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2026年4月8日，广州珠江新城马场项目正式举行开工仪式，从2月以236亿元摘地到4月动工，仅用45天便完成从土地出让到实质性建设的跨越，创下广州核心区城市更新的速度纪录 。

同一天，希尔顿集团旗下顶奢酒店品牌华尔道夫正式签约入驻，成为广州首家华尔道夫酒店，与3月已落地的SKP形成“顶奢百货+高端酒店”的双核组合，同时14家金融机构集中签约提供金融支持，项目一期总投资达386亿元 。

这片占地38.42公顷的土地，作为珠江新城最后一块连片开发地块，不仅是广州CBD的收官之作，更将重塑城市商业格局、产业生态与价值体系，成为粤港澳大湾区的全新战略支点 。

一、黄金三角核心：珠江新城最后一块拼图的战略价值

珠江新城历经20余年开发，已成为广州经济、金融与商务的核心引擎，聚集超200家世界500强分支机构、超100座甲级写字楼，年贡献GDP超3000亿元，是华南地区当之无愧的商务核心。但长期以来，区域功能存在明显短板，商业形态以中端零售、商务配套为主，缺乏世界级顶奢商业载体，高端消费长期外流至香港、澳门及海外，与“千年商都”的城市定位不匹配 。

马场项目地处珠江新城、金融城、琶洲三大CBD黄金三角核心交汇点，是广州核心城区内最后一块大规模连片开发的稀缺地块，区位价值无可替代 。从地理空间看，这里是连接三大功能区的关键节点，北接黄埔大道、东临华南快速干线，毗邻地铁5号线潭村站与13号线马场站，形成双地铁换乘的交通优势。从城市发展阶段看，珠江新城已进入存量更新、品质提升的关键期，马场项目的开发，标志着区域从单一商务功能向“商务+商业+生态+生活”复合型功能区的彻底转型 。

这片土地承载着广州的城市记忆，曾是华南地区最具影响力的赛马运动场所，见证城市发展的多个阶段 。2020年，越秀集团成为改造策划主体，在广州市、天河区两级政府统筹下，突破历史股权复杂、清租拆迁难度大等多重难题，用6年时间完成片区控规审批、土地整理与前期筹备。2026年2月，越秀集团以236亿元成功摘地，楼面价超4万元/平方米，刷新广州土地出让纪录，彰显对城市核心区的坚定信心 。

按照规划，马场项目定位为“人民文体新客厅、国际商都消费地”，总建筑面积75.1万平方米，涵盖商业商务49.8万平方米、居住22万平方米、公服配套3.3万平方米，容积率仅1.95，在高密度核心区极为罕见 。项目将构建三大功能板块：高端消费中心、多元商务中心、开放共享空间，形成24小时全周期活力中心，预计3至4年建成，成熟后年贡献GDP约346亿元，成为广州面向世界的全新城市名片。

二、顶奢双核落地：SKP+华尔道夫重构广州商业格局

开工仪式上，最受关注的莫过于华尔道夫酒店的正式签约，这一全球顶奢酒店品牌首次进入广州，与此前落地的SKP形成“商业+酒店”的顶奢组合，彻底填补广州高端商业与酒店服务的空白 。两大国际顶级IP的同步落位，并非简单的商业招商，而是广州建设国际消费中心城市的战略布局，更是城市商业能级的跨越式提升 。

广州SKP规划商业面积12.5万平方米，采用“越秀开发+SKP运营”模式，是华南地区首个SKP项目 。作为全国商业标杆，北京SKP连续多年位居全国百货销售额首位，2023年销售额达265亿元，单店日均销售额超7000万元，成为全球商业典范 。广州SKP将引入超100个首次进入广州的品牌、超1000个国际知名品牌，涵盖高奢时装、珠宝腕表、美妆护肤、高端家居等全品类，打造集时尚、艺术、文化于一体的世界级地标商圈 。项目将突破传统商场模式，融合策展式零售、品牌旗舰店、限量首发店等多元形态，把购物体验升华为美学探索，预计开业后年销售额达百亿级，直接改变华南地区高端消费格局。

