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中央商务区

一、片区价格散点图

26年4月，CBD片区次新小区万科大都会挂牌均价为四个小区最高，挂牌均价40339元；仁恒公园世纪4月挂牌均价次高，挂牌均价37747元；龙湖天璞4月挂牌均价33926元；华润昆仑御4月挂牌均价25277-30194元，4月3区和5区各成交1套，成交均价分别为20322元和25279元。

片区在售新房有中恒信云顶嘉元、中海玖昌源邸和绿城瑞马润百 合，目前 绿城瑞马润百合新房单价28500元，中恒信云顶嘉元新房单价32000元，中海玖昌源邸新房单价在51000元，需要验资500万， 总价千万起步。中央商务区西片区在售新房有城发雁栖台和保利九宸赋，目前城发雁栖台新房单价29000元，保利九宸赋 新房单价35000元。

二、小区价格分析

CBD主要选定了 万科大都会、仁恒公园世纪、龙湖天璞、 华润昆仑御4个小区进行跟踪，以下为跟踪楼盘基本情况 。

1、小区均价趋势

四个小区房源集中建成年份为2018年-2022年，均是CBD片区的次新改善房。新房销售时因为限价原因，单价相差不大。从近两年二手房数据来看，四个小区挂牌价呈现下行趋势。

万科大都会楼座分布图

图片来源：城市计划网

万科大都会位于山左路与养浩路交汇处东南角，2020-2022年建成，容积率1.13-1.56，总户数2244户，楼均204户。一室和二室为商住LOFT，三室168-206㎡、四室200-253㎡，主力户型面积段在168-209㎡，精装房，住宅终改属性强。除去商住LOFT，小区挂牌价是四个小区最高的，从24年7月的43236元缓慢下降到26年4月的40039元。

仁恒公园世纪楼座分布图

图片来源：城市计划网

仁恒公园世纪位于解放东路以北，茂陵三号路以东，2020-2021年建成，容积率2.36，总户数775户，楼均60户，主力户型为138㎡三室和167㎡四室，精装改善。因为高质量精装、物业口碑佳，小区挂牌价在四个小区中排名第二。小区挂牌价从24年7月的40822元到25年1月的40331元，价格稳定在40000元以上。25年4月小区挂牌价下降到40000以下，为39100元。26年1月小区挂牌价下降到37324元，26年4月小幅回升到37747元。

龙湖天璞楼座分布图

图片来源：城市计划网

龙湖天璞位于奥体西路以西，坤顺路以北，2019年-2022年建成，容积率1.86，总户数565户，楼均81户，主力户型为127㎡三室和146-156㎡四室，精装改善。龙湖天璞有龙湖天街的商业配套和未来双地铁的便利性，有龙湖物业加持，小区挂牌价整体呈下降趋势，24年7月小区挂牌价38765元，之后价格稍有回落，但保持在38000元以上，25年4月小区挂牌价下降到37600元，之后一路下降到26年4月的33926元，在四个小区挂牌价中排名第三。

华润昆仑御楼座分布图

图片来源：城市计划网

华润昆仑御位于工业南路与海右路交叉口西南角，2018-2021年建成，容积率2.0-2.5，总户数1496户，楼均68户，主力面积段分布较广，从116㎡三室到166㎡四室不等。因为初改房较多，毛坯交付，小区挂牌价和其他三个偏终改的精装小区价格有一定差距。小区挂牌价从24年7月的30908元，一路下降到26年4月的27682元。

2、小区分面积段成交价格

26年2-4月，一室房源中，万科大都会成交1套，平均成交面积39㎡。两室房源中，四个小区均没有成交。三室房源中，只有华润昆仑御有成交，成交2套，成交面积124㎡。四室房源中，只有华润昆仑御有成交，成交4套，平均成交面积152㎡。

26年2-4月，100㎡以下房源中，只有万科大都会有成交，成交1套，成交均价10953元。100-150㎡房源中，只有华润昆仑御有成交，成交4套，成交均价20474元。150-190㎡房源中，只有华润昆仑御有成交，成交2套，成交均价23536元。 190㎡以上面积段，四个小区均没有成交。

