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中洲「迎玺三期」选房结束，不出意外，82㎡户型早早被选完，网传最终开盘销售了约510套左右，去化约66%（最终以开发商官方消息为准）

很多人诟病的户型价差太大，但中洲打出411万入驻北站的话题后，确实给了迎玺三期空前的热度。

客观说，改善型的户型本身就不属市场主流群体的选择，加之二手房起势很慢，交易周期长，套住了很多原市区的老破小业主，让选择120以上大户型的群体进一步压缩。

加之营销团队的开盘“保底”心理，让82㎡户型在这次开盘中非常夺目！

这个开盘成绩，事后诸葛来说，还是比较不错的。

中洲「迎玺三期」， 本次推售780套房源，入围客户2990批，入围比约1：3.83， 备案均价7.1万/㎡左右。

开盘约88折 ，折后均价约6.3万/㎡！单价最低5万/㎡起，82㎡户型折后仅411万起，也就是折后仅5万/㎡起的单价，94-97㎡的569-646万。

中洲「迎玺三期」一直都是龙华北站几个盘中呼声比较高的那一个， 顶级地段+名校旁+满分级配套 ，加之龙华北站区目前存量住宅已经消化殆尽，中洲成为仅有的优等生。

中洲「迎玺三期」，除了此次开盘后剩下的户型外，后续还有约400多套住宅待推售，这次没买到心仪户型的朋友，也可以等等后续加推。

地段配套分析

中洲迎玺位于深圳北站总部基地，属于七大总部基地之一，投入2000亿，规划约960万㎡体量、约550万㎡商服建面、约60多栋商务办公楼，约5-7个城市商业综合体，吸引30余家大型总部企业入驻。

根据龙华十四五规划显示，计划将该区域打造成为具有全球影响力的国际会客厅，直接上高度。

并且依托龙华纳入都市核心区契机，北站片区将建成国际商务区，中心老城区将建成市级核心商圈，梅林关片区将建成南部门户枢纽，合力打造国际总部基地、大湾区现代服务业扩大开放实验区，形成集商业商务、文化时尚、休闲娱乐、 高端居住于一体的深圳最具都市活力的区域之一。

截图自龙华十四五规划

从地理位置来看，深圳北站属于深圳的几何中心，拥有最完善的交通配套（4地铁1城际1高铁交通枢纽），不管去往南山、宝安、福田、龙岗都很方便，可谓是“深圳交通大动脉”，也是连接深圳与粤港澳大湾区其他城市的重要交通节点。

这也是为什么深圳北站片区会被选中打造成七大总部基地之一的原因。多条地铁汇聚，人口资源聚合，并且依靠高铁带来的交通枢纽经济，促进城市之间的经济联系和优势互补，有利于都市圈内人、钱、物的快速流动，拉动沿线经济和城市群的区域联系，带动相互间的经济发展。

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此外，深圳北站总部基地是除前海外唯一一个连片开发、资源规划完整性强的总部基地，连片开发意味着可执行性强，更容易按照规划蓝图进行打造。

截止到目前为止，围绕深圳北站已建成如汇隆中心、汇德大厦、华侨城大厦等商务办公大楼；已吸引美团科技、中兴网信、中电建七局南方总部、中光电、稳健医疗等大咖落户北站商务区。未来还会带动30万人口就业。

不仅大量优质企业总部入驻深圳北站，各大国央企开发商近几年也纷纷抢滩深圳北。

从去年开始新盘供应量急增，例如中海珑悦理、华润紫云府、保利招商龙誉、华润超核中心超级综合体等，目前多数售罄或处于尾盘状态，这超强的购买力，也让人看到“宇宙中心”未来价值的希望。

有产业支撑+超强交通枢纽的片区，其他配套必然是只多不会少！得益于北站商务圈的满分综合配套，中洲迎玺三期的居住体验感拉满！深圳北站交通枢纽＋万象商业＋楼下27班九年制学校，每一项配套都很拿得出手！

在交通配套方面，从项目步行800米大概15分钟可达深圳北地铁站，4/5/6号线在此站交汇，未来还有在建的22号线和规划中的27号线，为居民出行提供了极大便利，实现去往全核心区域通勤时间控制在1小时内。

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若驾车出行，可通过新区大道、梅观高速、福龙路等主要道路，去往福田中心、前海、宝安中心、南山科技园、深超总部基地等核心区不堵车的情况下基本通勤时间均在半小小时以内。“宇宙中心”的位置带来的交通优势得到了极致发挥。

