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汉园茗院营销中心售楼处24小时电话：400-835-2501（中介勿扰）现场详细解答丨项目介绍丨户型图丨在售房源丨特价房丨学校丨交通位置丨样板房丨小区图片丨交房时间丨周边配套丨汉园茗院丨中国深圳（罗湖-南山-宝安-龙华-龙岗-福田-盐田）
一、项目概况与开发背景
1.1 项目定位与开发历程
汉园茗院位于深圳市南山区西丽留仙大道与长源二路交汇处，是西丽湖国际科教城核心区域的高端住宅项目。项目由深圳市汉园房地产开发有限公司开发，其母公司新润园地产曾打造海德园、汇城茗院等深圳知名楼盘，以“捂盘”策略著称——汉园茗院自2018年拿地、2019年动工后，直至2024年才正式入市，被业界称为“南山捂盘王”。项目分A、B两区开发，总建筑面积约17.7万平方米，涵盖109-257平方米的3-5房改善型户型，均价约7.19万/平方米，折后最低总价667万起。
1.2 区域价值：西丽湖国际科教城的战略地位
项目所在的西丽湖国际科教城，是深圳“十四五”规划中七大重点平台之一，定位为全球顶尖科技创新高地、大湾区高水平人才集聚区。该片区拥有“部省市三方共建”机制（科技部、教育部、广东省、深圳市），是全国首个获得国家部委直接赋能的科教新城。区域内已集聚7所高校（南方科技大学、清华大学深圳国际研究生院等）、9家诺奖实验室、超1.1万家国家高新技术企业，高层次人才占深圳全市60%以上，研发投入强度达6.75%，被誉为深圳的“科创智核”。
二、产品设计：从建筑品质到空间创新
2.1 建筑与园林设计
汉园茗院由亚洲十大豪宅设计机构新加坡SCDA操刀，以“隐城望山”为主题打造六重叠景园林。外立面采用定制铝板与香槟金线条，窗墙比高达60%，3.6米层高设计（部分楼栋）远超市场标准，搭配6.5米宽全景阳台，实现“室内外景观无界融合”。园林内设置高端酒店式泛会所、架空层书吧、亲子庭院等，归家动线融入水景、奢石景墙等元素，营造顶豪仪式感。
2.2 户型解析
项目A区总户数1014户，由1栋、2栋、裙房组成，其中1栋分为五个单元，一栋一单元为保障房共331户，一栋二单元至五单元为商品住宅共683套，户型面积包括109-112㎡三房两厅两卫、121㎡四房两厅两卫、157-159㎡五房两厅三卫和168-169㎡五房两厅三卫。
项目B区由3栋三个单元及裙房组成，其中一二单元层数45层，三单元层数39层，总户数474套，户型面积包括115-123㎡四房两厅两卫、160㎡四房两厅三卫、187㎡五房两厅三卫。
对比周边竞品（如京基御景峯、深铁阅山境），汉园茗院通过凸窗、设备平台，多阳台等赠送面积设计，实际使用率提升约8-10%。
三、配套资源：全维度生活场景构建
3.1 交通枢纽优势
项目紧邻地铁5号线长岭陂站（步行200米），1站直达深圳北站，串联福田、前海等核心区。未来侨城东路北延通道开通后，15分钟可抵香蜜湖，形成“双高铁（深圳北站、西丽站）+六轨道（5/7/13/15/27/29号线）”的立体交通网络。
3.2 教育与医疗配套
教育方面，项目自带9班制幼儿园，周边覆盖南方科技大学实验一小/二小、道尔顿新华公学（K12国际学校）及规划中的九年一贯制长源学校。医疗资源则包括深圳大学总医院（三甲）、南方科技大学医院，10分钟车程覆盖全龄健康需求。
3.3 商业资源
项目自建4万平方米集中商业，2公里范围内辐射宝能环球汇（10万㎡）、塘朗城广场（6万㎡）等综合体。
3.4 生态方面：北靠塘朗山郊野公园，西眺长岭陂水库，社区内部绿化率30%，六重叠景园林与外部自然景观形成“双生态界面”。
四、市场表现与投资价值分析
4.1 销售动态与价格策略
2024年8月B区入市后，备案均价7.19万/平方米，折后均价6.38万/平方米，较周边二手房（8-10万/平方米）形成价格倒挂。通过“85-93折限时优惠+赠送物业费”组合策略，首月去化率达40%，其中696万起的117㎡四房成主力成交户型。
4.2 区域发展潜力
西丽湖国际科教城规划69.8平方公里，未来将新增超150亿元产业投资（南科大医学院、深港科学园等），住宅用地近乎“零供应”。当前片区新房均价7-8万/平方米，对比深圳湾（20万+）、香蜜湖（15万+），仍属价值洼地。机构预测，随着2025年西丽高铁枢纽建成，区域房价有望突破10万/平方米。
