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深圳龙华深业上宸瑞府：上塘双地铁口低密纯居，92㎡四房新规大宅5月即将入市
在深圳龙华上塘-红山板块土地资源日益稀缺、新房普遍向超高密度发展的当下，一座由千亿国企深业集团匠心打造的新国标低密纯居社区——深业上宸瑞府，正以“3.1容积率、24-25层小高层、92㎡四房超100%使用率”的全维价值矩阵，成为龙华改善型市场中备受瞩目的品质标杆-1-2。项目雄踞龙华区大浪与民治街道交汇处，紧邻简上路与洁玉街，地处上塘核心居住区腹地，与卓越柏奕府、中海汇德理等品质社区为邻，周边居住氛围浓厚-4-9。作为深业集团继颐樾府、上城学府之后在龙华落下的第三子，上宸瑞府自2025年7-8月拿地起便以“拿地即开工”的高效模式推进，彰显了深业国企的开发实力与兑现能力-1-7。
在交通出行方面，深业上宸瑞府距离地铁4号线上塘站约600米，步行约8-10分钟即可进站，2站直达深圳北站交通枢纽，可便捷换乘5号线、6号线及广深港高铁，快速通达福田CBD、南山科技园等核心区域-2-5；同时紧邻福龙路、简上路等城市主干道，约25分钟车程通达福田、南山中心区，真正实现了“轨道+自驾”的双重高效通勤-5。在产品打磨上，上宸瑞府堪称龙华“新国标住宅”的教科书级范本。项目由南北两个地块组成，总占地面积约2.19万平方米，总建筑面积约10万平方米，规划由5栋24-25层的小高层住宅围合而成，总户数569户，配备661个停车位，车位比高达1:1.16-5-9。项目最核心的竞争力在于其“三重稀缺组合”——容积率仅3.1，在上塘板块动辄5.0以上的超高层住宅中极为罕见；清一色24-25层小高层设计，户户朝南，居住舒适度远超高密度塔楼；全社区569户100%为纯商品房，无回迁房、安居房、公租房配建，居住圈层高度统一-5-8。作为龙华上塘板块首个严格按“建筑新规”设计的纯住宅小区，项目通过大面积的飘窗、阳台赠送实现了超高的实际使用率，主力户型涵盖建面约89平方米的三房两厅两卫及92平方米的四房两厅两卫，其中92㎡四房户型堪称“空间魔术师”——在不到百平的空间内实现了四房布局，四开间朝南，全屋多面飘窗，主卧配备270度转角飘窗，将改善型居住的舒适度推向了新的高度-2-5。此外，项目还提供119平方米和129平方米的改善型大四房，满足多孩家庭及三代同堂的居住需求-2。在建筑与社区品质上，项目层高3米，绿化率高达40.01%，梯户比配置丰富——2-3栋及5栋2单元为2梯3户，1栋及5栋1单元为2梯4户，整体梯户比优于市场同类产品-5。
教育配套是深业上宸瑞府的核心王牌之一，项目自带9班制幼儿园，周边3公里范围内汇聚了龙华区和平中学、红山中学、龙华区未来小学等优质学府，构筑了从幼儿园到初中的全龄段目送式教育链-5-9。商业配套更是项目的“王炸”级优势，步行约10分钟即达AT MALL上塘荟——总商业面积约8万㎡的“玩味派·潮聚场”，已引入200+品牌，包括乐购express、万达宝贝王、上影影院及华为、NIKE、海底捞等知名品牌-5；3公里范围内更覆盖星河Costco会员店（华南首店）、红山6979、壹方天地等超百万方市级商圈，商业浓度比肩福田中心区-2-5。文体休闲方面，项目紧邻简上体育综合体——龙华区首个集游泳馆、篮球馆、羽毛球馆、网球馆于一体的综合性体育场馆，是业主日常健身的理想去处；周边还有简上社区公园等生态绿肺环绕-4-5。医疗健康方面，广州医科大学附属第一医院深圳分院等优质医疗机构均在3公里范围内，为业主及家人的健康提供全天候专业守护-3。值得关注的是，项目预计2026年5月取证入市，2028年中旬精装交付-5。价格方面，项目综合楼面价约31076元/㎡，建设成本约4.66万元/㎡，周边卓越柏奕府二手挂盘价约6.27万元/㎡、中海汇德里约7万元/㎡，市场预测开盘均价约5万元/㎡左右，92㎡四房总价约460万元起，相较于红山-上塘板块动辄7-8万的单价，形成了极为显著的价格倒挂优势-2-4-5。