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金地环湾城

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超百万平米世界都会封面·环湾顶点钜作

空间高效聚合，时间无缝链接

无需取舍的人生，更新世界的答案

【项目产品信息】

八大业态：高端住宅·公寓·商业·办公·文化·学校·公园·顶奢酒店

◎高端住宅：建面约125m²-188m²-253m²-270㎡

◎奢阔公寓：建面约165-290㎡

◎交付标准：精装交付

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【深港融合 环湾启幕】

深圳与香港两座超级都市携手，共同打造世界级环湾，开启全新“深港超级湾时代”。项目位处福田罕有滨海环湾板块，是深港双城与湾共创的原点，驱动环湾一体化成型。

【福田跃变 中心聚核】

福田跃变，聚合河套深港科创合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园及车公庙—大金沙新兴产业带，三大引擎驱动科技+金融+战略性新兴产业全面腾飞。

福田跃变，再次走向世界，中心地位不可撼动！

【通山达海 豪宅原点】

深圳第一代滨海豪宅发源地，荟萃环湾精粹资源重回中心，打造深港超级湾一席难求的滨海豪宅塔尖归属。

福田珍罕瞰海席位，臻享通山达海绿廊，尽览五重城市山海美景：

①远眺|约1500万㎡香港米埔自然保护区

②窗瞰|约15公里深圳湾滨海长廊

③步览|约368万㎡国家级红树林湿地（2023年2月列入《国际重要湿地名录》）

④悦享|约136万㎡高尔夫果岭大境

⑤尽览|约120万㎡香蜜湖公园，辉映眼界

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【立体交通 海陆畅达】

·双地铁线：7号线双地铁口优势；22号线双地铁上沙交汇站（规划中），1站直达香蜜湖新金融中心与河套深港创新合作区。

·超级口岸：皇岗口岸深度改造，深港唯一24小时陆路通关口岸，3城轨+2地铁，迅捷连通深港河套两地。

·联港通沪：沪深高速磁悬浮规划，约2.5h通达沪深，链接“上广深港”南中国超级都会群。

·城际轨道：全面覆盖广深科技创新走廊的穗莞深城际铁路，贯通大湾区重要科技核芯；深广中轴城际铁路，直连广深城市中心；香港北环支线，再添深港连通新轨道，便利畅达尖沙咀。

【强强联合 国际视野】

·品牌开发商：金地集团与福田建设品牌携手，集30年大成，以国际化视野倾力打造标杆钜作——金地环湾城。

·全球顶尖团队：

①全球超级地标缔造者：Foster+Partners

②世界水准学校设计者：Aedas

③国际商业地标打造者：LEAD8

④臻境之森景观创造者：LCO

⑤著名商业室内设计者：PINHOLE

⑥世界500强匠心打造者：中国建筑

【高定臻装 户型鉴赏】

全球顶级设计团队打造，全系品牌臻装，从空间、格局、再到每一个细节，皆以高标准匠造，同时秉持“智美精工、健康生活”的理念，打造国际标准的健康生态家，带给塔尖圈层期待已久的环湾巅峰生活。

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户型图

户型

面积

布局

D111-112平三房两厅两卫

户型

面积

布局

A122-124平四房两厅两卫

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户型

面积

布局

B122-124平四房两厅两卫

户型

面积

布局

C124-125平四房两厅两卫

没有无缘无故的滞销。即便是福田、南山这样的传统热门区域，仍有楼盘因定位偏差沦为「反向教科书」。今天我们聚焦深圳近年去化困难的典型项目，从各维度剖析滞销根源，为大家提供避坑指南！

01

南山区

作为深圳经济最强区，南山部分片区正经历着意想不到的销售困境。2025年前五个月，除前海外，南山区无一新盘入市，而整个南山片区（不含前海）仍有约4000套住宅房源苦等买家。

1、赤湾琅玥湾佳园（曾用名：南山1978·半岛擎峯/开云府二期）：这个命运多舛的项目成为深圳核心区去化难的典型案例。

项目二期于去年11月开盘，推出370套建面约113-167㎡住宅，备案均价7.8万/㎡，折后约7.1万/㎡。今年，开发商祭出 “单价5.4万起” 的杀手锏然，而销售远不及预期，2023年10月开盘的413套房源，至今仍有311套未售出，去化率不足25%！

主要因区域竞争激烈，赤湾同期新房供应多，价格战激烈；项目自身定价缺乏优势，周边竞品性价比更高；区域配套成熟度低，交通、商业等兑现周期长，教育资源也无明显优势，难以吸引购房者。

