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配套从能级上来说有城市基础配套、城市公共配套、园区配套三种，城市基础配套本文主要是指地铁交通、场馆等服务于全市的配套；城市公共配套本文主要是指社区公园、学校、街区商业等，虽然具有城市公共属性，但是又对服务人员有一定的限定，比如便利度、学位的限定等；园区配套是指专属的小区内的私属配套，这点一向是华润的强项，从南城润府的交付可见一斑，更值得期待的是松湖润府的未来社区，据说是年底交付，或许会成为东莞小区配套品质天花板级的存在。

城市基础配套基于城市发展为背景，这里不做讨论，本文主要讨论城市公共配套、园区配套两种。

前文我们提到，整个地块整体开发的容积率大概是3.5左右，我们看一下旗峰润府城市公共配套怎么设置的。

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公共配套

1、两所幼儿园，一所18班一所12班，分别位于D05和B08地块；

2、60班小学一座，位于F04地块；

3、39班中学一座，位于D08、09地块；

4、3.5万㎡公园的公园，分别位于B05、B07、D07三个地块；

5、商业 7.8万㎡，5万的集中商业加底商；

6、15.8万㎡的办公；

配套位置示意

配套占地面积

公园、学校、消防站（不含幼儿园）大约占地11.4万方，约是整个旧改占地的三分之一。这是个大手笔，这也是单个地块容积率高的原因。

配套的进展情况

1、一期建设一所18班幼儿园，与D05进度一致；

2、小学已开工，明年9月开学；

3、公园是永久+临时组合，展厅所在的D07是实景呈现；对面的两个地块以临时地景公园的形式呈现；

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中央公园效果图

实景公园+临时公园

配套的质量

1、学校引进华中附属学校，国家重点名校；

2、公园是主打立体山水的概念，从已经呈现的风格来说，属于精致型，有别于中心公园的大开大合，品质应该在东莞属于前列；已经呈现的城市展厅在东莞绝对是极致美学的展现；

展厅内景

3、商业小型集中+底商，这是最吸引我的一点，与之相比滨海奥莱是10万㎡，同样是街区商业，面积略小，却有独特的区位，奥莱主打度假，这里主打烟火气，怎么呈现？怎么处理底商这种形态？我很好奇华润给出什么样的答卷。这不是一个容易回答的题目，但是我期待华润给出的答案。

大家担心旗峰润府现有容积率下的舒适度，从以下几个方面解答：

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城市开发层面

从城市开发策略上看，大家都是关注自身最紧密的利益，争取最优，呈现的关注点就是户优＞园区优＞园区外部优；反映到地块开发，城市单个地块之间的建设变成是一种输赢的竞争，每个地块都努力争取最优的内部景观，挤压城市外部空间。只有在旗峰润府这种大社区的建设和开发中，才会出现城市公区的可能性。其他的小区，往往只有园区级的配套，仅此而已。好一点的可能紧邻某些城市级别的配套，但是与小区的紧密性也仅限于距离近而已。但是能够从整体设计上将城市配套与园区配套统一打造的，旗峰润府是为数不多的社区之一。

地块交通

从地块区位说起，外部是东莞大道、鸿福路、长泰路、莞长路四条重要的道路所围合，但又不是紧邻，没有噪音之患--外部交通方便，内部安静。内部这几条道路，基本都是非穿越形式的道路，形成了非常强的目的性道路，车流量以内部需求为主，城市穿越交通量很少。整个地块天然的，在城市分享度并不高，有很强的私密性。

旗峰润府社区路网示意

公共属性

公共只是城市属性，实际使用又是另外一个层面。以学校为例，往大里说学校就是大的政府配套，实际又被学位、上学距离等所限制，成为某些片区的专属。

首先配套是有服务半径的，太远了就辐射不了。现在都在提倡的15分钟生活圈，就是考虑到配套的服务能力下提出的概念。虽然理论上，中心公园是全市的公共配套，对于住在虎门和住在CBD的人而言，显然是两个不同的概念。

其次，由此带来的使用频率和使用成本，或许你在虎门会安排一次打卡，但是可能一年来一次，因为不方便，时间成本高；但是当这个公园你下楼就用，就会更常常使用。这就解释了为什么大家买那些靠近配套的社区。距离近才是王道，而不是开放性决定的。

配套与容积率

再说配套与容积率，配套在高容下，反而容易持久和更好的运营。

举个简单的例子，住在城区人口密度大的地方打车就容易些，你可能一个月也未必打一次车，甚至一年也就偶尔用几次，但是为什么总是有车呢。这就是人口密度高带来的经济性与方便性，再小的概率乘以一个高基数的人口，就是一个庞大的使用需求。会让你觉得当你用的时候，这些东西仿佛一直为你准备着。实际是，大家摊薄了使用成本。如果人口稀疏，同样的用车需求，要么是大家等的时间很长，响应不及时；要么就是单价提升，非常贵。

这个道理套用到架空层也是一样的道理，你去看看之前别墅区的那些配套，鲜有维护的很好的。人口密度低附加不高的入住率，维护运营成本就很高；即使是富豪，也未必承受得起。反观，很多有一定人口基数的社区就会好很多。维持一套架空层泛会所的成本大约是人力成本、维修成本、保洁成本等，这些是基本不变的，用和不用基本一致，意味着更多人使用会更经济。这也是为什么城市配套要远远好于乡村、城镇的道理，是城市高密度人口的优势。

园区配套密度

东莞园区配套的提升也就是这两年才开始发力。之前所谓的架空层配套，更多的是强调“空”，就是空着，有些简单的设施。现在的架空层配套不仅是在装修品质上有了质的提升，在使用的便利度、舒适度上更上一层楼，整体呈现“泛会所”的状态。这一点后面可以拉通各个开发商的产品整体横评一下。

整体上看，旗峰润府将展现出独特的大社区风貌。这对于东莞或许是新鲜的事物，在没有呈现出来时很难想象。但是放眼全国确是有例可循。比如上海的联洋社区、碧云社区，都具有非常强的大社区属性。虽然没有与城市建立有围墙，却实实在在的与周边呈现不同的气质，有非常强的辨识度，不论是心理上还是在视觉上。把松山湖副中心举例大家可能更有画面感，相信去过的人都能明显感觉到这个片区所特有的气质--道路绿化、医疗配套、商业配套、教育配套、公园体系等，都是能让人感受到其与其他镇街的不一样。

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指标不代表一切

总结一下，相较传统小区，旗峰润府作为一个大社区，在一个大的区块内，通过容积率的调配，在原有的园区配套上，增加了城市配套。配套形式、能级在质和量上都有巨大的提升。通过这种调配，实现了传统小区所不能提供的丰富性。说得具体点，再多的小区也不会有城市公园的功能，如果旗峰润府是17个容积率3.5的小区，将是非常可怕事情。

不要迷信低容积率，配套的清晰与完备才是最好的。不信你看皇马郦宫和旗峰润府总体规划图，就知道这种只考虑单地块不考虑整体的差异，高下立现。皇马郦宫整体容积率才只有2.2。再给自己布置个作业，后面详细对比两个社区。

皇马郦宫效果图

旗峰润府效果图

旗峰润府将呈现一个怎样的大社区是让人期待的。

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东莞市中心航拍

松山湖片区航拍

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