华尔道夫酒店作为希尔顿集团旗下顶奢品牌，1893年于纽约开业，被誉为“世界顶奢酒店鼻祖”，目前全球仅39家酒店及度假村，每一家都是城市地标。广州华尔道夫位于项目东北角，总用地面积2.2万平方米，计容建筑面积8.9万平方米，规划250间客房，标准客房面积不小于55平方米，配套高端餐饮、会议、健身等设施。酒店将深度融合岭南文化与国际顶奢服务，提供专属管家、定制化体验等服务，全面提升广州高端商务接待能力与国际化服务水平 。

两大顶奢IP的联动，将形成“1+1>2”的叠加效应。一方面，SKP吸引全球高净值人群前来消费，华尔道夫提供顶级住宿与商务服务，构建“购物+住宿+商务”的完整高端消费闭环，有效遏制高端消费外流。另一方面，双品牌效应将吸引更多国际品牌、高端资源与人才集聚，带动周边商业、餐饮、文创等产业协同发展，形成世界级消费产业集群 。对比上海恒隆广场、成都太古里等顶奢商圈，广州SKP与华尔道夫的组合，起点更高、业态更全、规模更大，有望成为全球顶奢商业的新标杆 。

除两大顶奢项目外，马场项目还规划花园式总部集群、超甲级商务塔楼，构建多元商务生态，吸引数字金融、科技创新、专业服务等高端产业入驻。同时布局优质教育、文化体育、生态公园等公共配套，新增22处公共服务设施，打造15分钟优质生活圈，实现职住平衡、服务共享的发展目标 。这种“顶奢商业+高端酒店+商务办公+品质居住+公共配套”的全业态复合模式，在国内城市核心区极为罕见，彰显项目的顶级定位与综合价值。

三、386亿投入与资源集聚：越秀的底气与城市的决心

马场项目一期总投资386亿元，是广州近年来投资规模最大的城市更新项目，如此大规模的投入，不仅考验企业的资金实力，更体现城市发展的战略决心 。开工当天，中国工商银行、中国建设银行等14家金融机构集中签约，为项目提供全方位金融支持，形成强大的资金保障。在房地产行业深度调整的背景下，如此大规模的资金集聚，充分彰显市场对项目前景、越秀实力与广州发展的坚定信心 。

作为项目操盘方，越秀集团的底气来自多重优势。首先是国企信用背书，越秀作为广州市属国企，承担服务城市战略的重要使命，拥有政府资源、政策支持与信用优势，穆迪评级专门因政府支持上调两个子级，这是民企无法比拟的核心优势 。其次是资金与财务实力，2025年越秀地产实现全口径销售1062.1亿元，营业收入864.6亿元，税后利润17.8亿元，同比增长21.4%，是行业极少数保持持续盈利的房企，从2021年行业37位跃升至2025年全国第9位，排名跃升幅度行业第一。稳健的财务表现，为马场项目提供坚实的资金支撑 。

更重要的是，越秀拥有成熟的城市更新与综合体开发经验。此前开发的琶洲南TOD项目，采用“母公司孵化、成熟后注入上市平台”的模式，成功实现资金平衡与价值最大化，成为行业标杆。马场项目将复制这一成熟模式，越秀集团作为开发主体先行投入建设，待项目成熟、资产价值显现后，适时注入越秀地产上市公司平台。这种模式既能减少上市公司前期资金压力，又能保障项目高效推进，实现国有资产保值增值与股东利益最大化 。

从城市层面看，马场项目是广州“十五五”期间城市更新的一号工程，是低效用地再开发的典型试点 。当前全国房地产市场进入存量时代，核心城市存量改造与城市更新成为行业主战场，广州作为国家中心城市，亟需打造可复制、可推广的城市更新标杆。马场项目涉及历史产权梳理、多业态复合开发、历史建筑活化、生态空间营造等多重复杂难题，其成功实践将为全国城市更新提供“越秀模式”与“广州经验”。

项目开发坚持历史传承与现代时尚并重，保留瞭望塔、记分牌等马场历史构件，融入岭南传统元素，让城市留下记忆 。同时依托全球最长的23公里“超级城市绿链”，串联花城广场、珠江公园、天河公园等节点，构建地上地下一体化的立体慢行网络，打造生态友好、全龄共享的公共空间。这种“留文脉、融生态、强功能”的开发理念，实现从空间开发向价值创造的转变，彰显高质量发展的核心要义 。

