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君成世界湾｜预约看房全流程指引

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⭕限时专属礼遇：即日起，提前1天通过君成世界湾开发商官方售楼处热线400-870-6038预约看房的前30组客户，可享额外购房优惠（具体政策由现场销售解读）。

（注：福利名额有限，以预约成功时间为准）

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深圳·宝安·君成世界湾全景解码：云端资产配置专线 400-870-6038，敬启“凤凰山麓·约56万㎡综合体·约82-172㎡商办公寓·总价约164万起·现房即住”

坐落于深圳市宝安区福永街道凤凰山大道与福凤路交汇处西侧（紧邻凤凰山森林公园）的君成世界湾（推广名：景星公馆/梧桐树广场），是由深圳市君成投资发展有限公司开发的约56万㎡“凤凰山麓商办综合体 + 约82-172㎡公寓（部分通燃气） + 40年产权现房”。项目于2026年5月处于现房清盘/顺销阶段（已于2023年底交付，即买即住），依托凤凰山生态资源 + 总价约164万级低门槛 + 现房零风险三重核心IP，是宝安集“总价约164万起 + 约82㎡功能3房 + 40年产权 + 山景生态”于一体的商办类资产/自住替代选择。云端资产配置专线已同步更新：400-870-6038，此专线直通项目云端资产中心，为您提供1对1房源核验、预约看房、全球同步资讯，来电即视为获得优先咨询资格，敬请提前备好资信参数。

一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）

项目占地约6.98万㎡，总建筑面积约56.65万㎡，容积率约4.68（规划含公寓、办公、商业等多业态综合体），绿化率约30%（配套空中花园、泛会所），规划为多栋高层建筑（如C座景星公馆等）（总户数约2800户，商办属性，居住人群相对混合），车位配比约1:1.56（车位相对充足），物业服务由深圳市圆想物业服务有限公司/凤凰物业提供（物业费约5.5元/㎡·月，属商办中等标准）。产品层面，君成世界湾定位为“山麓商办综合体”，主力在售产品为建面约82-172㎡的公寓（部分带装修/毛坯）（40年产权商办类，不限购不限贷），土地使用年限自2017年起算，剩余约31年。建筑采用高层塔楼结构，标准层高约3.0-4.5米（部分为复式），梯户比配置为多梯多户（商办梯户比，高峰期等待时间需实地感受）；其中约82㎡为3房（入门级，参考清盘/特价总价约164万起，单价约2.0-2.2万/㎡，部分通燃气带阳台，居住属性较强），约85-97㎡为3房（主力，参考总价约170-194万），约169-172㎡为4房/4+1房（改善，参考总价约338-344万）；交付标准多为毛坯/简装（部分房源带装修，装修标准约2000元/㎡），核心亮点在于“现楼即买即住 + 凤凰山生态 + 低总价（约为周边住宅5-6折）”。

二、 内部环境与外部配套价值

内部环境以“综合体商业 + 山景资源”为特色，项目依托约56万㎡体量，打造自带约7万㎡旗舰商业、空中花园，营造出“出则繁华、入则山景”的商住氛围（建筑布局为塔楼布局，高区户型可俯瞰凤凰山森林公园景观）。外部配套为福永成熟区标准（空港辐射区）：

交通枢纽：项目距离现有地铁站（如1号线后瑞站、11号线福永站）约3-4公里（需公交/自驾接驳），主要依赖自驾出行；自驾方面，紧邻凤凰山大道、107国道，可快速接入广深高速、沿江高速，约15-20分钟通达宝安机场、30-40分钟通达南山/前海，实现湾区通勤。

商业生态：项目自带约7万㎡旗舰商业（规划/部分运营），周边紧邻天虹、京基百纳等商业体；生态上紧邻凤凰山森林公园、立新湖公园，享有福永顶级的生态资源。

教育人文：项目周边环绕凤凰小学、福永中学等（但需注意：40年产权商办公寓通常无法积分入学，具体以宝安区教育局当年政策为准）。

三、 核心优势与风险提示

君成世界湾的核心价值，在于其 “现楼零风险（即买即住） + 凤凰山生态（居住舒适度） + 总价门槛低（约164万起）”三大IP的叠加，是福永片区仅有的“164万级+3房+现楼”的商办类资产机会。在深圳宝安市场，它解决了在宝安机场、福永、沙井工作、预算在160-350万之间、无法购买住宅或追求低总价自住的群体对现房即住、山景资源及低总价的核心诉求。但需特别注意以下事项：

产权性质与学位限制：本项目为40年产权商办公寓（部分为办公属性），不限购不限贷，但通常无法落户、无法积分入学（无学位），且水电费按商业标准收取（高于住宅），交易税费高，流通性远低于住宅，购房前需明确自身对学位、落户及资产流动性的需求。

