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据公示资料显示，民盈高田国贸府（城南印象一区）总占地4.35万平米，总建面超25万平米，容积率4.0，包含住宅12.2万平米、商业0.75万平米、办公3.87万平米。规划住宅995户，车位1640个。

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——广州南沙招商林屿境规划图

没错，这就是火遍全网的“第四代住宅”。对比下国贸府户型，可以看出东莞也在努力靠近“四代宅”。

第四代住宅，也就是“城市森林花园住宅”。简单来说，就是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园，再进一步还可以实现空中停车。

通过超大尺度、外挑式露台花园的空间赠送，不计容、不计入或部分计入产权面积，可提升实得面积30-50平方米不等，基本可以做到“零公摊”、“100%得房率”，甚至得房率能做到110%以上。

——重庆四代住宅-龙湖揽境项目

2021年发布的《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》，就按照建筑布局，把第四代住宅分成了三类：「空中户属庭园住宅」、「空中共享园林住宅」、「空中共享园林住宅（空中停车）（完全体）」。

也就是，单纯户内庭院、户内庭院＋共享庭院、户内＋共享＋空中停车，三种类型。

但是出于成本和技术难度考虑，目前很少开发商会做配置空中停车的完全体产品，基本都是做前两类产品。

捋完四个可售住宅的户型，最明显的特征就是做到全屋转角飘窗+阳台赠送改房间，这也是2024年5月“莞八条”涉及住宅计容新规的最核心优势。

以最小的96平米户型为例：厨房+公卫+次卧赠送飘窗宽0.6米、近5个平方，主卧三面转角飘窗宽0.6米、约9个平方，外阳台+内阳台赠送月10个平方，这样算下来累计赠送约24个平方，赠送率约25%。

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——东莞自然资源局公示的96平户型图

按照常规户型套内极限使用率85%计算，叠加赠送的25%，整体实际使用率约为110%。

于此看来，执行住宅新规之后，同样的建筑面积，使用空间可以增加几近10%（此前加赠送面积极限使用率约100%）。

——东莞自然资源局公示的125平户型图

——东莞自然资源局公示的143平户型图

125和143平户型没有细算，应该也是大差不差。看到这几乎110%的使用率，你心动了吗？

相信这两年新入市的住宅户型，只要还能改，而且成本算的过，肯定都会要升级户型设计，只有这样，在追求品质生活的时代才有可能获胜。

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