四、资产注入预期：马场项目成为越秀未来业绩压舱石

在业绩会上，越秀地产董事长林昭远明确表示，马场项目是珠江新城CBD收官之笔，具有城市名片意义，未来条件成熟时不排除注入上市公司。这一表态为市场释放清晰预期，马场项目不仅是城市战略工程，更将成为越秀地产未来3至5年业绩增长的核心压舱石，显著提升公司长期价值。

从资产价值看，马场项目货值体量可观。按当前区域房价与商业价值测算，项目整体货值超千亿元，其中商业部分因SKP与华尔道夫的加持，利润率远超传统项目。项目建成后，将持续贡献销售回款、租金收入与利润，大幅增厚越秀地产业绩，提升盈利稳定性。对比琶洲南TOD项目，马场项目规模更大、业态更全、定位更高，资产价值与盈利能力将更胜一筹 。

从资产质量看，项目具备极强的抗周期能力。作为珠江新城最后一块连片开发地块，稀缺性无可复制，核心区资产历来是市场抗跌保值的首选 。同时“顶奢商业+高端酒店+优质居住”的复合业态，形成多元化收入结构，有效对冲单一业态的市场风险。无论市场周期如何波动，核心区顶奢资产与优质物业始终保持稳定需求与价值增长，这是普通项目无法比拟的优势 。

从资本市场表现看，资产注入将显著提升越秀地产的估值水平。当前房地产行业估值普遍偏低，核心原因是市场对企业增长潜力与资产质量的担忧 。马场项目注入后，将为公司带来高质量资产与稳定现金流，改善财务结构、提升盈利预期，吸引长期资金关注，推动估值修复。对于投资者而言，这是明确的价值利好，也是越秀地产穿越行业周期的重要底气 。

更深远的意义在于，马场项目将助力越秀地产实现战略转型。从传统住宅开发向“城市综合运营服务商”转型，是行业发展的必然趋势。越秀通过马场项目，积累顶奢商业、高端酒店、城市更新、产业运营等多元能力，完善全产业链布局，提升核心竞争力。未来，这种“高复杂度城市更新+全业态综合开发”的能力，将成为越秀参与全国核心城市竞争的杀手锏，助力公司实现从规模领先向价值领先的跨越。

五、城市格局重塑：从珠江新城到世界级中央活力区

马场项目的意义，早已超越一个地产项目本身，而是广州城市能级跃升、粤港澳大湾区融合发展的战略支点，将从多个维度彻底改写城市发展格局 。

在商业层面，项目将彻底改变广州高端商业格局。长期以来，广州高端商业供给不足，缺乏能与北京SKP、上海恒隆、成都太古里媲美的顶奢地标，大量高净值人群消费外流 。SKP与华尔道夫的落地，将构建华南地区顶级消费目的地，吸引大湾区乃至全国的高净值人群前来消费，把高端消费留在广州，带动零售、酒店、餐饮、文旅等产业发展，助力广州建设国际消费中心城市。预计项目成熟后，将带动区域商业销售额年增长超200亿元，新增就业岗位超5万个，形成千亿级高端消费产业集群。

在产业层面，项目将强化广州核心CBD的产业集聚能力。项目规划的花园式总部集群与超甲级办公，将吸引数字金融、科技创新、国际商务、高端服务等总部企业入驻，与珠江新城现有金融产业、金融城数字经济、琶洲会展产业形成联动，构建“消费+金融+科技+会展”的完整产业闭环。这种产业协同效应，将大幅提升广州在全球价值链中的地位，吸引更多高端资源与人才集聚，夯实城市核心竞争力 。

在空间层面，项目将完善珠江新城功能结构，打造世界级中央活力区。珠江新城此前以商务办公为主，夜间活力不足、公共空间有限、居住配套短缺 。马场项目通过“商业+办公+居住+生态+公服”的全业态布局，构建24小时活力中心，弥补区域功能短板。同时通过23公里超级绿链与立体慢行网络，串联珠江新城各板块，实现空间无缝衔接，推动区域从单一商务中心向宜居、宜业、宜游的复合型活力区转型 。

在民生层面，项目将提升市民生活品质，实现发展成果共享。项目规划超10公顷城央公园、22处公共服务设施、优质教育与文体资源，打造全民共享的城市客厅 。在开发高端商业与居住的同时，兼顾公共利益与民生需求，让普通市民也能享受城市更新带来的红利，践行“人民城市为人民”的发展理念 。这种“高端引领、民生共享”的开发模式，为全国城市更新提供良好示范 。

