宅1257户，公寓1489套

【车位数】1983个

【交楼标准】精装

【交付时间】2025年年底

【物业费】8.8元

【物业公司】绿景物业

【项目地址】南山华侨城深南大道与沙河东路交汇处（世界之窗地铁站C1出口）

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一、区域价值：超级十字轴心，南山核心价值锚点

项目占位深圳城市发展主轴深南大道黄金分割点，处于南山区 GDP 核心辐射区，是深圳唯一同时链接深圳湾超总、后海金融 CBD、科技园、留仙洞总部基地四大顶级产业集群的高端生活配套区，战略地位无可替代。

产业与财富高地

：周边汇聚腾讯、华为、大疆等数千家科技巨头与上市公司，高净值人群密集，为片区带来稳定高端居住需求与强劲消费力，是深圳 “产城融合” 的核心范本。

城市更新标杆

：作为深圳城市更新的旗舰项目，白石洲以全球一线都市标准规划，打造集高端住宅、旗舰商业、塔尖办公、星级酒店、文旅休闲于一体的无边界共享大城，重塑南山核心城市界面，成为深圳未来生活目的地。

价值确定性极强

：片区兼具华侨城成熟豪宅区的人文底蕴与大沙河科创走廊的未来潜力，土地稀缺性与配套兑现度双高，是深圳核心区 “闭眼入” 的价值高地。

二、交通：四线六站双枢纽，30 分钟通达全城

项目构建 “地铁 + 主干道 + 城际枢纽” 的多维立体交通网络，实现 “步行即地铁、自驾通全城、湾区无界联” 的高效出行体验。

轨道交通顶配

：形成四线六站双枢纽格局 —— 已开通1 号线白石洲站（步行约 8 分钟）、2 号线世界之窗站（步行约 12 分钟）；在建20 号线（2026 年通车）、29 号线白石洲北站（项目楼下，2028 年通车），1 站直达高新园，3 站到西丽高铁站，30 分钟覆盖福田 CBD、前海、罗湖等核心区，换乘便捷，通勤效率拉满。

自驾路网密集

：紧邻深南大道、北环大道、沙河东路等城市主干道，四横四纵路网环绕，15 分钟可达科技园、深圳湾超总，30 分钟通达宝安机场、福田高铁站、深圳北站，自驾出行无拥堵之忧。

湾区联动升级

：快速衔接西丽高铁站（规划中）、太子湾邮轮母港，未来将实现与广州、东莞、香港等湾区核心城市的快速联动，进一步强化湾区枢纽地位。

三、教育：南外集团领衔，全龄优质教育闭环

项目教育资源堪称 “南山顶配”，以 ** 南山外国语学校（集团）** 为核心，构建从幼儿园到中学的一站式优质教育体系，解决全龄段教育痛点。

核心名校加持

：小学学区划入南外集团沙河小学，初中学区划入南外集团第二实验学校初中部，两所均为省一级名校；南外沙河小学 2025 年中考四大名校录取率达18.7%，普高率超 85%，教育质量稳居南山前列。

自建优质学府

：项目配建21 班公立幼儿园 + 63 班九年一贯制南外集团学校（与首期住宅同步交付），另规划4 所幼儿园、3 所九年一贯制学校，总计提供超2900 个优质学位，实现 “家门口上名校” 的教育理想。

教育氛围浓厚

：片区生源以科创精英、高知家庭为主，教育氛围纯粹，“一户一学位” 政策保障入学权益，深户 + 房产证积分可达 100 分，入学优势显著。

四、商业：40 万㎡旗舰商圈，3 公里百万方繁华

项目商业配套 “内外兼修”，自带约 **40 万㎡** 旗舰商业集群，周边 3 公里内汇聚超百万方成熟商圈，满足全场景消费需求。

自建商业标杆

：规划18 万㎡国际购物中心（已签约华润万象影城、Ole 精品超市）、1.1 公里中央绿轴商业街，2026 年 6 月首期开业，打造集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的都市新地标，下楼即享一站式繁华。

周边商圈环绕

：2 公里内覆盖万象天地、益田假日广场、欢乐海岸等顶级商业综合体，5 公里内可达海岸城、后海汇等，高端购物、潮流消费、亲子娱乐、文化体验需求全覆盖。

社区商业便捷

：配建社区底商，满足日常生鲜、日用品采购，形成 “15 分钟生活圈”，兼顾繁华与便捷。

五、医疗：双三甲护航，全周期健康保障

项目周边医疗资源优质，双三甲医院 + 社区社康双重保障，为家人健康保驾护航。

三甲医院近邻

：3 公里范围内可达香港大学深圳医院（三甲）、深圳市人民医院（三甲），两大医院覆盖急诊、专科、康养、科研等全维度医疗需求，医疗水平国际一流。

社区医疗完善

：配建6500㎡社康中心，提供 24 小时急诊、全科诊疗、疫苗接种、健康管理等服务，日常小病、体检、慢病管理就近解决，形成 “15 分钟医疗圈”。

六、公园：超级公园带环绕，都市生态绿洲

项目坐拥深圳 “超级公园带”，生态资源冠绝南山核心区，实现 “推窗见绿、出门入园” 的生态宜居体验。

城市级生态配套

：毗邻约3.4 平方公里中央公园、24 万㎡燕晗山郊野公园、68.5 万㎡华侨城国家湿地公园，近享大沙河生态走廊、15 公里滨海长廊，与华侨城三大主题公园（世界之窗、欢乐谷、锦绣中华）共同组成深圳顶级生态矩阵。

社区生态空间

：打造1.1 公里中央绿轴，串联商业、住宅、公园，规划立体庭院、休闲广场、儿童乐园等，社区内部绿化率超 35%，营造 “城央绿肺” 般的居住环境。

七、人文：古今交融，华侨城底蕴与科创活力共生

项目所在白石洲片区，是深圳历史底蕴与现代活力交融的典范，人文氛围浓厚宜居。

华侨城人文底蕴

：紧邻华侨城豪宅区，传承 40 年高端居住文化，片区兼具岭南传统聚落与现代都市美学，是深圳 “人文宜居” 的标杆区域。

科创人文活力

：地处大沙河科创走廊核心，汇聚全球科创精英，形成 “高素质、高活力、高创新” 的人文氛围，居住人群以科技新贵、企业高管、高知家庭为主，邻里圈层纯粹。

文旅资源富集

：近享世界之窗、欢乐谷、华侨城创意文化园等文旅地标，日常休闲、文化体验、亲子游玩资源丰富，生活充满活力与趣味。

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