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✅项目交房时间、价格、户型图、学校配套、最新在售房源

深业上城学府作为深业集团落子龙华的又一标杆作品，占位北站、红山双片区繁华配套。项目匠心筑造79-139㎡三至四房全新家庭互动空间样本。实体样板将于10月1日倾城开放，欢迎各界莅临参观。

项目占地面积约1.01万㎡，总建面约7.28万㎡，包括住宅3.36万㎡、酒店3.71万㎡以及其余配套设施。

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配套分析

配套方面，毋庸置疑，深业上城学府最大的卖点就是名校——深高北学区，深高北学区也是龙华房价最高的、置业最热门的片区。

深业上城学府与去年新建的深高北新校区，仅一路之隔，出门过条马路就能到学校，距离深高北原校区也很近，约500米。

根据教育局最新学区划分，深业上城学府项目均属于深高北学区范围之内。

据了解，深高北老校区原办学规模为54班九年一贯制，去年初深高北启动了扩建工程，新增45班2100个初中学位。以后，老校区将作为小学部，新校区作为初中部使用。

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对于深高北，龙华的家长们都十分了解了。自2016年深高北落地，中考成绩一直是龙华的top1！

这几年成绩一路高升，实力已充分验证，四大、八大率一直保持全市一梯队，更是龙华的竞赛王、四大高分王

龙华top1的教育实力，令深高北学区成为龙华最热门的置业圣地，例如旁边的金亨利的房价一直保持在10万+的水平，去年12月成交了一套88㎡的3房户型，总价880万，单价10万/㎡！

要知道金亨利高峰期曾达15万+，是深高北书包房的翘楚，龙华二手房市场的天花板。

值得关注的是，近年来深高北学区板块内鲜有新盘入市，未来深高北板块几乎没有住宅用地了，商业用地基本开工，深业上城学府相当于最后一个住宅新盘。

而且深业上城学府相比去年热销的众福红山印，位置更优，更靠近红山-北站核心配套。

另外，着急于孩子读书的家长们，可注意一下龙华区的入学政策，龙华区买房，未交房也可以申请学校，只需要网签合同和不动产查询单即可。

再看看项目的其他配套情况：

交通上，项目距离深圳北地铁站约500多米，有多条地铁线（4号线龙华线、5号线环中线、6号线光明线）和通往全国包括香港西九高铁线路和深惠城际在此接驳。

项目还距离在建的27号线民宝站步行约700米，建成通车后可直达科技园、深圳湾、前海。

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道路交通上，项目临近民塘路、留仙大道、新区大道等主要道路，可快速连接彩田路、南坪快速，整体很便捷。

商业上，项目毗邻约13.4万㎡万象系商业，将打造成龙华版万象城（在建中），预定的超级网红打卡地。

万象系商业示意图

约2公里范围内，享有红山6979、星河coco city、华南首家Costco、龙华天虹等丰富商业。周边的商业都在北站和红山两个地铁站，步行或者搭乘一个地铁站就能抵达，出门消费娱乐都很便利。

新规高品质产品

刷新居住天花板

今天的品质含量，就是明天的市场容量！

作为深圳建筑新规后首批入市的产品，深业上城学府的户型更是做到极致，刷新居住天花板。

1、建筑面积减少1-3㎡，从原户型约80-142㎡3-4房，现调整为约79-139㎡3-4房；

2、飘窗增加深度20cm，从原来的60cm，加深到80cm；

3、部分阳台进深约2.4m；

4、有1个深度超过0.8m，面积不超过2㎡的设备平台。

最直观的结果，就是实际使用面积大大增加，这就意味着买同样的总价，可以买更大的房子。

这样超高的得房率，不仅买到即赚到，也能在未来拥有更大的溢价能力。

比如，建面约79㎡入门户型，就做到了三房两厅一卫，实际使用率约90%，阳台+飘窗+设备平台的赠送面积约为3.2+5.4+3.4=12㎡，如果以8万元/㎡估算，相当于躺赚96万。

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传统竖厅设计，其中扩大餐厅的空间，开间4m，能让家庭聚餐更加从容。

洗手间还做到了三分离，既保持了空间的通透性，又确保了家庭的隐私性，更让早起使用高峰期，多了一份从容。

靠近客厅的两个次卧，是百变空间，既可以合并成一间大主卧，也可以分拆一间做成书房，或儿童兴趣房。

实用率约90%+百变空间，可以说能让刚需一步到位。

建面约97㎡的A户型，做到了三房两厅两卫，赠送面积约为11.6㎡，实际使用率约87-88%。

单看户型格局好像没什么亮点，但细看产品设计上却是别有洞天，做了创新式的陪伴户型。

同样是传统竖厅设计，在加大餐厅空间尺度上更是做到了极致，开间近5米。这样，能装下一张2.2米长的餐桌，再配上厨房开放式设计，未来妈妈在厨房做饭时，也能在一旁随时照看孩子做作业看书。

