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☑️本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
项目单价2.78万/㎡起，对比光明核心地段房价优势明显，但需权衡区位短板：玉塘街道以工业区和城中村为主，居住环境评分一般，适合预算有限但接受非核心区的刚需群体。
准现房属性降低烂尾风险，且可能提前交房，但配套仅满足基础需求：幼儿园+玉律学校目送式上学，商业依赖1.5公里外的勤诚达K+广场，地铁需公交接驳，适合对通勤灵活性要求不高的家庭。
车位配比1:1.35和40%绿化率提升居住舒适度，但容积率5.0偏高，需结合558户的社区规模综合评估密度体验，自持租赁住房占比约9%可能对私密性影响较小。
于2025年6月19日取证入市，本次加推2栋楼王，共186套房源，面积有85-86㎡的3房1卫，94㎡的3房2卫，113㎡的4房2卫户型，备案均价3.79万/㎡，备案单价3.51-4.07万/㎡，总价298-461万/套，计划在2025年8月份带精装交房。
这次2栋开盘，打出了95折的折扣优惠，还有高达几十个W的现金优惠，折后均价3.05万/㎡，折后单价2.81-3.31万/㎡，总价在237-375万/套，实际上首付方面还会有更大的惊喜。
85㎡的3房2厅1卫，折后总价237-272万/套，单价2.81-3.19万/㎡。
94㎡的3房2厅2卫，折后总价281-305万/套，单价2.98-3.23万/㎡。
113㎡的4房2厅2卫，折后总价330-375万/套，单价2.91-3.31万/㎡。
【项目名称】兰玉庭✨兰玉庭 ✨✽✽✽✽
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【占地面积】约11475㎡
【建筑面积】约84949㎡
【推售产品】建面约85-113㎡3-4房
【交付标准】简装
【交房时间】2025年8月
【产权年限】70年
【房产性质】住宅
【总户数】558户，可售商品房434户
【楼层高】32-33F
【车位比】752个（1:1.35）
【容积率】5.0
【绿化率】40%
【梯户比】3梯6户
【管理费】4.5元/㎡
【开发商】深圳市森创房地产开发有限公司
【物业公司】深圳市昌益祥物业管理有限公司
【项目地址】位于光明区玉塘街道光侨路玉律学校旁
85㎡的3房2厅1卫，A户型，设计的是竖厅格局，客厅开间3.3米，LDKB一体化，三开间朝南，客厅连接次卧出5.7米长的大阳台，L型厨房，得房率：79.8%（不含赠送），西南或东南朝向。套内面积67.49㎡+赠送面积10.57㎡=实用78.06㎡，实际得房率92.28%。
85㎡的3房2厅1卫，B户型，设计的是竖厅格局，客厅开间3.3米，LDKB一体化，三开间朝南，客厅连接次卧出5.7米长的大阳台，L型厨房，创新式三分离卫生间，得房率：79.8%（不含赠送），西南或东南朝向。套内面积67.85㎡+赠送面积11.29㎡=实用79.14㎡，实际得房率93.07%。
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94㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，客厅开间3.5米，客厅连接次卧出6.2米长的大阳台，U型厨房，公卫三段式分离，得房率：79.8%（不含赠送），阳台主朝西北或东北向。套内面积75.17㎡+赠送面积14.07㎡=实用89.24㎡，实际得房率94.72%。
113㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，客厅开间3.7米，客厅连接次卧出6.4米长的大阳台，U型厨房，公卫三段式分离，得房率：79.8%（不含赠送），阳台主朝西北或东北向。套内面积90.37㎡+赠送面积19.6㎡=实用109.97㎡，实际得房率97.08%。
交通配套：
项目紧邻光侨路主干道，30分钟直达南山西丽，外环高速与南光高速双免费通道形成通勤优势，符合深圳刚需购房者“低成本高效率”的核心需求。
