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✨太子湾泓玺✨✽✽✽✽

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太子湾泓玺大厦和望海大厦项目，374米超甲级写字楼和K11旗舰商业的落地，直接填补了深圳湾西部高端商务空白，数据显示其办公体量达61万㎡、商业46万㎡，将成为前海蛇口自贸区产业升级的核心引擎。

项目自带22万吨级邮轮母港和3条地铁线，2号线直达豪宅区、12号线贯通机场，微波山隧道通车后10分钟到前海，交通枢纽优势碾压多数同类综合体。

招商局集团将23条空中连廊系统融入规划，复制香港海港城慢行体验，这种“立体城市”设计可能成为未来滨海CBD的模板。

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【基础信息】

◎占地面积：约1.4万m²

◎总建筑面积：约10万m²

◎公寓可售面积：约3.3万m²

◎户型建筑面积：约88-226m²

◎建筑总层数：50层

◎公寓层数：9-50层（1-8层为商业）

◎项目法定命名：太子湾泓玺大厦

◎推广名：太子湾泓玺

招商局央企背书+“漂浮黄金产业”邮轮经济描述，精准戳中高净值人群对“抗通胀资产”的需求，150万/年客流预期强化升值想象。

项目强调“总部经济聚集”“10分钟徒步圈”等数据，用7万办公人群和5万消费人群的密度论证未来溢价空间，淡化40年产权短板。

“鼎级尊邸”“星海露台”等话术将2000万公寓包装成阶层符号，契合富人圈层对稀缺性和身份标识的隐性需求。

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招商商管2025年提出“美好共生”生态，与盒马、星巴克等品牌强强联合，从“复制粘贴”转向“定制共创”，解决商业同质化痛点。

其三大产品线（海上世界、花园城等）迭代时融合本土元素与年轻化IP，如宁波海曙区合作案例，证明差异化运营才能激活存量资产价值。

行业依赖规模扩张的时代终结，招商商管通过冰雪世界中心等文旅IP打造“烟火气+国际范”，正是对“运营力＞硬件”趋势的回应。

K11 ECOAST作为内地首个旗舰项目，将22万㎡空间打造成融合艺术展览、NBA主题场馆、浪美术馆的多元场景，突破传统商场“纯购物”模式，用沉浸式文化体验吸引客流。

项目引入深圳首家ARTHOUSE艺术影院和全国首个酷骑骑行店，通过稀缺业态组合强化差异化竞争力，证明“商业+艺术”模式在高端市场的潜力。

对比深圳老牌商业海上世界，K11以“自然人文”为核心的海滨长廊和循环生活理念，更符合年轻家庭对品质生活的需求，可能重塑湾区消费习惯。

福布斯榜单将深圳贝赛思和深国交列为第一梯队，其AP/A-Level课程升学率常年霸榜，但学术压力大，适合目标明确冲击藤校的家庭。

第二梯队的深中国际班和城市绿洲性价比更高，双语教学和综合素质培养突出，适合想兼顾国内基础与国际视野的中产家庭。

第四五梯队如蛇口国际、科爱赛等外籍学校IB课程成熟，但身份限制严格，需提前规划孩子护照或港澳台身份。

建议从教育消费现象切入，分析国际学校“性价比之争”背后的中产焦虑。

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交通配套

项目200米内双地铁覆盖（2号线蛇口港站+12号线太子湾站），11月通车后实现1站换乘5号线，通勤效率碾压同类豪宅，北向73万/㎡起步的单价隐含交通溢价。

300米直达蛇口邮轮中心，结合23条空中连廊系统，实现“地铁-邮轮-慢行”无缝衔接，复制香港海港城式低碳生活场景，总价1589万起户型直接绑定稀缺海陆空资源。

南海大道与港湾大道双主干道环抱，实测从赤湾站换乘2次仅67分钟达深圳北站，开发商用“8元地铁票价”精准戳中高净值人群跨区商务痛点。

项目总高194米，共1栋，分为顶高低三个区域，低区9-38层4梯8户，面积为88-95-115-125㎡；高区39-48层4梯6户，面积为88-115-226㎡；顶层49-50层4梯4户，面积为216-226㎡ 其中88平目前已售罄。