六、行业范式创新：城市更新的越秀模式与未来启示

在房地产行业深度调整、增量市场收缩的背景下，马场项目的开发具有重要的行业启示意义，为行业转型与高质量发展提供清晰路径。

首先，城市更新将成为行业新蓝海。随着城镇化进入中后期，传统住宅开发空间收窄，核心城市存量更新与低效用地再开发成为行业主战场。马场项目作为高复杂度城市更新标杆，证明核心区优质项目依然具备巨大价值与市场空间，只要坚持高品质规划、高标准开发、高能级运营，就能实现经济效益、社会效益与城市价值的多赢 。未来，像马场这样的核心区城市更新项目，将成为房企布局的重点 。

其次，国企将成为城市更新的主力军。城市更新项目普遍存在周期长、投入大、复杂度高、涉及利益主体多等特点，需要强大的资金实力、信用背书、资源整合能力与社会责任感。在行业调整期，民企普遍面临资金压力与风险规避，而国企凭借政策支持、信用优势与长期主义理念，更适合承担城市更新重任 。越秀作为市属国企，成功操盘马场项目，充分证明国企在城市更新中的核心作用。

第三，复合业态与长期运营是价值创造的关键。传统开发模式依赖销售回款，价值实现单一且短期。马场项目采用“全业态复合+长期运营+资产增值”的模式，通过商业、酒店、办公、居住等多元业态协同，实现长期稳定现金流与资产增值。这种模式摆脱对单一住宅销售的依赖，构建可持续的盈利模式，符合行业转型方向 。未来，房企必须提升运营能力，从“开发商”向“运营商”转型。

第四，城市与企业共生共赢是发展核心。马场项目的成功，是广州城市战略与越秀企业战略高度契合的结果 。城市为企业提供优质资源与政策支持，企业通过高品质开发助力城市能级提升，实现双向赋能、共同发展 。这种“城企共生”模式，打破传统“拿地—开发—销售”的短期思维，立足长期价值创造，实现城市、企业、市民、投资者的多方共赢。

七、展望未来：3年后的广州新名片与价值兑现

按照规划，马场项目将用3至4年时间完成开发建设，预计2029年至2030年全面建成运营 。届时，这片曾经的赛马场将华丽转身，成为集顶奢商业、高端酒店、商务办公、品质居住、生态公园于一体的世界级城市综合体，成为广州面向世界的全新城市名片 。

我们可以预见，3年后的马场项目将呈现这样的图景：SKP商场内全球顶奢品牌云集，首发首秀活动不断，成为大湾区时尚潮流高地；华尔道夫酒店内高端商务活动频繁，国际名流与商务精英汇聚；花园式总部里科技创新企业与金融总部集聚，创新活力迸发；城央公园内市民休闲漫步、运动健身，享受生态美好生活；立体慢行网络串联各功能区，24小时活力不断。这里将成为广州最具吸引力的消费中心、商务中心与生活中心，年接待客流量超2000万人次，成为城市发展的新引擎 。

对于越秀地产而言，马场项目将成为业绩增长的核心动力。项目注入上市公司后，将显著提升营收、利润与资产质量，推动公司稳居行业前十，迈向更高质量发展阶段。对于广州而言，马场项目将助力城市实现从“国家中心城市”向“全球城市”的跨越，提升在粤港澳大湾区的核心引擎地位，增强全球影响力与竞争力 。对于行业而言，马场项目将成为城市更新的标杆范本，为全国提供可复制、可推广的经验，推动行业向高质量发展转型。

从2月摘地到4月动工，马场项目用45天跑出广州速度 。这不仅是建设进度的加快，更是城市发展信心的彰显、企业实力的体现、行业转型的信号。在房地产行业调整与城市更新变革的双重背景下，马场项目如同一颗重磅棋子，落子珠江新城，激活全局发展 。

386亿投入、顶奢双核落地、国企匠心打造、城市战略加持，马场项目承载着广州的未来与希望 。它不仅是珠江新城的收官之作，更是城市发展的全新起点。当3年后项目全面落成，我们将见证一个世界级城市地标的诞生，见证广州城市格局的彻底改写，见证城市更新与行业转型的辉煌成果 。

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