当前6号线长圳站5公里稍远，但29号线一期已招标的根玉路站未来将补足短板，购房者需权衡短期不便与长期增值潜力。
开发商推出首付14万起活动，直接降低上车门槛，结合准现楼2025年交付的确定性，对冲了当前地铁距离的劣势。
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教育配套项目自带1所九班制幼儿园，根据2024年光明区教育局学区划分，小学学区划分在华中师范大学附属光明勤城达学校小学部、玉律学校小学部、田寮小学、尚美小学、长圳学校小学部；
初中学区划分在华中师范大学附属光明勤诚达学校初中部，玉律学校初中部，深圳技术大学附属学校（光明），长育学校，长圳学校初中部，另外还有光明高级中学、深圳实验光明学校初中部是针对整个光明区招生的。其中玉律学校距离最近，就在兰玉庭家门口。一路之隔距离约100米的深圳技术大学附属学校（光明）是一所初中学校。
商业配套项目自带有2000㎡的社区底商，周边约1.5公里有勤诚达K+广场（约8万㎡商业），约4公里还有长圳地铁站附近的华润N次方公园（约7万㎡），在2023年6月30日已经营业，约6公里范围内还有万达广场，光明体量最大的蓝鲸世界购物中心。
休闲配套项目周边有⻓流陂⽔库、⽯岩湖；岗头⼭、凤凰⼭、⼤雁⼭；五指耙森林公园、⽯岩湖湿地公园、⼤雁⼭森林公园、明湖城市公园、玉律文体公园、虎地山公园；
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最新房产信息：
港资房企路劲宣布债务违约 “香港公路王”为何走到悬崖边缘？
①港资房企路劲宣布暂停支付所有离岸银行债务、票据及永续证券的所有到期应付本金及利息。这一决定标志着这家拥有31年历史的“香港公路王”，债务违约；
②对于违约根源，路劲归结为三重原因：销售疲软、融资困难、资产处置受阻。
财联社8月14日讯（记者 李洁）随着一纸暂停支付离岸相关债务公告的发布，一家老牌港资房企官宣违约。
8月14日，香港开发商路劲基建（01098.HK）发布内幕消息公告，宣布暂停支付所有离岸银行债务、票据及永续证券的所有到期应付本金及利息。
这一决定标志着这家拥有31年历史的“香港公路王”，债务违约。
公告显示，路劲离岸债务总额约15.1亿美元，到期未付利息约2262万美元，另有8.905亿美元永续证券及5646万美元递延分派。
“此次违约，一定程度是房地产市场环境发生了不小的变化，此前已有70余家房企发生了债务违约。在企业层面，房地产市场持续深度调整情况下，若房企没有改变发展逻辑，仍然沿用过去思路，很容易导致经营困难。”中指院企业研究总监刘水告诉记者。
最后一搏失败
作为一家在行业内颇具影响力的香港企业，路劲走到债务违约这一步，并非毫无征兆。
就在几天前，路劲部分债券投资人在公众平台上表示，截至8月12日，未能收到路劲美元债“路劲5.2 2029-07-12”的到期利息，该债券利息支付宽限期30天已于当日到期。
在此之前，路劲偿债压力进一步显现，其一直在与债权人谈判，希望修改还款方案，以缓解流动性压力。
今年6月20日，路劲发布公告称，由于房地产市场持续低迷、境内流动性受限、无法将现金汇出境外偿债，以及香港房地产市场持续减价，公司提出对2028年、2029年及2030年到期的5只担保优先票据的修订方案。
路劲方面表示，尽管公司预计将有足够现金支付票据2025年现金利息（假设同意征求得以实施），但对支付票据2026年现金利息的能力存在重大疑虑。
此次方案涉及的债券包括2028年到期的6.7%利率债券和5.9%利率债券，2029年到期的6%利率债券和5.2%利率债券，以及2030年到期的5.125%利率债券，未偿还总金额超14亿美元。
修订方案的核心要点，包括将部分利息支付方式由现金转为实物支付（即增发新债券代替现金付息）；允许使用出售印尼收费公路等指定资产的款项支付利息；请求豁免因条款修订可能触发的技术性违约 。
然而，部分债权持有人对此提出反对意见。
面对少数债权人的反对，路劲7月17日宣布对同意征求方案进行修改，维持强制回购义务条款；将印尼资产回款留存比例从50%提高至60%；允许指定资产回款优先支付2025年7月及9月到期利息。