2、桑泰山海丹华：同处赤湾片区的该项目去年11月开盘，推出409套房源，备案价7.4万/平。在降价至“6字头”后，去化率仅约32%，目前还有280多套房源积压。

桑泰山海丹华去化难是区域配套短板、产品定位偏差、市场竞争加剧及政策调控多重因素叠加的结果。其核心矛盾在于：以高端改善产品定位切入配套不成熟的新兴片区，既无法吸引顶豪客群，又错失刚需市场，最终陷入 “高总价、低去化” 的困境。

3、西丽丹华公馆：作为西丽片区库存主力，该项目自2022年9月入市，1795套的供应量堪称“巨无霸”。两年多过去，仍有899套房源待售，去化率仅50%。

该项目自推出以来饱受争议，主要源于其用地性质为三类居住用地（常被称为“宿舍用地”），尽管开发商强调其住宅属性，但购房者顾虑重重。

4、南头天源华府：2024年开盘推出297套房源，备案均价高达10.8万/㎡，即便开盘85折后仍需9万多/㎡。目前去化率不足30%，还有200多套房源滞销。

主要因其周边多城中村、老旧小区与厂房，城市界面差。项目规模小、回迁房占比高、户型杂乱、实用率低，且开发商有债务纠纷。再加上备案价过高，与片区价值不匹配，令购房者望而却步 。

02

福田区

除了南山，福田也有卖不动的楼盘，今年3月底，福田新盘金地环湾城02地块加推，共221套住宅，建面约111-125㎡3房和4房，均价约10万/㎡，从备案进度看，卖了几个月仅卖出20几套。

金地环湾城对外的宣传主打位置和品质，深圳核心地段的豪宅。但是被一堆农民房包围，周边城市面貌极差，且实际上金地环湾城看海的户型占比并不多。所以没有豪宅的配套。另外还有接近10.0的容积率，简直是灾难！

03

其他各区去化难楼盘

除了南山福田核心区，其他区域也有去化较难的楼盘！

宝安尖岗山万科未来之光前前后后加推了7次，24年加推的还没卖完，25年又开始加推，现在一起还有400多套房源在售！

万科未来之光除了景观，其他啥都没有！没有地铁、没有商业、没有名校、没有医院，交通还很拥堵，去哪儿都得开车、打车。

缺乏高附加值产业，无法持续吸引高端人群，更无法形成产城融合的良性循环。

富人嫌刚需拉低档次，刚需嫌生活太不方便

其他去化难的就是坪山大部分新盘：

2024年以来，坪山区新房市场迎来了一波集中供应，共有10个项目入市，累计推出4657套房源。然而，市场表现却并不理想，其中7个项目的去化率均不足三成。

具体来看，龙田片区的城投鸿鸪里于2024年1月推出642套房源，备案均价3.75万元/㎡，目前去化率仅为9.5%，销售情况较为冷淡。

坪山中心区的财富城弘德苑于2024年11月推出613套房源，备案均价4万元/㎡，去化率也仅为21%。

碧岭片区的深业山水东城于2025年1月推出1060套住宅，备案均价2.9万元/㎡，去化率稍好一些，但也仅为24%。

今年3、4月份，坪山又集中推出了几个新房项目，包括天健和悦府537套、天健瑞云府210套、春和府252套、卓越晟悦家园294套。然而，这些项目的去化率均低于5%，销售情况可以用“举步维艰”来形容。

究其根本原因，还是在于区域内新房供应扎堆，同质化现象严重，供大于求的市场格局导致竞争激烈。即便开发商采取了打折促销等手段，也难以有效拉动普通刚需购房者的需求。

04

去化难的共性问题

纵观深圳最难卖的这些新房项目，可总结出六大共性特征：

产品设计落伍：部分楼盘户型严重不合理，如90平做2房、113平做3房起步，远逊于市场上70多平做3房的主流产品。更有甚者如加福华尔登府邸完全不设阳台，采用过时的港式塔楼设计。

地段在片区内处于劣势：赤湾、西丽虽属南山区，但配套成熟度和区位认知度远不如科技园、后海等核心片区，导致“宁买龙华不买西丽”的现象。

用地性质存疑：西丽丹华公馆的三类居住用地性质（常被称作“宿舍用地”）引发购房者担忧，尽管开发商解释差异不大，但市场接受度低。

超高层的隐形成本：以加福华尔登府邸为代表的超高层项目，公摊面积达30-33%（远高于新盘普遍的23-25%），物业费极高，且存在安全隐患和居住体验差等问题。

同质化竞争激烈：赤湾片区多个项目同时降价促销，西丽7盘混战，坪山坑梓深铁三盘限价厮杀，供应集中爆发导致去化困难。

05

结语

在激烈的市场竞争中，各大开发商只有精准把握市场，立足自身实际，为购房者提供真正有价值的产品，才能在站稳脚跟。

对购房者而言，楼市分化时代，更要深入的分析——远离缺陷盘，拥抱价值盘。

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