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园区环境

项目以250米高度成为太子湾片区新地标，直接对标海上世界，其钻石造型与无边际泳池设计强化了视觉符号，未来或取代旧地标成为深圳湾打卡新宠。

191套公寓全部为215㎡以上大平层，3.6米层高+海景视野瞄准顶级富豪圈层，这种“少而精”的配置更易形成稀缺性溢价，类似香港天玺的运营逻辑。

与K11、邮轮母港等业态联动，形成“商业+艺术+海港”的复合地标模式，比单一住宅项目更具话题性和持续吸引力。

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250米瑞玺将会是太子湾片区最高的住宅大楼，预计在 2023 年中落成。项目总体规划面积达 139,000 平方米，不但设置无与伦比的俱乐部休闲设施，所有公寓皆享有绝美海景，将会是市区顶级豪宅之一。塔楼布局以垂直分割为两个主要区域，可分别通过私人专属电梯到达，并直达共享空中花园和设施。高低区都设有两卧至三卧户型，而复式单位则位于塔楼最高处。

奢华的回家旅程由住户踏进滨海大道便已展开。透过私密的园林式落客区、两层通高的花园中庭电梯厅， 以及将起居延伸至室外的宽敞室外阳台等，展现极具气派的品质生活。

10Design和ACLA以动态水影为设计核心，外立面采用波浪形玻璃幕墙，阳光照射下形成流动的光影效果，成为海岸线最醒目的艺术符号。

项目59层高度强化了倒影的纵深感，低区与高区错落设计模拟水波层次，从深圳湾远眺宛如海市蜃楼般的视觉奇观。

建筑与太子湾邮轮母港、K11 ECOAST等周边地标形成镜面对话，将“山海城”景观通过倒影美学重新解构。

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平面•户型图

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深圳房产新闻：房价已连续6个月正增长

根据深房中协统计，2025年4月全市二手房录得6597套，同比增长33.5%。截至2025年4月30日，据深圳市房地产信息平台公开在售二手房数量统计，全市有效在售二手房源72391套，对比上月同期统计的71590套在售房源增加801套，环比增长1.1%，业主委托出售意愿持续保持较高水平。房价已连续6个月实现正增长，可销售房源降低到不足7个月库存水平。

深圳市房地产中介协会专家表示，此次一揽子金融政策定向非常明确，对楼市交易既有直接影响：例如降低公积金贷款利率，有助于增加潜在入市意愿，并减少现有还款人的供楼压力；同时，还有间接影响：例如降低存款准备金率0.5个百分点、公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%等，都会增加市场流动性，这对当前做好持续巩固房地产市场稳定态势，将发挥积极作用。

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中国人民银行十项政策加大宏观调控强度

降低存款准备金率0.5个百分点，预计将向市场提供长期流动性约1万亿元。

完善存款准备金制度，阶段性将汽车金融公司、金融租赁公司的存款准备金率，从目前的5%调降至0%。

下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。

下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，包括：各类专项结构性工具利率、支农支小再贷款利率，均从目前的1.75%降至1.5%；抵押补充贷款（PSL）利率从目前的2.25%降至2%。

降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。

增加3000亿元科技创新和技术改造再贷款额度，由目前的5000亿元增加至8000亿元，持续支持“两新”政策实施。

设立5000亿元服务消费与养老再贷款，引导商业银行加大对服务消费与养老的信贷支持。

增加支农支小再贷款额度3000亿元，与调降相关工具利率的政策形成协同效应，支持银行扩大对涉农、小微和民营企业的贷款投放。

优化两项支持资本市场的货币政策工具，将证券、基金、保险公司互换便利5000亿元和股票回购增持再贷款3000亿元额度合并使用，总额度8000亿元。

创设科技创新债券风险分担工具，央行提供低成本再贷款资金，可购买科技创新债券，并与地方政府、市场化增信机构等合作，通过共同担保等多样化的增信措施，分担债券的部分违约损失风险，为科技创新企业和股权投资机构发行低成本、长期限科创债券融资提供支持。

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金融监管总局八项增量政策

加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。

进一步扩大保险资金长期投资试点范围，为市场引入更多增量资金。

调整优化监管规则，进一步调降保险公司股票投资风险因子，支持稳定和活跃资本市场。

尽快推出支持小微企业、民营企业融资一揽子政策，做深做实融资协调工作机制，助力稳企业稳经济。

制定实施银行业保险业护航外贸发展系列政策措施，对受关税影响较大的市场主体提供精准服务，全力帮扶稳定经营、拓展市场。

修订出台并购贷款管理办法，促进产业加快转型升级。

将发起设立金融资产投资公司的主体扩展至符合条件的全国性商业银行，加大对科创企业的投资力度。

制定科技保险高质量发展意见，更好发挥风险分担和补偿作用，切实为科技创新提供有力保障。

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