“凶猛”的租金

在经历了9、10月北京租房市场平缓回落之后，11月的排名前列天，我爱我家便被爆出了涨价20%的消息，这让租房住的“北漂们”心头着实紧了一下。

中国房地产报记者了解得知，日前，一位居住在海淀区大河庄苑小区的租户反映，自己租住的房子即将到期，并且接到了我爱我家的涨价通知，租金由5700元/月调整至7000元/月，涨幅达22.8%，远超去年平均10%的提价速度。

还发现，我爱我家此次大幅上涨租金，刚好是在北京房地产中介行业协会组织10家租赁企业两个月不涨租金的承诺期结束之后。有业内人士预测，接下来北京的租房市场很可能会出现补涨期。

我爱我家的一位前员工向中国房地产报记者表示，9、10月份由于租房市场整体供需趋于平衡，所以房租没有出现明显上涨，预计四季度会出现季节性上涨。另外，过去两个月中介机构不涨租金向市场投入12万套房源，接下来他们很可能会大幅提升租金确保自身利润。

来自房租的困扰

在漫长、森严的调控下，房价被彻底冰封，令人意想不到的是租金上涨却在这个夏天刺痛了人们的神经。多家研究机构的数据表明，一线城市房租均在7月出现了上涨，其中北京最为突出。

我爱我家集团研究院统计显示，2018年前7个月，北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%。在价格上，7月份，北京的住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%，以92.33元/平方米的租金甩开其他一线城市。

4900元是什么概念呢？北京市统计局数据显示，2017年全市居民人均可支配收入为57230元，比上年增长8.9%，即月人均可支配收入为4769元，低于2018年7月份北京租赁住房的平均价格。

据中国国际技术智力合作公司发布的数据，2017年本科毕业生起薪平均水平4854元，其中北京本科生为5200元。另据《2017年应届生租房价格报告》，84.2%的应届毕业生需要租房，北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。

根据“2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜”的数据，即使清华、北大这样先进名校的毕业生，平均月薪也就9000出头。按此计算，在北京仅租房一项就要花掉他们薪酬中的很大一部分。

在经济学上，有一个名词叫做“恩格尔系数”，指居民家庭中食物支出占消费总支出的比重。

如今，用来衡量大城市中年轻人生活水平的指标又多了一个，叫做“房租收入比”，有人将这个比例称为“房格尔系数”。

有一项调查研究显示，30%是房租收入比的“黄金分割”点。低于30%，处于幸福区间范围；超过30%，租金压力就会影响生活的幸福感。

2017年，易居房地产研究院公布的《全国50城房租收入比研究》报告显示，全国50个城市中，超七成房租收入比较高。其中，北京的房租收入比高达58%，在全国城市中居首位。

值得注意的是，北京的房租收入比还在上涨，一张由21数据新闻实验室绘制的图表显示，2018年北京的房租收入比为60.1%。实际上，房租收入比反映了在一个城市的生存压力，无疑在北京生存压力是巨大的，而且这种压力在一直增加。

房租依然“凶猛”

8月20日，北京房地产中介行业协会紧急组织10家租赁企业公开承诺：在两个月内投放12万套(间)不涨租金房源。

之后，北京住宅租金上涨的势头得到了控制。记者从中国房价行情网获悉，9月北京住宅租金平均单价为93.7元/平方米，仍大幅领跑一线城市，同比涨幅18.24%，环比下跌1.23%。

10月21日，北京市房地产中介行业协会组织10家租赁企业不涨租金的承诺期结束，数据显示，截至10月20日，10家租赁服务企业累计投放房源133131套(间)，完成公开承诺总量的1.1倍。

另外，环比9月，北京住房租赁市场量、价继续回落，成交量环比下降约8%；租金方面，自如整租的租金环比下降5.5%，相寓租金环比下降4.3%；蛋壳租金环比下降0.1%。

尽管租金连续两月持续回落，但对于北漂一族来讲，房租依然“凶猛”。方庄附近一位我爱我家的销售人员告诉中国房地产报记者，目前整个方庄区域的房源，60平方米左右的两居室每月房租基本在6500元左右，而去年还能碰到5000元的房子。

在链家APP搜索发现，如今方庄区域的整租房源，70平方米以下的两居室较低租金也要6000元/月，80平方米以上的两居租金几乎在8000元/月以上，超过10000元/月的两居室更是比比皆是。

“北京的房租价格很难大幅回落，短期内甚至会出现补涨的可能。”克而瑞北京一位分析师向中国房地产报记者表示，影响房租的因素有很多，从短期来看，政府控价影响了中介的利润，一旦限制放开很可能会出现一轮猛涨。

中原地产首席分析师张大伟则对记者表示，很多机构公布的数据并不可信，这就是为什么数据显示房价或者房租降了，但买房或者租房的时候却感受不到价格下降。而且他们手中有大量的房源，一定程度上对市场有着定价权。

该涨还是该降？

面临不断上涨的租金，SOHO中国董事长潘石屹却给出了截然不同的看法，北京住宅租金回报率只有1%，即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%。

数据显示，今年上半年中国17个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2%，北京的租金回报率均在1.5%左右。由于房价平稳、租金上涨，2018年9月北京的租金回报率为1.67%，相比去年同期上涨了14.6%。但租金回报率水平仍然较低，需要59年才能通过租金收回成本。

与此同时，全国40个重点城市中有30个城市租金回报率是下降的，甚至北海、呼和浩特、西宁、太原、西安租金回报率同比跌幅达到了20%以上，主要是由于这些城市今年以来房价出现了补涨，在租金相对平稳的情况下租金回报率呈现出较大的跌幅。

在业界看来，租金回报率越低表明房价相对水平越高，越有可能存在房价泡沫风险。目前全国40个重点城市中虽然部分城市租金回报率上涨，但多数城市租金回报率仍然是不断下降的，意味着市场风险在不断增加。

对此，潘石屹指出，让租金回报率回到一个合理稳定的状态，一个是让分子往上涨一些，分子是租金；二是让分母往下降一些，分母是房价。另一条路就是拖下去，压力积聚到一定程度，自己爆炸。

（转载中国房地产网）