即便如此，路劲仍未能获得所有系列票据必需的同意，建议修订及豁免未能生效，发行人无法运用指定资产所得款项支付2029年7月票据的到期利息。据票据条款，路劲仅有30天宽限期（至8月11日）完成支付，否则将构成违约事件。
最终，路劲仍然未能在宽限期内解决问题，于8月14日宣布暂停支付相关款项，正式违约。
对于违约根源，路劲归结为三重原因：销售疲软、融资困难、资产处置受阻。
“2024年以来，房地产市场持续低迷，公司销售回款能力大幅削弱。同时行业融资环境趋紧，导致现金流恶化程度超出管理层预期。”路劲方面表示，此外，全球经济环境不确定性因素增多等原因，严重阻碍了路劲出售印尼收费公路权益的计划。
而该项资产出售，原本是路劲偿还债务的关键资金来源。
“路劲仍持有约335公里印尼收费高速，市场估值超50亿美元，账面价值能够覆盖15.1亿美元离岸债务。”中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜告诉记者。
刘水也认为，若出售资金明确用于债务重组，可能会增强债权人信心。但在当前市场环境下，出售周期可能长达6-12个月，不过，路劲需要在2025年内解决2262万美元利息拖欠问题，时间紧迫。
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路劲的发展历程，充满传奇色彩。
该公司于1994年成立，仅用两年即在香港上市，成为第一家打破香港上市需要三年业绩纪录的企业。
早期，路劲主要业务集中在基建领域，尤其是高速公路投资与运营，因拥有多条高速公路，被誉为“香港公路王”。
2003年，随着地方政府对公路项目投资回报降低，路劲通过收购隽御地产进军房地产市场。随后于2006年以及2007年，路劲共计以约18亿元的价格收购孙宏斌旗下的顺驰地产，当时顺驰出现资金链断裂，路劲通过收购获得苏州金鸡湖凤凰城等大量土储。
“收购后双方围绕对赌条款、项目并表、债务划分多次诉讼，直至2011年才达成全面和解。这期间，冻结资产、诉讼费用拖累了路劲现金流。”柏文喜在接受记者采访时说。
其认为，收购顺驰让路劲背负了多年的沉重利息支出，错过了黄金扩张期，也养成了依赖资产出售偿债的路径，为违约埋下伏笔。
从财务数据来看，近几年路劲的盈利、债务和现金流情况，都不容乐观。✨兰玉庭 ✨✽✽✽✽
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财报显示，2022年-2024年，路劲销售额分别为420.23亿元、276.5亿元、124.62亿元，同比分别减少19.9%、34.2%及55%；净亏损分别为4.95亿港元、39.62亿港元以及41.22亿元。
截至2024年底，路劲的银行及其他贷款总额高达162.27亿港元，其账面现金仅42.7亿港元，而2025年内需偿还29.1亿港元。
为应付偿债压力，路劲此前已多次出售资产，以加快资金回笼速度。
2023年至2024年，路劲出售了其全部内地公路业务。其中，2023年11月，路劲以44.12亿元的价格出售国内4条收费公路业务，2024年4月出售全部内地公路业务权益。至此，路劲只剩下印度尼西亚4条高速公路业务。
通过出售资产等措施，路劲在2024年已偿还68.03亿港元等值贷款，净负债比率降至55%。
但路劲做出的诸多努力，最终仍未能抵挡住行业持续调整带来的影响。刘水告诉记者，今年前7个月，路劲销售额同比下降幅度超过35%，销售业绩大幅下降，严重影响公司现金回款，加剧了企业流动性紧张状况。
债务违约后，路劲宣布，将启动全面债务重组。根据公告，重组流程将分三阶段推进：成立债权人团体及委任顾问、进行尽职审查、评估方案，包括资产出售等。
路劲强调，公司将全力保交付、保经营及维护境内融资，为所有持份者保存价值。同时，继续推进印尼收费公路的出售事宜。
业内人士指出，对于路劲而言，后续需要尽快与债权人展开沟通协商，制定全面的债务重组计划，同时积极寻求新的资金来源和业务发展机会。
而其债务重组进程，也将成为观察房企债务危机化解路径的重要案例。
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