三、片区新房

目前，中央商务区在售新房有中恒信云顶嘉元、中海玖昌源邸、绿城瑞马百合，周边的在售新房有中央商务区西片区的保利九宸赋、城发雁栖台。

1、中央商务区新房

绿城瑞马润百合

位置：历下区解放东路以北、茂陵山路以西历下区圭山公园北侧，茂岭花苑南侧，华润昆仑御一期西侧

土拍情况：2024年12月19日，来自济宁的城投瑞马在CBD片区以24000万元的底价摘得一宗商住混合用地，楼面价9109元/㎡。瑞马只负责拿地，由绿城代建代销。

开发商：济南瑞宏置业有限公司

物业：绿城物业

项目规划：项目容积率1.97，规划了4栋住宅、2栋商业，住宅包含3栋17层小高层、1栋5+7层洋房，共148户，精装交付。小高层户型为143、167㎡；洋房为167㎡。项目即将首开，预计均价26000元，总价260-450万，2027年7月左右交房。

周边配套：项目东西向主干道有工业南路、天辰路、新泺大街和经十路，南北向主干道有泺邑路、海右路、奥体西路。靠近3/4/6/7号地铁线8大站点。其中，距离东侧地铁7号线-工业南路站仅300米；周边已开业的商业综合体有万象城、龙湖天街、高新万达广场、丁豪广场、高新银座等；周边有济南市历下区第三人民医院、省立医院东院区、武警医院、妇幼保健院等；周边有圭山公园、茂岭山公园、绸带公园三公园环绕；项目西南侧是九年一贯制的济南市历下区砚泉学校和历下区第三实验幼儿园分园，南侧有在建的圭山国际学校等。

销售情况：2025年10月底，绿城瑞马润百合开盘，对外宣称销售60套，首开的1-2号楼，均价26000元左右。

目前项目累计网签138套，总计148套，只剩余10套，网签93%。143㎡基本售罄，167㎡即将清盘。167㎡剩余2#小高东单元2层，440-455万；6#小高西户低区剩余4楼以下，高区剩余10、14F，440-460万；3#洋房2F，460-488万。

中海玖昌源邸

位置：历下区浆水泉路以东、和平东路以南

土拍情况：2025年6月25日，中海厮杀了110轮，最终以32.7亿元的总价，20232元/平的成交楼面价拿下，溢价率11%。算上3亿的教育建设费，结合捆绑条件实际地价22500+元/平米，为济南史上最高，成为“地王”。

开发商：济南中海华山置业有限公司

物业：中海物业

项目规划：项目分两期开发，一期西地块容积率2.7，二期东地块容积率2.7。东地块规划5栋20-24层高层，西地块规划4栋住宅，包含1栋18层小高层、3栋20-24层高层。项目共560户（二期东地块388户；一期西地块172户），四代宅产品，建面约200/225/240/265㎡、400㎡。项目大部分层高约3.3米，还有部分达3.5米，楼间距二期东地块约65-75米，一期西地块约56-64米。项目预计今年年底开盘，精装交付，均价预计在5万左右，需要验资500万，预计总价千万起步。

周边配套：项目临近浆水泉路以东、和平东路，距离 7 号线（在建）浆水泉路站约 500 米，3/4 号线（已运营）奥体中心站、文化东路站 3 公里范围内。另外，距离海佑路公交站200米，距离工业南路公交站300米。两大公交站点十余趟公交；项目周边已开业的商业综合体有万象城、龙湖天街、高新万达广场、丁豪广场、高新银座等；周边有济南市历下区第三人民医院、省立医院东院区、武警医院、妇幼保健院等；项目西侧、北侧，有30米的绿化退线，预计将建设廊道公园绿地，提供休闲服务，也将对解浆水泉路及和平东路的交通噪音；项目临近山东省博物馆、山东省档案馆、山东省美术馆；学校暂未确定。

