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港湾之心 项目建筑面积2.05万㎡，地上8层，地下2层，为钢筋混凝土框架-剪力墙结构，是集居住、商业一 体的项目。本次项目推出主力户型是建面约30-50㎡瑧装美居，70年产权学府小户，预估均价9万。

位置概览

福田保税区是市中心区福田最南边的一个片区，北侧毗邻京港澳高速，把它和福田中心区域隔开，成为相对独立的一个区域。 保税区的南侧与香港的米埔自然保护区隔深圳河对望，而且西南侧则是入海口，因此造就了其北向有深圳市中心的都市景观，南向有自然田园风光和广阔海景的独特景观。

户型图鉴

A户型大单间、开间3.25m，进深9.73m

G户型、大单间（可隔一房一厅）、开间3.2m，进深8.5m

交通资源

高铁：便捷通达福田高铁站，任意往来广深港及全国

口岸：毗邻新皇岗口岸、福田口岸，享深港双城生活

地铁：项目距离3号线福保站约400米，距离益田站的直线距离约800米，未来轨道10号线南延线将从福田口岸站引出，与规划中22号线交汇于福保南站；三条地铁环绕在旁，从容通达深圳全城

主要道路：深南大道、滨河大道、新洲路、福荣路、益田路城市主干道贯纵

商业资源

目前旁边大型商业比较缺少，主要周边3地铁范围有天虹商场、福田口岸商业广场、永旺超市、岁宝百货，卓悦INTOWN购物中心、星河COCOPark等等。

教育资源

港湾之心所在位置，根据目前福田教育局的学区划分，小学学区为福苑小学，中学学区为福田外国语学校南校区初中部，幼儿园是福田区第八幼儿园。（具体学区划分以教育局公布为准）

生态资源

目西侧则为福田红树林生态公园，通过连通桥可便捷前往，可便利享有自然田园风光。南侧，可隔深圳河与香港的米埔自然保护区对望。

项目进展

2022年1月17日上午，港湾之心主体结构荣耀封顶，目前项目本体已经开放营销中心，预计近期会入市。

区位介绍

作为深圳市中心城区，福田拥有全国含金量最高的中央商务区——福田CBD，以及国家级科技创新平台——河套深港科技创新合作区。福田将以河套深港科技创新合作区，香蜜湖新金融中心，环中心公园活力圈，“三大新引擎”为总牵引，突出科创、金融、时尚“三大产业”，瞄准中央创新区、中央商务区、中央活力区“三大定位”。

金融聚集地

作为与北京金融街、上海陆家嘴并驾齐驱中国三大金融集聚地之一，福田金融资源和区位优势，金融总量持续增长、机构密布。近年来，福田高端机构扎堆集聚，本土世界500强总部企业增至4家，占全市的一半。2020年，福田金融业增加值首次超过2000亿元，占全市近一半，深交所和全市近七成持牌金融机构齐聚福田。

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楼市要闻：

问了多家银行，深圳首套利率最低3.85%，存量房贷呢？

2月20日，央行宣布降息！

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新2月LPR报价，1年期贷款市场报价利率(LPR)报3.45%，与上月保持一致，维持六个月不变。

5年期以上LPR报3.95%，上月为4.2%，大幅下调了25个基点。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

这是五年期LPR连续七个月维持4.2%后，首次下调。

目前深圳施行的首套住宅房贷利率为基准LPR-10个基点，二套为基准LPR+30个基点。调整之后，深圳首套住宅房贷利率为3.85%，二套为4.25%。

那么降息后，深圳业主每个月的房贷能省多少钱？以调整前首套房贷利率4.1%为例，贷款总额300万，贷30年，采用等额本息方式月供为14495.95元，利息总额为221.85万元。调整之后实行新的利率3.85%，等额本息方式月供为14064.42元，利息总额206.31万元。共省下了15.54万元利息，每月月供节省431.53元，可以省下一两顿椰子鸡、10几顿猪脚饭钱。

房贷利率首次大幅下调

业内：谨慎乐观

梳理过往LPR利率走势，自2019年8月LPR改革后，5年期以上LPR已经下降过8次，由4.85%降至3.95%，共下降了90个基点；1年期LPR则下降了10次，由4.31%降至3.45%，下降了86个基点。