宽5m多，部分进深约2.4m的大阳台，犹如一方空中“私人庭院”，放上一张方桌、一把摇椅、一杯清茶，就是放空自我，品茗赏景的乐园。

建面约118㎡做到了四房两厅两卫，赠送面积约14.5㎡，实际使用率约88.5%，堪称王炸户型。

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这个户型不仅同样是创新陪伴户型设计，同时也把客餐厨一体化设计做到极致，比如餐厅开间约5米，阳台达到约6m，进深1.8m，气势非凡，一览无余城市景观。

四开间朝南近11.7米的超大面宽，不仅通风采光俱佳，也能让卧室以及客厅都能充分享受阳光的“宠爱”。

建面约139㎡做到了四房两厅三卫，堪称改善置业的梦中情房，赠送面积约20㎡，实际使用率约90.5%。

双阳台设计，其中客厅阳台进深2.4米，主卧阳台进深2.1米的，可是私享两方天地，比如让封闭的主卧阳台成为独立的休息区，一桌一椅，享受个人的闲暇时间，好不惬意。

“双龙戏珠”的双套房设计，一套敬父母，一套敬自己和爱人，可以平衡两代人的生活空间，安放三代同堂的幸福时光。

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房产信息：

行业透视｜中东资本，正抄底房地产？

9月20日，中国奥园公告，中东投资集团Multi Gold Group Limited将成为公司新的战略投资方，并取代中国奥园创办人郭梓文成为第一大股东。消息传出次日，中国奥园股价大涨127%。这也是继万达集团引入由太盟、中信、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司等组成财团后，今年第二家被中东资本选中的房企。对此，有外界传言中东资本正在抄底房地产，对于这些真真假假的中东资本背后，其真实的投资逻辑到底是什么？

01传中东资本入局奥园

或引入潜在投资人

据中国奥园公告披露，中国奥园主要股东Ace Rise同意转让公司普通股予Multi Gold。转让事项完成后，Multi Gold、Ace Rise以及郭梓文在中国奥园的持股比例分别为16.48%、13.31%和16.38%，因此，Multi Gold将成为中国奥园单一最大股东，同时郭梓文将不再担任公司控股股东。Multi Gold的唯一董事及最终实益拥有人Alobeidli接替郭梓文成为中国奥园非执行董事及董事会主席。 有相关从业人士表示，中东资本战略进驻后，将为中国奥园带来多方面积极影响，包括资金、管理经验、战略发展思路、市场信心恢复以及国际化合作等。事实上，在中国奥园官网Alobeidli的背景介绍中就有提及，“展望未来，预计Alobeidli先生将为本公司引入潜在投资人，并为本公司带来更多发展机遇。” 与其他出险房企不同，中国奥园债务重组进展相对顺利。中国奥园最早于2022年1月宣布境外债违约，时隔一年半于2023年7月交出境外债重组方案，并很快获得相关法院批准，并将2024年3月20日定为重组生效日期。按照原本计划，中国奥园境外债重组计划持有期的届满日期为2024年9月20日，但就在9月10日，中国奥园公告宣布境外债务重组计划的持有期延长至2025年3月20日，债务重组生效后的工作也从六个月延长至一年。对此有市场解读，重组的延期或是迫于资金压力，或是债权人压力。20日，中国奥园宣布引入中东资本战投，股价大幅提振，体现了市场信心部分回归，有利于债务的化解。

02并购方背景并不清晰

后续发展需谨慎观察

但从中东资本的角度来看，此时入局出险房企有些令人费解，因为投资风险相对较高。中国奥园资金面压力大，仍处于资不抵债状态，盈利能力薄弱，未来可持续发展面临相当的不确定性。2024年中期业绩报告，中国奥园总资产1886亿，总负债1904亿，所有者权益为负值17.7亿，处于资不抵债。

在总资产中，可供销售物业达1182亿，已全部处于在建状态或竣工状态；贸易及其他应收款282亿，已计提了67亿的信用减值准备。银行结余及现金约16亿，受限制银行存款23亿，合计仅约39亿。而从流动负债来看，银行及其他借款506亿，优先票据及债券28亿，贸易及其他应付款558亿。