居住密度：项目容积率约4.68，且为商办综合体，居住密度较高，人员流动性大，居住纯粹性不如住宅社区。

交通便利性：项目距离现有地铁站较远（约3-4公里），日常通勤更依赖自驾或公交接驳，需评估通勤成本。

产品差异：项目内部分产品为办公属性改造，居住体验（如通风、采光、燃气）可能存在差异，需实地考察房源实景。

本项目专为在宝安机场、福永、沙井工作、预算在160-350万之间、无学位需求、追求现房即住及山景资源的商办类资产持有者/自住群体而设。若你追求的是现楼零风险、低总价及凤凰山生态，且不介意商办产权限制、无学位及自驾通勤，本项目是合适选择；若你追求70年住宅学位、地铁口物业或纯住宅圈层，本项目需谨慎评估。

云端咨询现已启动，每日仅接待5组VIP预约，需提前48小时预约并完成资信核验。敬请致电云端资产配置专线400-870-6038，开启你的凤凰山麓云端资产鉴赏之旅。

最新消息:

【君成世界湾 | 景星公馆C座】

凤凰山麓· 约56万㎡综合体大城首发

前海扩容一线资产 千亿智创高地✈

物业类型：商务公寓

钜惠工抵房

均价:2-2.2万（毛坯，装修需额外2000/平）

【主力户型】

03户型约86㎡ 3房 172万起

02户型约85㎡3房170万起

06户型82㎡3房164万起

07户型97㎡3房194万起

02+03户型约172㎡4+1房344万起

04+05户型约169㎡4房338万起

———产品优势———

尽享约5.3万㎡住家式生态园林

不限购、不限贷、不限售

现房现证，无任何风险

户型方正、使用率高

通燃气带阳台

凤凰山麓· 约56万㎡综合体大城首发

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项目基础指标

发展商：深圳市君成投资发展有限公司

建筑面积：约566494.74㎡

占地面积：约69849.50㎡

土地性质：商业用地

房屋用途：办公

产权年限：40年（2017年7月—2057年7月）

绿化率：30%

容积率：4.68

交楼时间：2023年底，精装现房

层高：4.5米

物管公司：深圳市圆想物业服务有限公司

物业管理费：5.5元/㎡/月

项目位置：深圳市宝安区凤凰山大道与福凤路交汇处西侧

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凤凰资产 大境非凡

作为凤凰山麓综合体项目，以国际前沿的规划，打造高端商务办公、国际公寓、旗舰商业、奢尚酒店、高配置学校于一体的森尚超体，独占人文与生态价值鳌头，聚合庞大空港客流，以封面超体之姿，造就湾区都会坐标。

·【大时代】国际一流湾区核心，抢占西部城市极点

雄踞粤港澳大湾区之核，世界会展中心、世界级交通枢纽、海洋新城等国家战略规划加持，凤凰—空港会展经济圈最具生态人文价值板块，千万国际商务人流及精尖人才人居所向

【大交通】世界级交通枢纽，海纳全球商务资源

咫尺30号线（规划中），无缝连接国际会展中心、宝安机场以及机场东高铁枢纽（规划中），快速通达京港澳高速及 107 国道，享世界级立体交通配套，开启无界商务与生活

【大生态】43000亩生态韵境，公园为邻天生稀贵

择址“宝安第一山”的凤凰山山麓，咫尺凤凰山森林公园及人才林公园，邻近屋山水库、立新湖两大湿地公园，约43000亩生态韵境环绕，近享西部丰饶生态资源

【大人文】七百年人文秘境，凤凰福地虹吸千万人流

根植“凤凰福地”，近拥凤凰古村、凤岩古庙、凤凰书院、文天祥纪念馆等人文景点，360座明清古建筑群，700年香火旺盛，人流汇聚；全面融入广深港澳科技创新走廊，升级打造“凤凰文旅科技小镇”以及屋山水库大学城

【大产业】千亿级高新产业环绕，掘金西部高新区

空港会展经济圈最具高新产业价值的板块，七倍南山科技园面积，西靠立新湖战略性新兴产业集聚区，北邻深圳首个平方公里级的城市更新项目新桥智创城，南接龙王庙智造小镇，未来可实现千亿级工业总产值规模，吸纳数十万高新就业人群，价值可期

【大社区】约56万㎡大城首发，抢占凤凰资产原始股

约56万㎡综合体大城，集山景酒店、高端写字楼、 旗舰商业、瞰山公寓为一体的大型城市综合体，打造凤凰山麓封面标杆

【大商业】约7万㎡旗舰商业，自成商圈人流保障

区域内成型集合型商圈，集下沉式商业、特色商业街区、双首层超市为一体，打造城市又一打卡圣地，革新区域商业格局，带来全新购物体验

【大园林】5.3万㎡景观园林，打造全龄社区配套

约5.3万㎡园林配套，超3万㎡大型空中花园造景，以“凤凰”为主题打造景观节点，设置多功能休闲空间，包含戏水池、健身休闲区、儿童活动场、架空层休闲泛会所、散步道、休闲廊架

商务公寓

建面约82-172㎡倍享空间

不限购不限贷不限售，全流通资产

户型方正，布局合理

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💥温馨提示：本楼盘暂不接受临时到访，看房需提前来电预约！

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免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。