房企分拆物业上市再掀波澜

□本版文、图信息时报记者罗莎琳

日前，房企分拆物业上市再掀波澜。9月9日，时代邻里港股IPO申请材料获港交所受理。同时，时代中国（01233）公布，分拆其物管业务时代邻里于香港上市，并会以实物方式向股东分派时代邻里股权，每持有2.6股股份将获派发1股时代邻里股份，目前联交所已确认公司可进行建议分拆。随着企业的重视和资本市场的青睐，物业管理发展明显加速，行业迎来上市潮。

房企分拆物业赴港上市

招股书显示，时代邻里主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务。截至今年6月30日，公司有210个在管项目，包括位于15个城市的物业管理项目（包括住宅小区、工业园、商业物业及写字楼、多功能综合体、政府大楼、公共设施、机场及教育机构以及市政环卫项目），在管物业总建筑面积逾4270万平方米。财务数据显示，时代邻里的收入从2016年的3.73亿元增至2018年的6.96亿元，年复合增长率为36.6%。公司净利润从2016年的2010万元增至2018年的6420万元，年复合增长率为78.8%。

无独有偶，近期上市的还有保利物业。今年8月7日，保利物业向港交所递交招股书，开启赴港上市流程。据悉，目前保利物业共有三个业务条线，分别提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务。其中物业管理业务是公司最重要的收入来源，今年前4个月，物业管理业务的收入从2018年同期的8.76亿元增加至12.11亿元，占总营收的比例为70.5%。值得注意的是，2017年8月，保利物业发展股份有限公司正式挂牌新三板。挂牌一年之后，今年4月11日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，保利物业自今年4月11日起终止在全国中小企业股份转让系统挂牌。

根据克而瑞以及港交所披露的信息显示，截至8月底，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有鑫苑物业服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、保利物业发展以及宝龙商业管理5家，房企分拆物业进行上市的热情依旧旺盛。

规模前30名房企全部实现上市

房地产产业作为一种资金密集型行业，对于资金需求巨大；此外随着行业竞争的不断加大，收购兼并成为常态，在此背景下，大多数房企都不得不依靠资本平台的支持来维持规模的进一步扩张。据克而瑞统计显示，截至2019年7月，已上市房企数量达118家，占比达59%。

从TOP200各规模房企的上市情况来看，TOP50以内的上市房企数量占比最多，达到了90%。值得注意的是，包括近期上市的中梁控股在内，TOP30房企都已全部实现了上市。TOP51至100规模的房企上市数量占比为58%，此外TOP101至200阵营的房企上市率也都超过了40%。克而瑞地产研究院房玲表示，从统计情况来看，房企的上市率与规模梯队呈现出某种正相关，这一方面是由于那些规模扩张较快的房地产企业更容易受到资本市场的青睐，从而更可能通过上市的方式谋求更好发展；另一方面，成功上市的房企由于在融资渠道、品牌影响力等方面更具优势，也加速了规模扩张。

记者了解到，从房企的上市地点来看，港交所无疑最受房企青睐，其中有54%的上市房企选择了赴港上市。此外选择于上交所挂牌上市的房企达到了24%，深交所为19%。房玲表示，房企通过赴港上市，能够获取更为多元的融资渠道。

原因：融资收紧房企谋求发展

业内人士指出，房企热衷物业分拆上市，一方面是在融资环境收紧的情况下，谋求快速发展和规模扩张；另一方面也是为了升级原有业务、布局新业务，从而增加新的利润增长点。

今年5月17日，银保监会官网发布了银保监发（2019）23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴(600663,股吧)论坛上直接指出了防止房地产的投资行为。7月4日，多家信托公司收到银监会窗口指导，要求控制地产信托业务规模。7月12日，发改委官网更是发布通知，表示对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，同时还需就债务规模、期限等进行备案登记。

“上市后房企的融资机会会增加，这也是很多房企看重上市平台的重要因素。同时对于此类房企来说，未来上市后的再融资节奏也会加快，进而利好做大规模。尤其是在当前融资政策收紧的时候，上市房企相对来说承受能力会更强。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

不过有专家指出，虽然在融资收紧下房企迎来了新一轮的赴港上市热潮，但随着地产“黄金十年”的逝去，资本市场对房地产行业的期待随之减少，这也造成了近期赴港上市的各中小房企遭遇资产被低估的境遇，从而不得不“折价”上市。据WIND数据沪深A股111家房地产企业数据，2019年第二季度地产行业平均市盈率为10.3倍，处于历年相对较低位置；而历史上2015年第二季度的市盈率曾到过28.91倍。

瓶颈：成本、依赖性仍是制约点

由于行业发展时间不长，品牌化的企业较少，物业公司的吸金能力并不强，房企旗下的物业公司对母公司的依赖较为严重。此外，随着物业管理人力成本的不断上涨，制约了物业管理公司的进一步发展，这些仍是物业公司发展绕不过的瓶颈。

地产专家邓浩志认为，目前物业管理公司盈利能力比较低，整体管理费处于一个低利润的状态。特别是随着人力成本提高，物业管理盈利空间比较低。老旧小区管理费还是十年前的，每次加价都受到业主的反对。而目前一些房企倡导的智能化物管，都没有很好的把智能化变现出来，所以物业管理在整体还是一个低收入低利润的行业。

同策研究机构总监张宏伟表示，物业产业中长期前景肯定没有问题，但短期内还是面临着盈利来源相对单一的问题，主要依靠物业管理费来运营，增值服务是有，但发展还跟不上，未来还需要培育更多的利润增长点。

此外，有业内人士指出，有房企背景的物业管理公司对母公司的依赖则更为严重。以嘉宝股份为例，截至2018年底，由蓝光集团开发的物业提供管理服务所得收入，占其物业管理服务收入的54.9%。虽然过去几年嘉宝股份频繁进行收购动作，但仍然难改其对母公司的依赖。

邓浩志表示，由于物业管理公司存在业绩规模小、关联交易占比高以及独立性等问题，因此在A股上市难度较大，未来H股仍是物业管理的主要战场。

（来源：信息时报）