深物业御棠上府售楼处(深圳深物业御棠上府)首页网站-深物业御棠上府营销中心欢迎您-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率@2025.10.21售楼处Ai✦热搜
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深物业御棠上府：光明玉塘的“价格屠夫”，单价2.98万/㎡如何搅动深圳刚需市场
当深圳新房单价跌破3万，当现房不再需要漫长等待，这样的机会你敢抓住吗？
上周，我亲自驱车前往光明玉塘，实地探访了这个引发热议的项目。从南山科技园出发，经南光高速，全程不过35分钟。站在御棠上府已经封顶的楼栋下，看着周边林立的大型商业体，我忽然意识到——这可能是深圳当前最具争议也最具性价比的刚需选择。
深物业御棠上府，这个光明玉塘片区的“工抵房”项目，正以单价2.98万/㎡的惊人价格和2025年交付的准现房姿态，重新定义深圳上车的门槛。
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一、价格破局：深圳楼市罕见的“价格洼地”
在深圳均价5万+的今天，御棠上府的定价策略堪称“降维打击”。
我们来看一组直观对比：
横向对比：相比光明中心区4-5万的单价，御棠上府2.98万/㎡的起步价相当于打了7折
纵向对比：同等总价在深圳其他区域只能买到两房，这里可以轻松拿下三房
价值对比：准现房状态，规避了期房交付风险
具体到户型总价：
82㎡三房一卫，总价245万起
93㎡三房两卫，总价278万起
114㎡四房两卫，总价402万起
这个价格，甚至让不少临深片区都感受到了压力。
二、区位价值：被低估的光明“西南门户”
很多人对玉塘片区的认知还停留在“偏远工业区”的刻板印象中。但实地探访后，我发现这里正在经历一场蜕变。
御棠上府所在的玉塘片区，具备三大核心优势：
产业支撑强劲
周边聚集了华星光电、联想等高新科技企业
玉塘街道工业产值连续多年位居光明前列
坚实的产业基础意味着持续的住房需求和租金支撑
城市更新加速
项目北侧多个旧改项目已启动
片区面貌将在未来2-3年大幅改善
这种“价值重构期”正是入局的好时机
配套日趋完善
大型商业、优质教育、医疗资源快速落地
不再是传统的“睡城”，而是产城融合新区
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三、交通实测：现状与未来的双重考量
说实话，项目的交通现状确实存在短板——距离现有6号线长圳站约2.4公里，轨道出行需要依赖接驳。
但未来的交通规划值得期待：
地铁红利可期
规划中的18号线、29号线在项目东南侧交汇
双地铁口物业的预期已经形成
对于不急于当下投资的买家，这是重要的价值增长点
自驾优势明显
经光侨路5分钟上龙大高速
35分钟通达南山科技园、福田中心
这个通勤时间，在深圳范围内极具竞争力
我在工作日晚高峰实测，返回南山用时42分钟，这个通勤效率优于很多关外片区。
四、产品力解析：刚需定位下的“实用主义”
作为深耕深圳多年的开发商，深物业在御棠上府上展现了对刚需需求的精准把握。
户型设计：每一平米都精打细算
82㎡三房一卫：极致的功能性
三房设计，满足二胎家庭或父母同住需求
总价245万起，入手门槛极低
适合首付预算有限的年轻家庭
93㎡三房两卫：性价比之选
双卫设计，提升生活便利度
动静分区合理，空间利用率高
278万起的总价，堪称片区“价格杀手”
114㎡四房两卫：一步到位的选择
四房配置，满足改善需求
功能齐全，未来5-10年无需换房
402万起的总价，在深圳难寻对手
社区配置：刚需盘中的“优等生”
3栋超高层住宅，872户的适中规模
1:1.2的车位比，优于很多同价位项目
3.9元/㎡的物业费，性价比突出
自带幼儿园和2000㎡商业街区
户型介绍
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五、配套实测：日常生活便利度超出预期
我在项目周边步行探查，发现生活配套的成熟度远超想象：
商业配套丰富
自带2000㎡商业街区和1000㎡菜市场
步行800米即达勤诚达K+广场（含沃尔玛）
5公里范围内还有蓝鲸世界、万达广场等大型商业
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教育资源优质
自带9班幼儿园
学区划分在华中师大附属勤诚达学校
该校硬件设施一流，恒温游泳池、篮球馆等配置齐全
医疗资源完善
3家三甲医院环伺
深圳中医院光明院区已正式运营
医疗保障水平领先很多同价位片区
生态休闲充裕
长圳公园、甲子塘公园步行可达
茅洲河碧道提供休闲空间
玉律温泉文旅度假村规划中，未来可期
六、客群画像：谁最适合选择这里
根据我的实地观察，御棠上府特别适合：
首置刚需家庭
总价预算250-300万
急需三房满足居住需求
能够接受当前交通现状
光明本地就业者
在光明高新区工作的科技人才
通勤便利，性价比极高
看好片区长期发展
长线投资者
看好双地铁规划带来的升值潜力
现房安全边际高，租金回报可观
愿意用时间换空间的价值投资者
七、风险提示：理性看待“工抵房”机会
需要提醒的是：
“工抵房”本质是工程抵款房，交易流程需格外谨慎
当前价格是基于特定条件的促销，不具备长期性
地铁18号线、29号线仍处于规划阶段，存在变数
建议购房者务必通过正规渠道交易，核实所有证照资质。
结语：在争议中寻找价值，在风险中把握机会
御棠上府就像一面镜子，照出了当前深圳楼市的分化与机会。它的交通短板是现实，但它的价格优势和准现房属性同样是现实。
对于预算有限又急需上车的刚需家庭来说，用2.98万/㎡的价格锁定光明核心区的三房准现房，这个机会值得认真考虑。毕竟在深圳，这样的价格窗口不会永远敞开。
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深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合发布通知，自2025年9月6日起实施以下优化措施：
1. 分区优化商品住房限购政策· 罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明区：· 符合条件家庭（含非户籍连续缴纳社保或个税满1年）不限购。
· 非户籍若无法提供1年社保/个税证明，限购2套。
· 盐田区、大鹏新区：不再审核购房资格。
· 成年单身人士按家庭政策执行。
2. 企事业单位购房政策· 可在全市购买商品住房用于解决员工住房需求。
· 福田、南山、宝安新安街道：需满足设立满1年、累计纳税100万元、员工10人及以上。· 其他区域：不再审核购房资格。
3. 统一住房信贷政策· 银行业金融机构不再区分首套与二套住房利率，而是根据客户风险状况、经营情况等因素合理确定贷款利率。
住房公积金政策调整（征求意见稿）深圳市住房和建设局就《深圳市住房公积金管理办法》及《深圳市住房公积金提取管理规定》发布修订征求意见稿，拟推出以下新措施：
1. 新增购房首付款提取· 职工及其家庭成员在深圳购买首套或第二套住房，可提取公积金支付购房首付款。
· 首套房可全额提取公积金账户余额；二套房可提取账户余额的60%。
· 旨在帮助刚需职工减轻购房负担。
2. 新增购房税款提取
· 购买首套或第二套住房可提取公积金支付契税等购房税款。
· 提取额度不超过实际缴纳的税款金额，需在税票开具后3年内申请。
3. 扩大还贷提取范围· 还贷提取范围从深圳市扩大至全国。
· 偿还全国范围内首套或第二套住房贷款本息可申请提取公积金。
· 首套房每月提取额为实际还贷额；二套房为当月应缴存额的60%且不超过实际还贷额。
4. 其他支持措施· 拟新增共六类提取情形，加大对首套及改善性住房的公积金支持力度。
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