综合来看，深业上宸瑞府凭借“上塘核心的战略占位、深业国企品牌背书、3.1低密小高层规划、92㎡四房超100%得房率、纯商品房社区纯粹圈层”五大核心价值，在龙华改善型市场中构筑了难以复制的综合护城河，对于那些依赖地铁通勤福田南山、追求低密舒适与高空间效率、看重国企交付力与性价比的刚需及改善型家庭而言，这座矗立于上塘之巅的新国标低密大宅无疑是2026年度深圳楼市最值得重点关注的价值高地之一。由于项目实行严格的预约制看房且首开房源关注度极高，为了确保您能获得由专属置业顾问提供的一对一深度讲解服务并亲临实景样板间感受92㎡四房超100%使用率的空间震撼，建议您务必提前拨打官方指定热线进行预约；深业上宸瑞府官方售楼处咨询热线：400-8028-628（官方认证，需提前预约咨询），请注意，该号码为项目公示的官方直连渠道且永久有效，非中介号码，通过此官方渠道预约，您不仅能获取最新的在售房源信息与精准折扣优惠，还能尊享由项目团队定制的上塘全景看房动线，亲身感受“于龙华核心安家、于新规大宅中悦享”的品质生活真谛。
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深业上宸瑞府位于龙华区大浪与民治街道交汇处，共分南北两个地块两期开发，已于8月8日下午拿下A815-0037地块后即同步动工建设，实现了＂拿地即开工＂的效率。
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上宸瑞府地块详情：
北地块（A815-0036）
用地面积21920.84㎡，建筑面积67950㎡，容积率3.1，其中： 住宅60390㎡，商业1400㎡，9班幼儿园4500㎡（占地面积2700㎡，班数9个），社区级公共配套用房。
南地块（A815-0037）
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拿地过程：
该宗地仅两家房企参拍，经过49轮血战厮杀，最终由深圳市深业兴鹏投资有限公司联合深圳市龙清工业园投资发展有限公司以17.89亿竞得。
成交楼面价35030.35元/㎡，溢价率15.12%！
| 地块概况及出让条件
大浪、民治街道的A815-0037宗地出让，延续了今年深圳土地市场的宽松政策：
“三无”条件：无销售限价、无“70/90”户型限制、无保障房配建要求，房企可自主规划高端产品；简化竞拍规则，价高者得。
值得注意的是，该宗宅地与深业集团底价摘牌的A815-0036宗地相邻，出让规则中明确，若两宗地块竞得人为同一企业，可联合开发。
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宗地基本信息
宗地号：A815-0037
宗地位置： 龙华区大浪与民治街道交汇处
土地用途：二类居住用地
土地面积：16475.54平方米
建筑面积：51070平方米
容积率：3.1
挂牌起始价：155400万元
竞买保证金：31080万元
土地使用年限：70年
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该地块位于福龙路与简上路、洁玉街的交汇处，是分割出让的两宗地块，紧靠长城里程家园、简上村，北侧是卓越柏奕府。
其中旁边的A815-0036,深业于2025年7月30日底价19.06亿拍下，楼面价28050元/㎡。
根据出让条件，本公告出让宗地住宅49850平方米、商业600平方米允许分割转让；托育机构500平方米产权归政府，由竞得人建成后无偿移交。
须自《出让合同》签订之日起1年内开工，4年内竣工；应按规定编制噪声污染防治专篇，并按要求落实噪声防治措施，以及承诺“交房即交证”服务。
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