此外，从项目可步行至深圳北高铁站，乘搭高铁可通达全国，出差、旅游都很方便。

在商业配套方面，项目一二期地块配建有约7300㎡底商，而来三四期地块也将会配建裙楼商业，并且1公里范围内有多个大型商业综合体环伺：北站优越时代广场、缤果空间、星河cococity以及13万平的龙华版万象城（在建中），可满足居民日常购物需求。

在教育配套方面，项目自带一所9班制幼儿园。根据龙华教育局公示，项目小学对口的是格致中学民治校区小学部和龙腾学校小学部。中学对口的是格致中学民治校区初中部、龙腾学校初中部、玉龙学校初中部、深圳外国语龙华校区初中部。（注：具体学区划分，以入学当年教育局公布信息为准）

其中深圳外国语学校(龙华校区)，2021年首届中考，总均分排行龙华第一名，升学率高，学校口碑出众。

在人文休闲配套方面，项目1.5公里范围内汇聚了南园公园、北站中心公园、白石龙音乐主题公园以及华润代建代运营约16万㎡的绿芯公园，生态环境优越。

此外，周边还有深圳展览馆、文化新馆（在建）、演艺馆、第二图书馆（2023年建成）、美术馆新馆（2023年建成）及简上体育综合体，尽显都会活力，提升居民生活品质。

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在医疗配套方面，

深圳儿童医院（三甲儿童专科医院）距项目仅700米，不远处1.7公里处新华医院（三甲综合性医院）已近竣工，1公里范围内有2家社康服务中心，可满足居民日常看病就医需求。

以下是本期主力户型解析：

建面约82㎡3房2卫户型，分布在3栋3、5单元，朝向为正南、西南、西北，预计部分房源会通过低总价策略抵消近天铁、朝向欠佳的缺点。

该户型为竖厅格局设计，主卧和儿童房均采用双飘窗设计，增加了室内空间的灵活性和舒适性，采光通风较好，且82㎡可以做到3个卧室、2个卫生间，这个使用率在市面上属于上乘。

建面约96㎡3房2卫户型，竖厅格局，分布在3栋1、2、3、5单元以及5栋2、3单元，朝向为正南以及东南，除了3栋2、3单元是看向马路边，其他栋的阳台和主卧都是看花园景观，采光和视野极佳。次卧连同阳台，增加整个房间的通透度，居住舒适度高。

建面约116㎡4房2卫户型，南北通透格局，分布在3栋1、2、3单元以及5栋2、3单元，朝向为正南以及东南。

该户型拥有超大宽度阳台，且南北通透，通风采光较好。四个卧室不需要利用飘窗搭床，空间尺度感较强。预计会成为本期刚改客户所追捧的爆款户型。

建面约144㎡(4+1)房2卫户型，南北通透格局，分布在3栋1单元和5栋2、3单元，均为正南朝向。入户门左手边有个活动空间，可以做成储物间或保姆房。

该户型整体格局十分方正，使用率高，吊打市面上同等面积的产品，且三开间朝南，采光充足。

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房产信息：

前瞻 | 从地方两会看2025年楼市政策方向

目前，全国31个省市两会均已落幕，促进房地产市场止跌回稳是各地2025年重点工作任务之一，各地关于房地产的表述延续了2024年底中央经济工作会议的基调，主要围绕推进城市更新、加力实施城中村和危旧房改造、保交房等方面，各省市的工作部署有不同的侧重点。从地方政府工作报告的关键词，我们可以一定程度预先窥见全国两会中对于房地产工作的侧重方向。

更多房地产政策研究报告，“中指云”获取 https://www.cih-index.com

多数省市2025年GDP增长目标设定在5%以上，约半数地区目标增速与2024年持平

根据国家统计局初步核算数据，2024年我国GDP同比增长5%，完成了全年5%左右的增长目标。从各省市表现来看，2024年江苏、山东经济增长相对较快，GDP增速分别为5.8%、5.7%；多省市初步核算增速与年初制定的目标有一定差距，其中，海南、山西分别低于目标增速4.3、2.7个百分点左右。

表：各省（区、市）2024年GDP完成情况及2025年目标增速对比资料来源：各省市政府工作报告，中指研究院综合整理

当前31个省市均公布了2025年GDP目标增速，多数省市增长目标设定在5%以上，青海目标增速在4.5%左右。与2024年的目标增速相比，仅天津将目标增速由4.5%上调至5%左右，其余省市中有15个设定目标低于2024年，15个与2024年持平或基本持平，包括广东、江苏、山东等经济大省。

