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宝安·西乡《御品峦山》‘胃镜式’测评+风水，跨时近20年，终将入市~

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宝安·西乡《御品峦山》

参考价 ：5万/㎡，户型：套均面积120㎡

跨时近20年，终将入市，双地铁口（12 号线西乡桃源站 + 规划 20 号线航城站）物业，步行 50 米可达地铁

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宝安·西乡 A009-1326

《御品峦山》

《御品峦山》位于宝安西乡桃源片区，紧邻地铁 12 号线西乡桃源站（直线距离约 50 米）。

占地约 2.19 万㎡，总建面约 12 万㎡，容积率 4.19，规划 7 栋楼（5 栋住宅、1 栋商业、1 栋办公），共 504 户，车位 800 个。

2006 年项目启动资金不足，土地权利主体为深圳市泰新利物业管理有限公司（深物业全资子公司），与合作方签署开发协议。因合作方开发实力不足，后续引入派成铝业、广州丰源集团等第三方资金，但未解决根本矛盾。

2014 年8 月项目正式动工，启动基坑工程建设。时值深圳楼市上涨期，合作方因利益分配争议加剧矛盾，开发权争夺升级。

2015-2016 年因合同纠纷及股权争议，项目于2015 年底停工，基坑工程完成后陷入停滞。停工期间，恒裕集团介入并宣称接手开发权，但未实质推进。

2019 年试图重启项目，深物业以现金收购泰新利公司 100% 股权，但因历史纠纷复杂，未能突破僵局。

2023 年华联竞得股权，10 月，深物业公开挂牌转让泰新利公司（更名为景恒泰）100% 股权，挂牌价 8.35 亿元。12 月，华联控股竞得股权，正式成为项目开发主体。

2024 年实质性复工，3 月，华联控股与恒裕集团签署协议，明确景恒泰公司享有项目 70% 权益及开发管理权。9 月，取得建筑工程施工许可证。10 月，举行开工仪式，实质性复工。

2025 年 1 月，现场已有工人、挖土机及泥头车作业，基坑工程基本完成，正进行基础施工（如地下结构建设）。

2025 年下半年入市，首推 5 栋住宅（504 户），主打大户型。

御品峦山项目自 2006 年启动后，因合作方利益分配纠纷及股权频繁变更，于 2015 年底停工近十年。2024 年华联控股以 8.35 亿元收购开发主体景恒泰，10 月正式复工，计划 2025 年下半年入市。项目虽占地铁 12 号线优势，周边房价已从 2014 年 2.2 万 /㎡涨至 6.4 万 /㎡，但开发权仍存争议，恒裕集团与华联控股博弈未解。其复活虽为市场注入活力，但历史纠纷、大户型定位及开发周期风险仍需警惕，需密切关注预售证及资金监管情况。

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【交通地铁】

地铁 12 号线（已运营）

西乡桃源站：项目距离地铁口仅约 50 米。

线路覆盖：12 号线贯穿宝安、南山，可快速换乘多条线路（如 1 号线、5 号线等），30 分钟内可抵达前海、南山科技园等核心区域。

地铁 20 号线二期（建设中）

航城站：规划站点距离项目约 50 米，未来可连接深圳机场、福永、光明等区域。

【教育资源】

幼儿园

1 公里范围内：有阳光花领航城幼儿园、世纪星领翔华府幼儿园、东华格林幼儿园等多所幼儿园

周边 3 公里范围内：覆盖 44 所幼儿园，选择丰富。

小学与初中学区

西乡实验学校（公办）

距离：约 880 米，步行可达。

性质：九年一贯制公办学校，设计规模 72 班，2021 年 9 月开办。

录取积分：2024 年小学录取积分为 71.6 分，初中部参考 2023 年积分 76.3 分（非深户 + 学区购房可获 75 分）。

中澳实验学校公办班（公办）

距离：较近，但需注意该校公办班有委托办学协议，优先录取桃源居小区生源，御品峦山业主需根据积分排序入学。

【商业配套】

7000㎡社区底商：项目西南侧配建 6 层商业楼，含社区健康服务中心、影剧院等设施。

1 公里范围内

航城里购物中心：约 800 米，涵盖餐饮、超市、影院等业态。

桃源居社区底商：步行可达，生活氛围浓厚，聚集各类小型商超、餐饮店。

3 公里范围内

缤纷时代购物中心：约 2.5 公里，集购物、娱乐、餐饮于一体。

万荟城购物中心、新亿佳购物广场：满足区域内中低端消费需求。

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优点：

1、容积率4.1：停车位充足，楼高只有100米左右，现在新房都是超高层没小区，相比还不错。

2、双地铁口物业：紧邻地铁 12 号线（已运营）西乡桃源站及规划中地铁 20 号线二期航城站，步行均在 50 米内，通勤前海、南山、机场等核心区域便捷。

3、公办学校：西乡实验学校（九年一贯制）步行约 880 米，2024 年小学录取积分 71.6 分（非深户 + 学区购房可获 75 分），初中部积分 76.3 分。

缺点：

1、周边发展成熟度不足，广深公路高峰期易拥堵，项目附近有加油站，噪音或安全顾虑。

2、一起看房再聊哈~，一个客观专业的买房博主，带你选对房，关注房产菌丽酱，不迷路~

【地利只占1/3且因人而异】

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最新房产信息

信达地产的“博弈谜局”：左手投百亿设纾困基金 右手发债30亿“补血”