从以上财务数据可以看出，中国奥园仍面临相当严峻的债务压力。从盈利情况来看，2024年上半年净利润为收益221亿，主要是期内境外债务重组收益约266亿。若剔除这一影响，上半年中国奥园仍然是亏损，预计除税前溢利为负40亿。此外现金流量表中，经营活动所用现金净额为负0.22亿元，企业造血能力也未有恢复。

中国奥园的首要困难，一是如何加大去化回血，二是解决眼前的债务到期。最优解是引入增量资金，盘活企业。此前中国奥园就有传出引进广东与山东的国资战投，而此次偏偏被中东资本选中。此外，股权转让公告中的诸多细节披露十分不清晰。一是在股权转让公告中，虽然有明确的股份数量，但未披露具体交易对价。其次，战投方在公开资料中难以确认身份，尤其是收购主体Multi Gold，公告中并未有披露该公司注册地、注册时间、经营范围、注册资金，或在管在投项目等等。

目前，有明确说法的只有来自奥园集团对新董事会主席Alobeidli的介绍，年仅45岁，拥有阿联酋大学学士学位以及四个硕士学位，于科技、房地产及战略咨询多个领域拥有二十多年经验，自2023年担任Magnuvest Investment总经理。虽然在领英中能够查找到Alobeidli及Magnuvest Investment，但难以对更多信息进行确认。由于该等重要交易细节及投资方背景未有充分披露，引入战投对于企业后续发展的影响，仍有待时间检验。

03中东资本难辨真伪

抄底言论显然为时尚早

事实上，中东资本入局中国奥园的说法，并不新鲜，此前就发生过恒大汽车与纽顿集团事件。2023年8月，恒大汽车发布公告，已与纽顿集团签订了股份认购协议，将获得首笔5亿美元战略投资（每股认购价0.6297港元），交易完成后，纽顿集团将对恒大汽车持股比例占扩大后已发行普通股总数的27.5%。此外，在满足先决条件的情况下，纽顿方面将分三笔向恒大汽车等额提供总金额为人民币6亿元的免息及有担保过渡性资金，用于恒大汽车的研发、生产及销售业务，并计划每年实现向中东市场出口3万-5万辆恒驰汽车。消息释放当天，恒大汽车股价上涨了14.1%。根据公开资料显示，纽顿集团是纳斯达克上市的阿联酋新能源汽车第一股（股票代号：NWTN），前身名为艾康尼克，由创始人吴楠于天津创立。后于2022年6月，宣称将总部迁往阿联酋，并更名为纽顿集团；并于此后11月于纳斯达克上市，高管多为华人，并非网传的中东资本。2023年10月，恒大汽车公告，战略投资方纽顿暂停了过渡期的资金支持；2024年1月恒大汽车公告，于纽顿之间的股份认购协议及债转股认购协议均已失效。虽然部分中东资本难辨真伪，但不久前，入局新达盟的阿布扎比投资局却是著名的中东主权基金，但没有任何迹象表明其正在抄底中国楼市。根据美国主权财富基金研究所（SWFI）全球主权基金总资产最新TOP10排名中，中东主权基金共有4家，而阿布扎比投资局位列第四，总资产规模为中东地区第一。据悉，阿布扎比投资局主要投资方向，是北美及欧洲在内的发达地区，亚洲发达地区投资比例大概在5%至10%之间，新兴市场大概在10%至20%之间。而从资产类型来看，主要为成熟及新兴市场的股票及政府债券，而房地产领域投资比例仅为5%至10%。不仅投资布局份额较小，据阿布扎比投资局官网2023年10月发布的2022年回顾中，在房地产相关投资建议中并未有提及传统住宅开发，而是对中国地区的数据中心及城市物流业务显示出了兴趣，尤其是物流领域，“预计，在城市化和电子商务增长，以及对稀有工业地块需求增加的推动下，该行业未来几年预期表现良好。此外，通过升级和重新定位现有物业来提升价值，物流业务在运营上仍能适应经济周期。”事实上，除去2024年3月阿布扎比投资局投资新达盟，以及2024年9月卡塔尔投资局入局华夏基金（中国第二大公募基金），近期鲜少有看到中东主权基金在中国的投资身影，要得出中东资本抄底楼市的结论显然为时尚早。

整体来看，不管是国有资本还是境外资本，背后的投资逻辑都是一致的，不存在亏本买卖。尤其是对于资不抵债企业，要想获得战略投资方的增量资金，先决条件一般要完成债务重组，且企业自身还需具备价值。单凭中东资本引入的消息，虽然能够暂时提振股价，但市场信心的回归仍然要看到后续真金白银的投入。无论对于哪方机构投资者，“不见兔子不撒鹰”都是基本的投资策略。