若以贷款100万、等额本息30年计算，由4.85%降到3.95%，利息总额节省约19.14万元，月供少了约531.55元。

此次LPR一次性下调了25个基点，为历史上有记录以来最大下调幅度，过去最大下调也仅仅15个基点。业内对于房地产市场依然持谨慎乐观态度。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，楼市需求端基本面依旧疲弱，居民加杠杆购房的预期较低，此次将红利一次性释放到位，后续降低LPR的可能性不大，房贷款利率将会持续下行。

今年稳就业、稳增长的压力加大，政策重心重新回到宽松框架，但市场预期偏弱，30个重点城市整体成绝对量创2019年以来同期新低。因此，李宇嘉认为，政策除了在需求端刺激以外，更重要的是降成本。

也有深圳机构人士表示，本次央行大幅降息，对刺激楼市成交，尤其是二手房交易量有积极提振作用，为三月小阳春做好充足准备。

存量房贷利率何时调整？

对于存量房利率能否享受降息红利，有网友关心：2月20日还款，我的利率何时可以调整？

目前市场上的个人房贷利率基本上都是采用LPR+、-BP形成。一般来说，房贷利率的重定价日是每年的1月1日或贷款的发放日(不同银行政策不同)。对于存量房贷来说，会在利率重定价日当天，按照最新LPR报价利率加上合同约定的基点得出新的利率，在下一周期执行。

举个栗子，如果重定价日选择在每年1月1日，也就是要等到明年1月房贷利率才会调整。若重定价日为2月21日，那么从明天(2月21日)开始执行新的利率。

乐居君咨询多家银行，各家银行的政策虽有不同，但多数个贷重新定价日皆在1月1日，比如邮政储蓄银行、工商银行；中国农业银行则按照放款日调整。

中国建设银行则按照合同约定，如合同约定按季重定价，贷款利率则会随LPR按季调整而变化；如合同约定按年重定价，若以合同签订日或贷款发放日满整年的日期作为对应日，贷款利率将随对应日的LPR调整而变化；

若没有具体约定，贷款利率则会在每年1月1日随当日的LPR调整而变化。

深圳限购政策：取消本市户籍落户年限及缴纳个人所得税、社保年限要求：

摘要

重磅！

2月7日，深圳市住房和建设局发布关于优化住房限购政策的通知，本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房，本市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。

非本市户籍居民家庭及成年单身人士(含离异)能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。

LPR历史最大降息出现！深圳首套低至3.85%

2月20日，央行发布最新LPR公告。

一年期贷款市场报价利率（LPR）维持在3.45%不变，

五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.20%下调至3.95%。

以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

全国（除北京）首套房利率几乎降低到4以下

5年期（LPR）与房贷挂钩，可以说，这次是房贷利率史无前例的下降，一次下调了25BP。

本次刷新历史记录的5年期降息意味着，全国首套房利率除了北京城六区4.05外，全部降低到4以下了。

LPR再度下调后，对于深圳的影响？

此前，深圳大多数银行首套房房贷利率维持首套房贷利率是4.1%，二套房贷利率为4.5%。

如今LPR再度下调，意味着深圳的房贷利率再创历史新低，深圳首套最低3.85%。

目前深圳的市场房贷利率：

住宅首套：LPR3.95%-10BP=3.85%

住宅二套：LPR3.95%+30BP=4.25%

公寓商贷：LPR3.95%+60BP=4.55%

公积金首套：3.1%

公积金二套：3.575%

这次直接下调了25个基点，这也是LPR发布以来单次下调幅度最大的一次！

近三年LPR利率（五年期以上）一览

（图源/广州房姐）

于深圳而言，降息靴子落地，加之此前楼市又迎来了重磅政策利好，可能会促进深圳楼市的好转。

加上春节之前的政策：

● 深户取消了落户和个税社保的年限要求，之前要求是入户满3年且社保满3年，新政后落户即可买！

● 非深户购房社保或个税要求，由原来的5年限制改为3年限制。

如果说过去的降息的目标是稳定经济，那么这一次单独降息5年期，就是稳楼市，稳楼市才能稳经济。