房企动态

2025-05-22 21:58 星期四

①信达地产计划发债30亿元，业内人士认为其旨在缓解公司债务压力。截至2024年末，其一年内到期非流动负债为177亿元，但现金及等价物余额仅47.92亿元；

②在财务状况较为紧张的情况下，信达地产在今年还计划出资百亿参与房地产行业纾困。

财联社5月22日讯（记者 李洁）出资100亿参与房地产纾困基金的信达地产（600657.SH），计划通过发债融资，来偿还到期债务。

据上海证券交易所5月22日公布的信息，信达地产2025年面向专业投资者公开发行的30亿元公司债券，项目状态为“提交注册”。平台信息显示，这笔债券受理日期为2025年2月24日。根据公告，债券承销商包括中信证券、信达证券及中信建投证券。

就本次募资用途，业内人士认为信达地产此举旨在缓解公司债务压力。

在5月8日的注册稿募集说明书中，信达地产表示，此次债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还到期或回售的公募公司债券本金。

该公司介绍，发行人将综合考虑本次债券发行时间及实际发行规模、募集资金的到账情况、相关债务本息偿付要求、公司债务结构调整计划等因素，本着有利于优化公司债务结构和节省财务费用的原则，未来可能调整偿还公司债券的具体明细。

“在本次债券募集资金到位之前，为尽可能降低债务成本，公司可根据自筹资金的情况对部分公司债券先行偿还，并在募集资金到位后予以置换。”信达地产方面称。

短期财务状况承压

在此之前，信达地产于今年4月8日完成发行2025年度第一期中期票据“25信达地产MTN001”，规模16.6亿元。募集资金用途方面，信达地产计划将发行所得资金用于偿还公司本部的行权或到期债务融资工具。

具体详情包括，偿还“23信达地产PPN001”本金11亿元及利息0.5698亿元，“22信达地产MTN001”本金5.8亿元及利息0.236亿元，“23信达地产MTN001”本金16亿元及利息0.6042亿元，合计拟偿还本金32.8亿元，利息1.41亿元。

从财务状况来看，拥有AMC背景的信达地产，2024年财务面临一定压力。

财报显示，截至2024年年末，信达地产一年内到期非流动负债为177.36亿元，同比增长84.79%。对此，信达地产表示，这主要为一年内到期的应付债券增加。报告期内，公司现金及等价物余额为47.92亿元。

现金流方面，2024年其经营活动现金流净额为-11.41亿元，同比下降260.14%；2025年一季度其经营活动现金流净额降幅有所收窄，但仍未转正，为-3.48亿元。

“在这样的业绩和现金流状况下，信达地产发行债券融资，能缓解资金紧张局面，保障公司日常运营和项目推进。“一位房地产行业分析师告诉记者，这既是应对财务压力的具体举措，亦是为后续业务调整争取时间窗口。

亏损背景下如何破局？

令人关注的是，在财务状况较为紧张的情况下，信达地产在今年还计划出资百亿参与房地产行业纾困。

1月9日，信达地产发布公告称，该公司与中国信达、鑫盛利保共同发起设立房地产行业存量资产纾困盘活基金，母基金认缴总规模为200.01亿元，其中信达地产作为劣后级合伙人，同样认缴100亿元，占基金规模的49.9975%。

该基金名称为信达纾困盘活(天津)企业管理合伙企业(有限合伙)，期限为八年，主要投资于房地产行业问题企业纾困、问题项目盘活，参与破产重整、法拍等特殊机遇投资，支持项目保交付和三大工程建设等。

信达地产表示，上述基金主要针对房地产行业及上下游企业的纾困需求，有利于拓展项目机会，盘活行业存量资产，同时优化公司投资结构，创新业务和盈利模式。

为何在现金流相对紧张的情况下，仍参与纾困，分析人士认为，一方面是其履行企业职责，另一方面信达地产近年来业绩持续承压，使得其在寻求新的业务增长点和转型方向，房地产纾困业务或许是其破局的一个关键。

信达地产2024年财报显示，期内，公司营业收入80.28亿元，同比下降29.7%，营收水平跌回十年前；净利润亏损7.84亿元，扣非净利润亏损达8.17亿元。

进入2025年一季度，其营收、利润仍在下降。信达地产公布的财务数据显示，今年一季度公司营收约5.18亿元，同比下降34%；归母净利润为-2.09亿元，而上年同期为盈利1.95亿元。

对于2025年销售目标，信达地产管理层在2024年业绩会上表示，“2025年计划销售额105亿元，回款额100亿元；计划新开工面积12.55万平方米，计划竣工面积120万平方米。”

“2025年公司将继续坚持稳中求进、以进促稳的稳健经营策略，统筹好做优增量和盘活存量的关系，重点围绕拓宽业务来源、加快资金回收、加强能力建设、提高组织效率，扎实开展经营管理工作。”信达地产董事会秘书郑奕在业绩会上表示。

业内人士认为，此次信达地产30亿元债券如果成功发行，将有效缓解其资金压力。然而，在房地产行业深度调整的当下，其能否凭借AMC背景的独特优势，平衡短期偿债与长期转型，仍有待市场进一步检验。