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2025年深圳楼市诡异一幕，南山前海山樾湾，3.7万/平米起价格，前后配售(开盘)共11次，整体去化率约43.3%，不足一半，大部分去化率极低，成了深圳尴尬的“滞销神盘”！

深圳南山前海妈湾安居房山樾湾花园项目，自2024年3月28日启动首批选房以来，截至2026年1月，已进行了11次配售(开盘)，根据网络整理的数据，及每次推出房源数量大致参照，其具体销售数据如下（数据仅供参考）：

1、2024年3月第一次配售：推出2310套房源，吸引4600户申购，售出798套，去化率34.5%；

2、2024年4/5月第二次配售：推出2605套房源，1275户申购，售出310套，去化率11.97%；

3、2024年6月第三次配售：推出3817套房源，售出95套，去化率2.49%；

4、2024年8月第四次配售：推出3746套房源，仅售出25套，去化率0.67%；

5、2024年11月第五次配售：推出3723套房源，售出约108套，去化率2.9%；

6、2025年6月16日第六次配售，推出3640套房源；售出约100余套，去化率不足3%：

7、2025年9月9日第七次配售，推出3535套房源；售出约数十套，去化率不足3%：

8、2025年9月29日第八次配售，推出3484套房源；售出约数十套，去化率不足3%；

9、2025年10月24日第九次配售，推出3466套房源；售出约300多套，去化率略过10%；

10、2025年11月25日第十次配售，推出3136套房源；售出约300多套，去化率略过10%；

11、2025年12月23日第十一次配售，推出2796套房源，售出358套，去化率约12.8%。

山樾湾花园总房源套数4900套，按媒体报道称，项目“开盘至今已经成交2122套房源”，整体去化率约43.3%，不足一半。由于房源基数庞大，尽管11次开盘，还余2700多套房源待售。

那么，山樾湾花园还要开多少次盘，才能陆续消化剩余的大部分房源呢？

02

山樾湾花园之所以成为“滞销神盘”，除了频频繁繁开盘，还有它开库了，而且逐渐升级，开库范围扩大至第三队列。

山樾湾为什么要开库？真相，就是卖不动。

目前，深圳安居房轮候库在册家庭累计约18万户。18万户 VS 4900套房，如果按照正常的市场逻辑，山樾湾早就被日光抢光卖完了。

但山樾湾开库存前大部分开盘去化率不足3%，买的人太少，房子卖得太差。

项目终于迎来政策松绑，2025年10月24日，首次开放给了“轮候库”外的家庭，11月底将保障范围扩大至第三队列。申请人家庭中仅一人拥有深圳户籍即可申请；单身申请者的年龄门槛将从35周岁下调至30周岁。

按理说，两次开库后，山樾湾花园配售候选人将大幅提升，翻一番、二番，50万候选人都有可能。50万户 VS 3000多套房源，争夺3.7万/平米的前海，怎么也要劲销吧。

但山樾湾开库后几次开盘每次仅卖了300多套（数据仅供参考），成绩仍然远低于预期，数十万候选人还是抛弃了前海！

也许，山樾湾干脆不限购，不限贷，能否日光还是个未知数。

03

山樾湾的尴尬代表着深圳安居房市场的滞销尴尬。

根据相关数据，2025年1-11月深圳可售保障房累计配售约1.5万套，但整体去化率较低，平均约为21%，较2023年82%的去化率约下降61个百分点。

来源：深圳住建局，CRIC整理

备注：数据截止至2025年11月16日，供应量包含回炉项目、以及纯新项目

截止至2025年11月，深圳人才房、安居房库存合计超4万套，其中在售剩余库存约1.5万套，待供应库存约2.5万套。

深圳安居房库存量大，而去化率低，市场低迷。

04

山樾湾遇冷原因是多方面的，除了市场低迷之外，山樾湾花园自身有几大重大缺陷，导致广大购房者持币观望，没有贸然入市。

—— 地段先天不足 ——

山樾湾位于妈湾片区相对较差的位置，项目300米外就是妈湾港口和妈湾钢材集散中心，周边遍布仓储物流中心，每天大量货柜车往来频繁，旁边月亮湾大道同时通行大量的货柜车，安全、噪音、粉尘污染等问题突出。

来源百度地图

山樾湾2公里范围内还有几大油库、危险货物集装箱堆场，存在油、气、管线等危险化学品，环境安全令人担忧。

西北方向的中石化妈湾油库(百度地图直线距离约1公里)；

广聚亿升公司(百度地图直线距离约1.1公里)；

中石油美视妈湾油库(百度地图直线距离约1.4公里)；

西南方向的妈湾港区22H危险货物集装箱堆场(百度地图直线距离约780米)；

北面的中国石化销售股份有限公司华南分公司输油管和大鹏LNG管道(百度地图直线距离约620米)。

区域内暂未有大型购物中心规划，较近的印里商圈在2.2公里之外，桂湾商圈和蛇口商圈远到5公里之外，配套先天性不足。

—— 楼盘“性价比”不高 ——

山樾湾花园最关健的原因在于，楼盘的“性价比”不是那么高。

山樾湾花园定价是42640元/平米，与同类型人才房相比，宝中瑞璟湾居售价约4.57万/㎡，但地段和配套更成熟，同年板块内在售的商品房售价达8万+/㎡，价格倒挂更加明显，开盘即日光；