图：19个省（区、市）2024年固定资产投资完成情况及2025年增长目标对比资料来源：各省市政府工作报告，中指研究院综合整理

根据国家统计局公布数据，2024年全国固定资产投资较上年增长3.2%，增速较2023年提升0.2个百分点，其中房地产开发投资增速为-10.6%，若扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长7.2%。

多个省市下调固定资产投资增长目标。从各省市来看，19个省市在2024年、2025年均公布了固定资产投资增长目标，其中10个省市下调了目标，福建、河南等5个省市目标保持不变，吉林、江西、西藏、重庆4个省市小幅上调了增长目标。另有多地强调要稳定房地产投资，如天津在政府工作报告中指出“稳定房地产投资，鼓励民间投资”；深圳在近期常委会扩大会议中强调“推动产业投资继续保持快速增长、基础设施投资优化结构加快进度提高速度、房地产投资尽快恢复增长”。

促进房地产市场止跌回稳是2025年各地房地产工作的主基调，推进城市更新、城中村改造等内容均有涉及

各地政府工作报告中关于房地产的相关表述，整体延续了中央经济工作会议的基调，促进房地产市场止跌回稳是各地2025年重点任务之一。针对房地产部署的重点方向，各地根据自身实际情况有着不同的侧重点。整体来看，推进城市更新、加力实施城中村和危旧房改造，保交房，建设“好房子”，盘活存量用地和商办用房、推进处置存量商品房等方面是主要内容。

另外，少数省市如辽宁、重庆等对于房地产相关内容的表述更为积极，如辽宁表示“推动房地产市场企稳回升。因城施策，供需两端协同发力，严控增量、优化存量、提高质量，统筹推进保交房、治烂尾、去库存”，重庆在“开年第一会”上强调“全力推动房地产和建筑业企稳回升”。多地表态上的更为积极，也体现了地方对于推动房地产市场修复的决心。

（1）推进城市更新、加力实施城中村和危旧房改造

2025年各地政府工作报告中，27个省市强调实施城市更新工作，24个城市强调推进城中村和危旧房改造，是各项工作中强调频次最高的两项，体现出其在2025年各地工作中的重要性。其中，多省市明确具体目标，城市更新方面，如北京明确“实施500个老旧小区综合整治，治理背街小巷1100条，改造提升老旧厂房40处”等，山东明确“推进片区更新120个，开工老旧小区改造13.7万户”，城中村和危旧房改造方面，上海明确“启动25个城中村改造项目”，贵州明确“启动城中村改造3万户、城市危旧房改造8600套”。

推进城市更新、加力实施城中村和危旧房改造，是稳定房地产投资，释放购房需求的重要举措，1月3日国常会指出推进城市更新工作是扩大内需的重要抓手，要支持各地因地制宜进行创新探索，建立健全可持续的城市更新机制，推动城市高质量发展；随后全国城市更新工作部署视频会召开，何立峰副总理参会并部署重点工作，体现出中央对于城市更新的重视及支持。预计2025年关于城市更新、城中村和危旧房改造相关的配套政策有望继续完善和落地，如相关资金保障、税费优惠等。

表：2025年部分省市政府工作报告中关于城市更新和城中村改造相关内容表述资料来源：各省市政府工作报告，中指研究院综合整理

（2）做好保交房工作

防范化解重点领域风险，是多地政府工作报告中强调的工作重点。23个省市在政府工作报告中强调2025年继续做好保交房工作，山西指出“‘一企一策’满足房地产企业合理融资需求，全面完成保交房任务”，宁夏表示“保交房专项行动，既有保交房项目年内交付率达到100%”。

2024年四季度以来，在政策优化带动下，房地产市场出现阶段性修复，但市场真正实现止跌回稳还需要时间，短期房企资金压力仍在。据金融监管总局披露，“白名单”机制已经支持了1400万套住房建设交付，对于保交房工作起到了关键作用，继续做好保交房工作，有助于供给端加快修复，对于修复居民购房信心，促进市场企稳也有积极影响。

表：2025年部分省市政府工作报告中保交房相关内容表述资料来源：各省市政府工作报告，中指研究院综合整理

（3）建设“好房子”

