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月4日，深圳蛇口标杆豪宅项目中信城开·信悦湾交出亮眼成绩单：自2025年底开盘以来，累计认购额突破100.3亿元，去化率高达79.49%。

作为整体货值700亿元的超级大盘，该项目在中信集团内部协同赋能下成功盘活，不仅以24.91万元/平方米的均价和38万元/平方米的最高单价刷新深圳楼市纪录，更稳居成交金额榜首，确立了其市场领跑者地位。

回笼资金百亿

两套2亿豪宅当天售出

从“停滞地王”到“百亿顶豪”的华丽转身

去年12月28日，曾列入佳兆业资产处置清单的最大项目——中信城开·信悦湾正式开盘，标志着这一承载26年波折的超级大盘在中信城开以300亿元接盘后成功“复活”。项目首批推出156套房源，设立极高门槛：看房验资2000万元，认筹冻资500万元，总价5327万元起步。

市场反响远超预期：开盘前冻资客户超300批，开盘仅两小时销售额即破百亿元，当日去化123套，去化率近80%。其中，两套总价分别为1.8亿元和2.5亿元的顶层复式被神秘富豪秒速拿下。

热度持续发酵，今年2月该项目单月成交14.15亿元，以24.91万元/平方米的均价稳居深圳榜首。截至3月4日，累计认购转签约金额已达100.3亿元。这个整体货值预计700亿元、计划于2029年6月30日全面竣工的巨无霸项目，正成为央企盘活不良资产的经典范本。

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26年磨一剑：从“沉睡地块”到“顶豪传奇”的蜕变

信悦湾所在的东角头地块历经26年沧桑与数次易主。2013年，佳兆业以“白衣骑士”身份收购原开发商70%股权，间接掌控地块约37.5%权益并确立主导权，使其成为佳兆业旗下权益货值近300亿元的核心资产。然而，受限于佳兆业随后的流动性危机，项目再度搁浅，长期处于闲置状态。

转折发生在2022年6月，中信城开大手笔接盘佳兆业多个重点项目（包括南山东角头、金沙湾国际乐园、航运红树湾及佳兆业科技中心）。其中，信悦湾地块规划建面约39.6万平米的大型综合体，涵盖住宅26.9万平米、商业4.4万平米、酒店4万平米及办公2.6万平米。

政策破局与产品重塑：彼时受“70/90”政策掣肘，原方案中70%住宅需设计为建面125平米（套内90平米）的三居，仅余部分为260-450平米大户型及少量500平米顶复。2023年，随着股权重组完成及法律纠纷化解，项目障碍扫清。更具决定性的是，2024年3月底深圳取消住宅户型比例限制，信悦湾顺势将产品全面升级为200-460平米的纯粹大户型豪宅。

价值爆发：在周边新盘备案均价仅12万/平米的背景下，信悦湾以24万/平米的均价热销，彰显了中信系卓越的资产增值能力。目前，项目公司股权结构清晰：城开信银（西部信托全资持有）持股69.3%，深圳投控持股30%，佳兆业仅象征性保留0.7%股份，完美收官这场跨越四分之一个世纪的资产盘活大戏。

佳兆业资产包中的最后一块拼图

2022年6月，陷入流动性危机的佳兆业在深圳市政府牵头下，接连退出南山东角头、金沙湾国际乐园、航运红树湾、佳兆业科技中心4个深圳项目，由中信集团全面接盘。

之所以由中信系接盘，是因为佳兆业在2015年第一次出险后，中信银行对其融资300亿，从而成为其银行系的重要债权人之一。

除了佳兆业科技中心这一写字楼项目完全转让予中信城开之外，其余三个项目由中信银行、佳兆业与中信城开三方以服务信托的模式进行合作。

在服务信托之中，中信银行实际仍是以债权人身份存在；中信城开则是融资代建的角色，提供一定盘活资金，用于后续项目的建设和开发经营；而项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后最终仍归属于佳兆业所有。在项目的经营决策层面，中信城开为主导一方，但佳兆业也有权参与部分决策。在对外的品牌输出上，均使用中信城开的招牌，中信城开的背书有利于恢复市场信心，这样便于后续的项目开发及销售。

2022年7月，航运红树湾更名为“中信城开·红树湾”正式入市，成为资产包中首个被盘活的项目。

2022年9月，金沙湾国际乐园项目更名后的“深圳中信金沙湾”陆续亮相。2023年4月，中信金沙湾的明星场馆中信金沙湾水世界宣布重启开园。

2022年7月，佳兆业科技中心更名为中信城开大厦正式复工，该项目原本计划2022年初交付。2021年佳兆业出险，没有走到交付这一步，所以由中信城开进行收尾。在此过程中，中信城开大厦经历过总平面图修改报批和公示，2023年7月，项目正式宣布启动全球租赁，仲量联行物业提供物业管理服务。2023年10月15日，中信城开宣布的最新亮相的“信荟CITIC World”是商业的一部分，共计3万平方米，是一个功能多样化、造型艺术化的商业场域，涉及购物、文娱等业态。

2024年7月，作为佳兆业资产包中最后，也是最大的一块拼图：东角头项目（信悦湾）开工，并于2025年12月28日开盘销售。

至此，2022年6月至2024年7月，历时24个月，中信系实现了对上述四个项目的盘活。

综合收益约250亿

中信集团以300亿元投入盘活信悦湾，通过债权优先收回 + 代建费 + 剩余利润分成，全周期净收益约150–200亿元，粗略测算，综合收益约 250–300亿元，是央企盘活出险房企优质资产的标杆案例。

中信集团及子公司协同盘活地产不良项目的实践，为行业提供了可复制的标杆经验。其核心逻辑在于打破板块壁垒，以 “产融协同 + 专业分工” 重构不良资产价值，实现多方共赢。

其一，构建 “联合舰队” 攻坚模式是关键。中信整合银行、城开、信托、商管等子公司力量，形成资金纾困、风险隔离、工程建设、招商运营的全链条能力。

如信悦湾项目中，中信银行承接债权、中信城开操盘开发，中信信托搭建服务信托架构；南宁航洋城项目则通过共益债注入、破产信托隔离、专业代建运营的协同，让烂尾项目重焕生机。

其二，坚持 “价值重塑” 而非简单处置，通过精准尽调挖掘资产核心潜力，结合城市规划优化定位，如信悦湾依托蛇口稀缺海景资源打造顶豪产品，航洋城契合南宁五象新区商业需求实现焕新。

其三，建立 “利益共享、风险共担” 机制，既保障债权人优先受偿权，又通过合理股权分配兼顾原股东与各方权益，化解博弈僵局。

盘活地产不良资产需摒弃单一处置思维，以系统性思维整合资源。

“金融赋能 + 产业深耕” 的协同模式，能高效化解金融风险，更能让沉淀资产重新发挥社会效益，为行业风险化解提供了 “保资产、促复苏、稳民生” 的可持续路径。

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