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78-110㎡两至三房全新豪装纯现楼 即买即住📍【项目基本情况】◎ 规 模：总建筑面积16454.3㎡；地上11735

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📍【项目基本情况】◎ 规 模：总建筑面积16454.3㎡；地上11735.1㎡，地下4719.2㎡ ；共102户；◎ 主推户型：户型 78㎡-86㎡-91㎡-101㎡-110㎡；两房-三房◎ 管理费：4.75元/㎡

· 海珠核心地段 政务机关环绕项目雄踞海珠区府旁，政务圈核芯，汇聚海珠区政府、海珠区人民法院、海珠区税务局、海珠区工商局等政务机关，是集办公、文化教育、商业、休闲、体育运动、居住为一体的城市高品质综合区

· 海珠“十四五”规划高地 坐享万亿产业未来雄踞海珠“十四五规划”核芯区，千万创新创业产业聚集高地，中大国际创新生态谷崛起，将成为集合科研总部、科技孵化、商务配套功能于一体的高品质创新科技集聚区，成就比肩世界的“广州硅谷”

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· 广州最大旧改启动 575亿焕新城市界面占位2000亿中大商圈核芯，承接575亿旧改红利，周边地王遍布，中大板块腾飞在即，海珠焕发全新活力，更加新的城市规划，更现代化的发展布局，更具有发展空间的核心区域，未来区域价值潜力无限。

· 广州首条大环线 地铁11号线上涌站上盖邻近地铁11号环线逸景路站，15分钟可达琶洲、珠江新城，串联主城区，覆盖超万亿GDP，21个换乘站点出行从容便捷，傲立城市中轴广州大道主干道旁，交通四通八达，轻松畅达全城。

· 中轴绿洲之上 三大公园稀缺景观双向稀缺景观，北望珠江新城、广州塔，南拥万亩绿境，一揽风光无垠。三大公园环绕（上涌果树公园、海珠湿地公园、海珠区儿童公园），享受都市鲜氧生活

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· 三大商场环绕 一站式吃喝玩购周边商业中心、医疗机构、文体配套环绕，涵括万达广场、合生广场、合生新天地三大商场；衣食住行、休闲娱乐、亲子教育等一应俱全，坐拥城市繁华

· 顶尖学府环绕 一站式全龄优教项目周边浓厚教育氛围已成，广州六中、华附双语、中山大学附属国际创新谷示范中学（规划暂定名）等名牌学府环绕，助力孩子菁英前程，聪慧快人一步

02户型：约86㎡，两房两厅一卫

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03户型：约110㎡，三房两厅两卫带主套

04户型：约110㎡，三房两厅两卫带主套

05户型：约78㎡，两房两厅一卫

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优点：

地理位置优越：位于海珠区核心地段，周边政务机关环绕，汇聚了海珠区政府、海珠区人民法院等政务机关，是集多种功能于一体的城市高品质综合区。且位于海珠 “十四五规划” 核芯区，未来发展潜力大 。

交通出行便利：虽然目前距离地铁 8 号线鹭江站约 1.3 公里，但未来环城地铁 11 号线逸景路站开通后，步行距离仅约 500 米，周边还有多条公交线路，出行较为方便 。

商业配套成熟：几百米范围内有万达广场和合生广场两个大型商业中心，能满足日常生活购物、餐饮、娱乐等需求，且项目自身未来也可能增加新的商业配套 。

教育资源丰富：周边有逸景小学，业主子女有机会摇到附近的广州六中，或者 97 中、景中、琶洲执信、绿翠和聚德中学等。此外，项目南面约 100 多米有华南师范大学附属中学海珠双语学校，是一所民办的九年一贯制国际双语学校，为孩子提供了多样化的教育选择 。

医疗配套完善：周边有南方医科大学珠江医院、广州医科大学附属第二医院、海珠区妇幼医院等多家医院，为居民的健康提供保障 。

生态环境良好：位于中海上涌南项目附近，直线距离 200 米左右就是海珠国家湿地公园，作为全球最大的城央湿地，拥有完整的生态系统和罕见的生态环境 。

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——政策“组合拳”下的市场温度与购房者百态

2025年3月16日，广州住房公积金管理委员会发布的两份文件，如同一颗石子投入平静的湖面，激起层层波澜。根据新政，广州家庭公积金贷款额度从90万元提升至231万元，个人最高可贷126万元。政策一出，中介门店的电话被打爆，社交平台上“广州买房”的话题瞬间冲上热搜。一位95后购房者罗女士在龙华某中介门店感慨：“原本首付差十几万，现在能多贷16万，压力小多了！”