建设“好房子”是全国住建工作会议部署的2025年五项重点任务之一，是构建房地产发展新模式的重要组成部分。各地来看，19个省市明确提出要建设“好房子”，多地表示要建设更优质项目满足群众高品质生活需求，吉林明确提出“大力推动10个以上‘好房子’示范项目建设”，陕西明确“完善并提升住房建设标准，加大‘好房子’供给，满足多层次住房需求”。“好房子”的加快建设，也将优化市场供给，有望带动改善性住房需求释放，促进市场修复。

近期，已有多地出台优化项目建设规划政策，2月13日，北京发布《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，在昌平、顺义、大兴等5个平原多点新城及通州区进行试点，新建及部分已拿地的住宅小区可以执行，新管理办法下，房企可设置开敞阳台、套内建筑面积超140平米的住宅可在起居室设置挑空等，助力“好房子”的建设。预计后续更多城市将进一步细化政策，并加速落地。

表：2025年部分省市政府工作报告中“好房子”相关内容表述资料来源：各省市政府工作报告，中指研究院综合整理

（4）盘活存量土地、收购存量商品房

2024年4月以来，去库存已经成为房地产政策发力的重点方向，“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”也是中央经济工作会议明确的2025年房地产行业的重点任务之一。

从各地政府工作报告中的表述来看，其中18个省市明确加强闲置土地盘活利用，15个省市明确推进收购存量商品房。如安徽明确“有序收购存量商品房用作保障性住房”，将保障性住房供给与收购存量商品房结合，在避免重复建设浪费资源的同时，也有助于库存去化。

2025年以来，监管部门持续发声支持去库存，财政部表示地方可根据需要统筹安排用于土地储备和存量房收储的专项债项目。根据中指监测，2月初，广东多地、吉林四平公示第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目及对应的收储价格，截至2月18日，已公示的收购土地总数达220宗，拟收购价格合计超430亿元。短期来看，专项债资金的逐渐落位，有望加速各地盘活存量用地、收购存量商品房的工作推进。

表：2025年部分省市政府工作报告中盘活存量土地、收购存量商品房相关内容表述资料来源：各省市政府工作报告，中指研究院综合整理

（5）释放刚性和改善性住房需求潜力

释放住房需求潜力是近两年来房地产政策的主线方向，2024年底中央经济工作会议、全国住建工作会议中都将其列为2025年房地产工作的重点内容。

各地来看，14个省市表示要释放刚性和改善性住房需求，浙江明确“全面落实国家降利率、降首付、降税费等政策，持续推动房地产市场止跌回稳”，北京明确“不断优化房地产政策，持续推进房地产市场回稳向好”，广东明确“因城施策优化房地产政策”。

表：2025年部分省市政府工作报告中需求端政策相关表述资料来源：各省市政府工作报告，中指研究院综合整理

此外，多省市在政府工作报告中也围绕中央经济工作会议中强调的“合理控制新增房地产用地供应”进行工作部署，北京表示“优先向轨道交通站点周边和就业密集地区供应住宅用地”；广东、重庆、四川等地表示“合理控制新增房地产用地供应”，优化新增用地供应，一方面有利于提升房企拿地意愿，另一方面加速“好房子”建设，满足居民的购房需求。加快构建房地产发展新模式在地方政府工作报告中也高频出现。

整体来看，多个省市2025年经济增长目标与2024年基本持平，预计全国两会或将GDP增长目标设定在5%左右，稳定宏观经济，房地产需要发挥更重要作用，多地在政府工作报告中强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，同时，多个省市强调推进城市更新、城中村改造、保交房、建设“好房子”、存量土地盘活、构建房地产发展新模式等，这些均有望在全国两会政府工作报告中出现。预计2025年中央及地方或将围绕这些政策方向加速落实配套举措，如完善货币化安置城中村改造和危旧房改造的支持政策，进一步优化核心城市限制性政策等，加速购房需求释放；专项债资金收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善，为市场提供更多有效供给等，持续修复企业和购房者市场预期。

从房地产市场表现来看，由于去年一季度新房成交规模为近年同期较低水平，在低基数影响下，预计今年一季度新房成交规模整体同比将保持平稳；短期二手房市场活跃度仍在，在“以价换量”带动下成交或将保持一定规模。预计在全国两会后，监管部门和地方将有更多支撑房地产市场的政策出台，带动3月市场活跃度修复，核心城市“小阳春”行情值得期待。