越秀·熙悦江湾(售楼处)首页网站- 越秀·熙悦江湾营销中心- 越秀·熙悦江湾欢迎您-楼盘详情-最新价格-户型图-容积率@售楼处2025.7.19

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✅本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

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在广州海珠西的楼市棋盘上，越秀·熙悦江湾的落子堪称一场豪赌。 2024年9月，越秀集团以底价35.6亿元拿下广纸片区AH050314地块，楼面价3.4万元/㎡，创下片区土地市场的阶段性高点。

这块地的竞得主体——广州越泓房地产开发有限公司，背后站着越秀集团首席运营官刘艳挂帅的团队，其法学与EMBA双料背景的精英履历，为项目注入鲜明的“越秀式”开发基因。

然而，高调拿地的光环未能照亮销售现场。

2025年2月开盘至今，网签量仅29套（截至6月30日），这一数字与其1040套的总货量形成刺眼对比。

为扭转局面，3月项目紧急开放渠道分销，并推出特价房源让利促销，试图在保利燕语堂悦、中建天钰等同质化新盘的围剿中杀出血路。

01 地段博弈：成熟配套与城市界面的撕裂

熙悦江湾的区位价值呈现矛盾的双面性。

交通堪称“王炸级”配置：

广佛线燕岗站（约450米）与11号线棣园站（约400米）构成双地铁上盖格局。

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11号线作为广州首条地铁环线，7站直达琶洲、7站抵广州南站，串联天河、荔湾等核心区，轨道优势碾压多数竞品。

自驾方面，工业大道主干道+环城高速接入点，实现25分钟速达珠江新城。

生活配套的成熟度同样亮眼：

项目与广纸天地荟商业综合体仅70米之隔，1.5公里内乐峰广场覆盖日常消费，3公里半径辐射江南西、江燕路两大成熟商圈。

医疗资源更显密集：珠江医院（三甲）步行850米可达，广医二院西院区仅250米，方圆3公里内聚集5所二甲以上医院。

但短板同样尖锐：项目被老旧小区与工厂旧址包围，南侧凌塘村等区域城市界面陈旧，与宣传中的“焕新生活方式”形成落差。尽管规划中的广纸二路、南箕路有望打通江岸通道，但拆迁进度仍是未知数。

02 产品突围：120%使用率的户型与超高密硬伤

越秀深谙广州买家对实用率的执着，打出“120%使用率”王牌。 通过20%阳台占比+270°飘窗+LDKG一体化设计（餐厨客厅一体化），将建面约86㎡三房做出媲美百平的功能空间。

86㎡户型实现四开间朝南，主卧配270°观景飘窗；

122㎡四房动静分区，满足三代同堂需求。

更引入广府文化元素：骑楼风雨连廊、木棉花地砖、六重归家礼序，试图以文化认同打动本土客群。

然而，超高密规划埋下体验隐患：

4栋57层住宅拔地而起，容积率高达7.5，刷新海珠居住密度上限。虽以4梯5户+3层架空层提升舒适度，但早晚高峰等电梯时长、低层采光遮挡等问题难以回避。有购房者直言：“50多层的压抑感，再高的赠送率也难补偿”。

03 教育悬念：名校集团化下的“画饼”疑云

教育配套是项目最大争议点。

尽管宣传“九大名校环绕”，但自身未配建学校；对口工业大道中小学已官宣纳入宝玉直实验小学教育集团，更名“宝玉直实验星悦小学”（距项目500米）；周边另有广州市五中（省级）、41中（省级）等资源。

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表面看资源丰厚，但入学政策存在变数：

参考广州过往集团化办学案例，星悦小学教学质量需时间验证，且学区划分可能逐年调整。若未来实施“摇号入学”，业主子女或面临统筹至普通村小的风险。

04 未来变量：广纸规划升级的救赎可能

转机或在酝酿中。2025年5月，《海珠区广纸片区控制性详细规划》公布三项关键调整：

1. 新增教育用地：在星汇海珠湾对面规划一所小学，41中东校区旁增设高中，缓解学位压力；

2. 打通交通脉络：新建广纸二路、南箕路连接珠江后航道，提升滨江可达性；

3. 优化商业布局：缩减纯商业用地，增加社区底商，匹配居住需求。

若这些规划落地，项目现存的教育、界面、配套短板或逐步改善。

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—海珠区—

越秀熙悦江湾

楼盘测评

占地面积：1.5万㎡

建筑面积：10.5万㎡

小区总栋：4栋

总户数：共1040户

总层高：57F

梯户：4梯5户

产品介绍: 86-108-122三至四房

使用率：120%

容积率：7.5

绿化率：35%

拿地时间：2024年9月

交楼时间：2028年5月

物业管理：越秀物业 3.6元/㎡物业费

△ 建面约86㎡ 三房两厅二卫

△ 建面约108㎡ 四房两厅二卫

△ 建面约122㎡ 四房二厅二卫

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