销售情况：2025年12月下旬，中海·玖昌源邸悄悄开盘，没有大规模集中开盘，只有一对一的私密选房服务。选房服务结束，据说销售金额达到10.8亿。其中，建筑面积约400㎡的产品已经接近售罄。看房验资500w，认筹50w抵100w，限量额外优惠50w，开盘有优惠，优惠完单价4.4w+，项目单套总价1000-2800w。

根据房选选数据，中海·玖昌源邸25年底和26年初，最新取证7号楼和1号楼，东地块已经全部取证，取证的388套中，已网签80套，贝壳新房参考单价51000元。2号楼共80套，已网签34套，其中265㎡网签15套，240㎡网签19套；8号楼共96套，已网签33套，其中200㎡网签21套，225㎡网签12套；6号楼400㎡共20套，已网签8套；7号楼共96套，已网签2套，其中200㎡网签2套，225㎡网签0套；1号楼共96套，已网签3套，其中240㎡网签3套，265㎡网签0套。

中恒信云顶·嘉元

位置：位于解放东路南侧、浆水泉路东侧

土拍情况：2020年5月18日，中南置地、荣美集团联手以10.45亿元的总价摘得的CBD西片区3宗地块，本来是由中南负责操盘，原为中南天樾，但现在中南置地、荣美集团已经双双退出，由山东中恒信控股有限公司开发建设。其中，文博中心西侧D-2地块，占地面积23155平，楼面价8550元，定名为中恒信云顶·嘉元。

开发商：山东中恒信控股有限公司

物业：中恒信物业

项目规划：二期位于解放东路南侧、浆水泉路东侧，占地面积23155平，容积率2.8，共规划7栋住宅，284户，分为两个组团，精装交付。首开西区规划3栋，5-17层洋房小高，共103户，户均面积258.58㎡，东区规划4栋，7-25层洋房高层，共169户，户均面积218.18㎡。项目建面约200-400㎡（大平层/复式大户型），预计均价在350000-40000元左右，2027年底精装交付。二期云顶嘉元于25年10月中旬开始认筹。

周边配套：项目靠近经十路、解放东路、奥体中路、奥体西路。项目有地铁3、4、6、7号线，6号线华阳路站距离项目约750米，距离地铁4号线的洪山路站约1000米；项目周边有万象城、龙湖天街、大馆里、复星商业步行街等商业配套；项目与振声学校绑定；周边有省立医院东院区、武警医院、妇幼保健院等大型医疗机构；项目周边有茂岭山公园、绸带公园等，靠近省博物馆、省档案馆、省美术馆。

销售情况：25年11月4日项目首开，目前西区103户已全部取证，截止目前只网签10套200平，均价31000-32000元。

7#，总高12层和9层，295平四室两厅三卫，两个单元，两梯两户，层高3.2米，公摊约14.45%，价格37500元左右；8#，总高6层，378平四室两厅三卫，一个单元，一梯一户，层高3.2米，公摊约15.44%，价格40000元左右；9#，总高17层，200平四室两厅三卫和288平四室两厅三卫，两个单元，两梯两户，层高3.1米，公摊约16.81%，价格200平23600元左右，288平37000元左右，目前只有9#售出10套200平户型。

2、中央商务区西片区新房

保利九宸赋

位置：历下区解放东路以北、茂陵山路以西

土拍情况：2025年3月17日，CBD西区A-1地块由历下城发与保利置业联合底价竞得，容积率2.9，楼面价15000元/平米，后定名保利九宸赋。

开发商：历下城发与保利置业联合开发

物业：保利物业

项目规划：项目容积率2.9，共规划11栋住宅，其中5栋21-25F高层，6栋15-17F小高层，共614户。其中，高层4/6/8号楼为带错层露台的四代宅。项目整体楼间距为41-56米，其中西侧的10-11号楼为36米，项目整盘23套居住公寓中有20套位于10号楼（另3套位于3号楼跟8号楼）。户型分为八个面积段，152-155-159-175-189平为正常住宅，230-240-290平为四代宅，所有户型至少能达到两梯两户标准，且为同层排水。152-155-159-175-189平层高3.15米，230-240平层高3.3米，290平层高3.5米。

