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项目基础

备案名：珠光和山悦花园（曾用名：风格城事花园）

地址：南山区桃源街道珠光一路与珠光四路西侧

开发商：宝祥源投资（花伴里集团旗下）

地块属性：珠光村旧改一期 A 地块，70 年商品住宅

整体规划大盘总建面约 46.4 万㎡，分两期开发，本次入市仅 A 地块住宅组团。

本次推售地块核心指标

占地面积：约 1.54 万㎡

计容建面：10.23 万㎡

容积率：4.49

住宅总户数：448 套（全部可售商品房）

楼栋：3 栋 43-44 层超高层住宅 + 2 栋商务公寓 + 沿街 2 层商业

车位：623 个，车位比约 1:1.39

交付：精装交付，预计 2027 年底交房

物业：花伴里自有物业（片区旧改统一配置）

整个珠光旧改大盘配套：自带 2 所 9 班公立幼儿园、社区商业、文体活动场地，后期片区整体成型后生活氛围成熟。

02、地段交通：西丽科创核心，通勤友好

项目处在留仙洞总部、深圳大学城、西丽枢纽三角中心，周边大疆、传音、互联网企业扎堆，科技园、留仙洞通勤人群适配度很高。

1.地铁出行

步行可达 5 号线留仙洞站、5/7 号线西丽站，距离规划 29 号线珠光站很近；两站直达西丽综合交通枢纽（高铁 + 多线地铁），往返福田、前海、北站都很方便。

2.自驾路网

紧邻沙河西路、龙珠大道，快速串联北环、南坪，去科技园、留仙洞总部 10 分钟左右车程。

3.公交配套

珠光村、珠光创新科技园多个公交站点，短途出行无需开车。

03、生活 & 教育配套，自住够用

教育

1.小区自带两所 9 班公立幼儿园，下楼就能接送；

2.九年一贯制南山文理实验学校，步行约 1 公里；

3.周边还有西丽二小、留仙学校，3 公里内覆盖清华、北大、哈工大深圳研究院。

提醒：学区每年教育局重新划分，买房不绑定学区，以公示为准。

商业

•社区自带沿街底商，生鲜、餐饮、便利店下楼解决日常需求；

•步行 500 米半里花海生活广场；1 公里天虹商场；

•3 公里可达万科云城、京基百纳，大型购物逛街不愁。

生态休闲

北侧塘朗山森林公园，西侧大沙河生态长廊，高层房源无遮挡，在家就能看山景、河景。

周边规划西丽文体中心，跑步、骑行、休闲资源充足，在南山高密度片区里，生态资源属于稀缺配置。

04、主力户型详解

全盘只做改善 3-4 房，没有小户型，居住人群偏向置换、二孩、三代同堂家庭，三个户型全覆盖需求：

1.建面约 113㎡ 3 房 2 厅 2 卫

入门改善款，竖厅通透，双卫分离，主卧带独立套房。三口之家、初次置换首选，总价门槛最低，阳台可观小区园林，低预算想留南山可以重点看。

2.建面约 120㎡ 4 房 2 厅 2 卫

3+1 可变四房，动静分区，没有浪费过道。可做儿童房、书房、老人房，一步到位不用二次置换，市面上刚需四房里实用性很强。

3.建面约 140㎡ 4 房 2 厅 3 卫

顶配改善，双主卧套房设计，三卫不用抢卫生间。横厅大阳台，高层直面完整塘朗山山景，适合预算充足、长期自住、多代同住家庭。

整体户型优势：无暗厨暗卫，采光通风均衡，阳台拓展空间足；短板是超高层公摊偏大，低楼层视野、采光一般。

05、优势 & 短板

优势

1.地段产业支撑强

西丽科创核心，大厂聚集，自住通勤方便，后期出租、流通性有保障；对比科技园、深圳湾，单价门槛更低，是南山性价比改善选择。

2.双景观资源稀缺

塘朗山 + 大沙河双重生态，同片区多数新盘无山景，高层视野舒适度拉满，自住居住体验加分。

3.大盘配套齐全

超 46 万㎡旧改综合体，自带幼儿园、商业，片区整体改造完成后，城市界面会持续升级，长期自住配套成熟。

短板

1.容积率偏高，超高层居住拥挤

容积率 4.49，楼栋 43-44 层，3 梯 4 户布局，早晚高峰电梯等待时间长；低楼层采光、视野较差。

2.住宅 + 公寓混社区

地块内包含商务公寓，无物理隔离，社区人流复杂，圈层纯粹度不如纯住宅社区。

3.交付周期久，等待时间长

2027 年底才交付，现在入手需要等待一年半，短期刚需自住不适合。

4.片区仍有旧改施工

珠光村整体分两期开发，B 地块京基项目尚未动工，未来几年周边会有拆迁、施工噪音粉尘。

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