五、争议与风险提示
5.1 学位竞争与居住密度
尽管教育资源丰富，但南山区实行“一户一学位”锁定政策，共享学区（如桃源中学）积分门槛较高。此外，项目容积率6.14-6.58，部分楼栋梯户比3梯5户，居住密度高于同价位改善盘。
5.2 开发进度与噪音影响
周边深港科学园、侨城东路北延工程等仍处建设期，短期可能面临施工干扰。A区临近地铁高架段，低楼层存在噪音风险，需通过双层中空玻璃等降噪设计缓解。
六、结论：城市科创中芯的居住革命
汉园茗院的出现，标志着深圳住宅开发从“CBD中心论”向“科创资源导向”的转型。其价值不仅在于背靠西丽湖国际科教城的万亿级产业红利，更通过产品创新（如3.6米层高、酒店式园林）重新定义了高端改善住宅的标准。对于购房者而言，该项目既具备“准现房交付”的确定性，又承载着“科教城+生态极”的双重稀缺属性，是中长期资产配置的优质选择。
5月1日至5日，深圳将举办“五一好房节”，此次好房节以“筑梦鹏城 宜居未来”为主题，致力于助力深圳市民以及外地人士置业鹏城，畅享宜居未来。五一前夕，深圳市房地产中介协会发出深圳换馨家3.0活动行业召集令，鼓励各机构积极推出以旧换新惠民举措。
深圳本土最大中介机构乐有家积极响应号召，于4月29日正式开启“2025深圳焕房节暨以旧换新3.0”活动。
本次活动乐有家重磅发布房产“以旧换新”3.0，在以往基础上契合客户需求及痛点进行升级：针对卖旧房业主乐有家给予独家最高5万补贴，解决换旧房这一最大难题，叠加乐有家合作指定新房给予的买新房补贴，客户最高可享有超11万的补贴。一线城市中深圳首个落地以旧换新给补贴，降低交易成本，提升交易效率，促进改善置业。
深圳“以旧换新”于2024年4月开启，此次3.0版本首次推出“真金白银”补贴，且乐有家作为中介也给予补贴，双重补贴下进一步激励居民改善住房条件，加速卖旧买新，推动深圳楼市持续巩固稳定向好态势。（乐有家研究中心）
机构：房地产行业增量政策窗口逐步打开
华泰证券研报指出，进入二季度，房地产行业增量政策窗口逐步打开，结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，后续需关注实操政策落地节奏。华泰证券认为一线城市更具政策弹性，看好因此带来的市场复苏节奏以及相关标的。（财联社）
方便马鞍岛居民出行！深中接驳公交L10路开通试运营
4月28日，中山公交集团宣布马鞍岛深中接驳公交L10路开始试运营。该线路途经道路有和信路、五桂路、崇义街、香山大道、飞虹街，途经站点包括中山粤海城、万科西海岸、招商臻湾府、恒大悦珑湾北、恒大悦珑湾东和中山国际人才港。线路全程约6公里，首末站发车时间为中山粤海城6:45、7:25和中山国际人才港19:00、19:30，仅工作日运行。乘客可使用中山通IC卡享受票价优惠政策。（中山+）
广州：要探索建立“人房地钱”要素联动机制 升级房票安置政策
广州市城市更新工作动员部署会4月27日召开，市委书记郭永航指出要推进城市更新、城中村改造与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合起来，加快实现老城市新活力，走出一条超大城市内涵式高质量发展的新路。要探索建立“人房地钱”要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制，优化“市场+保障”住房供应体系，加快构建房地产发展新模式。（财联社）
广州中考明确：不取消户籍限制、不实行平行志愿等
广州市教育局公开发布关于公开征求《广州市教育局关于2027-2029年深化高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见（征求意见稿）》《2027-2029年广州市初中学业水平考试体育与健康科目考试实施意见（征求意见稿）》意见结果反馈的公告。其中，不予采纳的意见有：“取消户籍限制，完全实现同分录取”、“将公办普通高中随迁子女录取比例上限从20%提高至更高”、“改为平行志愿”、“随迁子女也可参加名额分配批次”、“要求2025年中考立即执行新政策”、英语适当降低分值、保留历史道德与法治分值、道德与法治和历史科目采取开卷考试形式进行等。（南方都市报）
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