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一、项目概况

锦顺名居是由深圳市锦顺源实业集团有限公司开发的大型城市综合体项目，位于深圳市龙华区大浪街道水围片区华宁路与塘坑路交叉口东北侧。项目总建筑面积约17.8万平方米，占地面积1.8万平方米，容积率6.92，绿化率20%，规划户数1187户，涵盖住宅、商务公寓、写字楼、商业等多种业态，是龙华区大浪片区首个入市的城市更新项目。

1. 定位与特色

项目定位为“刚需首置物业”，主打中小户型住宅及公寓产品，住宅面积段为79-129㎡，公寓面积47-62㎡，设计强调高实用率与功能分区合理性。其核心优势包括准现房交付（部分楼栋2023年竣工）、立体园林景观、交通及旧改规划红利等。

2. 开发进度与销售信息

项目分多期开发，首期于2021年7月开盘，推出513套住宅，均价约5.38万元/㎡，毛坯交付。截至2025年，部分楼栋已进入现房销售阶段，而公寓及商业产品仍在持续推售中。

二、区域价值分析

1. 区位优势

锦顺名居地处深圳中轴北延的龙华大浪片区，紧邻大浪时尚创意小镇与数字经济产业集聚区。区域规划定位为“国际湾区中轴”，承接福田、南山外溢人口与产业资源，是深圳城市发展的重要增长极。

2. 旧改赋能

大浪片区规划旧改体量超800万平方米，吸引卓越、星河、华侨城等头部房企入驻。锦顺名居作为片区首个旧改项目，直接受益于周边星河大船坑旧改、黄麻埔社区旧改等联动开发，未来将形成集居住、商业、产业于一体的城市新界面。

3. 产业支撑

片区重点发展数字经济与时尚产业，规划打造“大浪时尚创意小镇”及5G电子信息产业集聚区，总投资达3460亿元。产业升级将吸引高净值人群，为区域住宅市场提供长期需求支撑。

三、产品设计解析

1. 住宅产品

- 户型设计：主推79-129㎡三至四房，（实用率超90%），全明格局、双阳台设计，兼顾刚需与改善需求。

- 楼栋规划：B栋46层、C/D栋41层，梯户比3梯5-6户，部分高层可瞰阳台山景，但中低层可能受周边建筑遮挡。

2. 公寓产品

- 47-62㎡一至两房精装现楼，民水民电、通燃气，70年产权（区别于普通公寓的40年），适合投资或过渡性自住。

3. 社区配套

- 立体园林：打造三层空中花园（社交花园、台地花园、连廊花园），结合全龄活动空间，提升居住体验。

- 商业配套：自带7600㎡社区商业，毗邻大浪商业中心及星河旧改商圈，形成区域消费集聚效应。

四、交通与配套

1. 交通网络

- 轨道交通：临近地铁6号线阳台山东站（已通车）及规划中的25号线石凹站（建设中），双地铁覆盖提升通勤效率。

- 路网升级：侨城东路北延线（2026年通车）直连福田、南山，车程缩短至30分钟内，成为区域价值跃升的核心驱动力。

2. 教育与医疗

- 教育：自带2400㎡幼儿园，3公里内有大浪实验学校、爱义学校等6所优质学府，满足全龄教育需求。

- 医疗：2个三甲级医院（直线3公里内），保障日常医疗需求。

3. 生态与文体

- 自然资源：毗邻阳台山森林公园、大浪绿道及6座水库，绿化覆盖率68%，形成“两山两水六公园”生态格局。

- 文体设施：大浪文体中心（2024年建成）总投资9.8亿元，涵盖体育馆、图书馆等，提升区域文化品位。

五、投资价值评估

1. 价格优势

项目住宅均价3.86万元/㎡，低于周边3公里新房均价（5.47万元/㎡），性价比突出。公寓产品总价低至92万元，具备较高租金回报潜力。

2. 抗风险能力

- 现房优势：楼栋已交付，降低购房者烂尾风险。

- 政策红利：深圳存量房贷利率下调至3.05%-3.45%，减轻投资者持有成本。

3. 长期增值潜力

区域旧改推进、产业人口导入及交通升级三重利好叠加，预计未来5年房价年均涨幅可达8%-10%，超越龙华区平均水平。

（Architecture is the very mirror of life. You only have to cast your eyes on buildings to feel the presence of the past, the spirit of a place; they are the reflection of society.）

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