前海桂湾的深业云海湾人才房5.52万/㎡，地段远胜于妈湾，同小区商品房开盘均价9.2万/㎡，开盘接近日光；

对比商品房，附近赤湾部分商品房折扣价5万多/㎡起，观山海家园首批开盘折后单价6.73万/㎡起，山樾湾没有明显的价格倒挂优势。

山樾湾周边前海的二手公寓部分成交降到3万多/平米，目前公寓正在放开政策，首付降到3成，后期利率、税等政策可能逐步调松，会渐渐吸引客户入市。

更尴尬的是，近几年二手房价格的持续走低，有一些地段较好，配套较成熟的二手商品房价格已经与山樾湾的售价很接近。而山樾湾如果后期再补近20%的地价出售，那实际已经跟周边的部分商品房价格相接近！

—— 安居房政策硬伤 ——

安居房的政策约束，也是山樾湾的另一大硬伤。

根据深圳市相关规定，安居型商品房（如山樾湾花园）在签订买卖合同满10年后，购房人才可以申请取得完全产权，但需满足特定条件并按规定补缴价款。十年内不得交易、转租，房产的金融属性与流通灵活性被大幅限制。

补缴价款为(原市场价-原购价)的50%，约等于原购总价的20%。如果买一套300万的安居房，10年后想取得完全产权，大概要补60万。如果这10年里房价没涨，或者涨得不够多，这笔交易就可能"亏本"。

深圳目前的房价已经一夜回到十年前，在目前普遍看跌的市场预期下，购房者决策更趋谨慎，交易周期延长，不仅权衡当下的价格，更担忧买入后资产贬值的风险，很多人不敢赌10年后的房价。

—— 同行竞争分流客户 ——

前面说到，深圳目前人才房、安居房库存合计超4万套，市场竞争激烈。

深圳人才房不仅申请门槛相对宽松，而且位置选择更多，像宝中、龙华红山这些热门片区都有人才房项目，许多都没有卖完。刚需群体本来就那么多，人才房分走一杯羹，山樾湾的滞销就更明显。

虽然山樾湾作为首批向安居房轮候区库外家庭开放申请的项目，但不是唯一，既然开了阐，后面就会放出一批甚至大量的项目开库。

根据相关网络信息，2026年上半年还会出现一批有希望开库配售的安居房，比如龙岗园山街道的龙栖华府，龙华福城街道的缙熙园，坪山坑垶的安居梓和苑，龙岗宝龙街道的宝荷欣苑，光明公明街道的伟城贤德瑞等等。

以上多达数千套套安居房有望开库配售，后面还有更多的项目接踵而至，山樾湾以后面临的销售压力更大。

—— 居住品质不确定性 ——

更值得警惕的是安居房与商品房之间的建设标准差距，让山樾湾的居住品质充满不确定性。

深圳政策明确要求，配建的保障性住房与商品房在建筑材料、外形、风格、公共区域装修等方面需保持一致，但市场实践中，安居房 “减配” 现象屡见不鲜，而因质量问题业主维权事件层出不穷。

南方都市报就报道过，龙华安居房峰景苑遭业主投诉，有关质量问题整整列出了43页，其中泡沫填飘窗，竞能被踩烂。

前海华发新城华苑人才房项目自2024年底交付后，2025年6月出屋面装饰墙抹灰层在暴雨中局部脱落，原因是施工存在多项违规情形。

山樾湾作为纯安居房项目，缺乏商品房的品质参照与约束，虽然现在不能判断交房后质量是否与商品房一致，但之前发生在保障房上的“减配”与质量案例比比皆是，很多人实际上是有“心理阴影”的。

05

山樾湾是深圳安居房的天花板，位于前海，对比非核心区，有其自身的居住价值，仅就地段来说，如果在楼市上升期，广大购房者投资客会积极涌入。山樾湾约58万平的建筑面积，4900套安居房源规模，在深圳前无古人，后无来者。

就项目自身来说，小区体量太大，容积率高达6.3，非常密集，得房率约70%；层高不足2.88米，不能吊顶，或者很压抑；梯户比低，小区花园小，楼间距窄，等等。

这些不利因素不仅影响居住舒适度，也会对项目预期、房价造成不利影响。

更尴尬的是，由于前期弃购过多，形成羊群跟风效应，更多的购房者会驻足观望。

而山樾湾已经卖掉了2000多套房子，这些是整个小区位置和朝向最好的单元，剩下近3000套房源，都是被挑剩下的了。

山樾湾后续的销售只能希望有两点：深圳市场更大的楼市政策刺激；彻底开库，最好没有库。否则，巧妇难为无米之炊，建再多的房子，没有购房者，只能越来越遇冷。

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