这仅仅是广州楼市“政策工具箱”中的一环。自2024年四季度以来，这座被称作“楼市风向标”的城市，正以一系列创新政策与市场数据，书写着“止跌回稳”的新剧本。

“金三银四”的沸腾周末

3月17日，广州景田片区的中介门店里，店长忙得顾不上喝水。新政发布后的第一个周末，客户到访量比前一周增长8%，有人甚至带着计算器现场算账。一位计划下半年买房的张先生，原本想观望房价是否继续下跌，但新政让他改了主意：“公积金贷款额度涨了，利息还能省十几万，再等可能就错过机会了。”

数据印证了市场的热度。2025年一季度，广州一二手房合计成交超2.6万套，同比增长67.7%，其中新房网签量同比激增82.1%，二手房成交14309套，同比涨幅超五成。龙岗的深铁阅云境项目开盘1小时售罄，龙华中建鹏宸云筑二期加推153套房源，1小时去化率95%。贝壳研究院数据显示，3月二手房实时成交量达282套/日，接近2021年市场高峰水平。

政策“及时雨”背后的逻辑

广州楼市的回暖并非偶然。这座面积仅1997平方公里的超大城市，常住人口已突破2000万，2024年净流入人口近20万，人口密度居全国之首。有限的土地与持续增长的需求，构成了房价韧性的底层逻辑。但更深层的推力，来自政策层的精准调控。

除了公积金新政，广州同步推进的还有“房票”制度优化、保障房供应加码、土拍规则调整等一揽子措施。例如，2025年计划供应5万套保障房，覆盖青年公寓、共有产权房等多种类型，公租房价格仅为市场价的3折。政策既为刚需“托底”，又通过降低首付比例（二套房首付降至20%）、提高公积金账户余额贷款倍数（从14倍提至16倍）等方式激活改善需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“广州的住房自有率仅23%，年轻人购房需求被长期压抑。这轮政策通过降低门槛、减少成本，释放了积累多年的刚性需求。”

购房者的“精打细算”与开发商的“抢滩战”

市场升温的背后，是买卖双方的博弈与妥协。在龙华红山华府售楼处，一位看房者对比了公积金与商贷的差异：“公积金利率2.85%，商贷3.1%，30年利息差出几十万。”而开发商则嗅到了去库存的良机。一季度广州新房库存去化周期从2024年26.4个月骤降至7个月，福田、罗湖甚至出现“无房可卖”的局面。房企销售榜单上，TOP5门槛冲至22.3亿元，鸿荣源珈誉府等热门楼盘单月成交超50套。

二手房市场同样暗流涌动。一位中介透露，业主心态从“降价急售”转向“试探性调价”，部分学区房挂牌价环比上涨5%。但市场并未失控——国家统计局数据显示，广州新房价格连续5个月环比微涨，单月涨幅最高0.4%，二手房涨幅稳定在0.3%左右，呈现“慢牛”态势。

争议与隐忧：狂欢中的冷思考

火热的表象下，争议随之而来。有观点认为，公积金贷款额度提升可能加剧“杠杆买房”风险；保障房大规模入市是否冲击商品房价格，也引发讨论。但数据给出了另一种答案：2025年一季度，广州200万—300万元二手房成交占比达20.2%，公积金新政恰好覆盖了这一主力区间。而保障房与商品房的“双轨制”，正推动市场分层——刚需转向低价保障房，改善群体争夺核心地段商品房，形成“各取所需”的平衡。

更大的挑战在于可持续性。广州近年宅地供应锐减，2024年仅出让5宗涉宅用地，未来新房供应或持续收紧。业内人士预测，若去化周期跌破6个月，房价上涨压力将显著增加。

一座城市的安居实验

站在2025年春的广州，楼市的故事早已超越简单的涨跌博弈。从公积金新政到“一张床、一间房、一套房”的多层次住房体系，这座城市的改革尝试，既是为楼市纾困，更是对“居者有其屋”命题的回应。正如龙岗某保障房项目申请者所言：“广州的房价可能永远追不上，但至少现在，我们有了更多选择。”

当政策“组合拳”遇上市场的自我调节，广州楼市的这轮回暖，或许正在书写中国房地产转型的新样本。

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