周边配套：项目靠近经十路、解放东路、奥体中路、奥体西路，有地铁3、4、6、7号线，6号线华阳路站距离项目约750米，距离地铁4号线的洪山路站约1000米；万象城、龙湖天街、复星商业步行街等商业配套； 项目距离省立医院东院区、武警医院、妇幼保健院均在3公里以内；处于济南教育强区历下，有历下甸柳九年一贯制学校（12班小学 + 18班初中）和幼儿园 ；周边有圭山公园、茂岭山公园、绸带公园三公园环绕，临近山东省博物馆、山东省档案馆、山东省美术馆。

销售情况：2025年12月21日，保利九宸赋首开1#楼东单元、2#楼、7#楼核心房源，劲销136套，去化率90%，成交均价33000-36000元/㎡，总价约500-1000万，定制化290㎡大户型总价可达2500万级，另有580㎡定制化户型。

根据房选选数据，保利九宸赋取证378套，已网签177套。其中1号楼175平户型，共100套，网签67套；2号楼152平户型，共68套，网签35套；3号楼159/175/189平户型，共68套，网签1套；4号楼230/240平，共42套，230平网签16套，240平网签6套；5号楼152平户型，共68套，网签25套；7号楼175平户型，共32套，网签27套。

城发雁栖台

位置：二环东以东，解放东路南侧，历下区政府斜对过

土拍情况：2023年12月21日历下城发获得A6、A7地块，楼面价分别6733元/㎡，6295元/㎡；规划地上建筑面积分别为3.38万㎡、3.15万㎡，分别需要配建2.02万㎡、1.9万㎡的安置房，也就是说大部分都为安置房。

2023年12月8日，A8、A9拿地，该地块共包含两宗地，均由历下城发底价成交。08地块成交楼面地价8860元/㎡，09地块成交楼面地价6390元/㎡。08地块中有9400平房源无偿提供给历下政府指定单位。所以对外销售的房源套数不多。09地块需无偿提供2.71万㎡安置住宅，对外销售的住宅面积约1.62万㎡，100套左右。

开发商：济南历下城市发展集团有限公司

物业：绿城服务

项目规划：城发雁栖台包含A6、A7、A8、A9地块，17栋住宅，规划11-26层产品，1027户，但可售户数仅有455。城发雁栖台项目户型跨度极大，分别为71㎡、87㎡、123㎡、153㎡、171㎡、189㎡、210㎡、300㎡。预计2026年5月份交房

周边配套：项目靠近经十路、解放东路、奥体中路、奥体西路；项目有地铁3、4、6、7号线，6号线华阳路站距离项目约750米，距离地铁4号线的洪山路站约1000米。项目周边有万象城、龙湖天街、大馆里、复星商业步行街等商业配套。周边有省立医院东院区、武警医院、妇幼保健院等大型医疗机构。项目周边有茂岭山公园、绸带公园等，靠近省博物馆、省档案馆、省美术馆。

销售情况：城发雁栖台已经全部取得预售证，24年10月份首开A6地块，首开均价为28,000-31,000元。项目对外销售的房源套数不多，大部分为安置房，目前单价27000-30000元，预计26年9月30日简装交付。

目前，根据房选选数据，A6地块取证278套，网签20套；A7地块取证220套，网签20套；A8地块取证174套，网签8套；A9地块取证358套，网签38套。

项目优惠后各面积段价格：72-77㎡均价28000元，总价190万-225万；86-98㎡均价28522元，总价230万-285万；103-130㎡均价28574元，总价270万-399万；131-158㎡均价28668元，总价364万-471万；170-190㎡均价29502元，总价478万-613万；200-210㎡均价31072元，总价仅590万-699万。

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