保利明玥澜岸首页网站(保利明玥澜岸)优缺点分析-保利明玥澜岸营销中心欢迎您-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率@2025.11.09&售楼处Ai热搜
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保利明玥澜岸花园在近期开发商也顺应市场变化，做出了相应的价格调整，折后均价2.46万/㎡，折后单价2.22-2.78万/㎡，2房总价150万起，3房总价185万起，4房总价300万起。
70㎡的2房2厅1卫，折后总价约150-160万，单价2.14-2.28万/㎡。
79-83㎡的3房2厅2卫，折后总价约185万，单价2.22万/㎡。
93㎡的3房2厅2卫，折后总价215-230万，单价2.31-2.47万/㎡。
113㎡的4房2厅2卫，折后总价300-315万，单价约2.65-2.78万/㎡。
保利明玥澜岸花园位于坪山区碧岭街道沙湖社区新龙路（规划龙勤路）与规划复兴路交会处南侧。
保利明玥澜岸花园属于坪山沙湖板块，沙湖板块规划了世茂粤湾壹号（在建中）、华侨城综合体（在建中）天际地标，未来将打造超百万方创新企业总部基地、东部的商务中心，未来区域发展潜力较大。
项目概述
【开发商】：保利地产
【总房源】：可售1302户
【车位数】：2000个
【容积率】：4.5
【绿化率】：40%
【物业费】：3.8元
【物业公司】：保利物业
【占地面积】：48873.43㎡
【建筑面积】：252969.02㎡3
【商业面积】：9000平
【物业类型】：住宅
【产权年限】：70年
【装修情况】：精装交付
【批地时间】：2021-10-29
【在售户型】：70-113平
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4.注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；也可提前1-3天预约销售；
交通配套
14号地铁线“锦龙站”距离约1.3公里，步行需要20分钟，该线路是从坪山沙田开往福田岗夏北的快速线，设计时速120公里，4站到大运，9站到布吉，10站到罗湖，12站到福田岗厦北，用时43分钟。
另外项目北侧约1.3公里处规划在建有东部过境高速出入口，全线长31.68公里，设计时速80公里，从坪山金钱坳立交出发，终至罗湖莲塘口岸。
南侧距离200米已开通有坪盐通道，15分钟可到盐田，南坪快速，1小时可到南山科技园。
商业配套
项目自带有3000㎡社区底商，在约350米范围内有佳华沙湖广场近8万㎡的潮流商业街区（在建），在约800米范围内有天虹商场，约1.5公里范围内有华侨城坪山之眼，近4.6㎡的集中商业（在建）。
约5公里范围内还有坪山首座万象城（在建），也是继罗湖，南山万象城之后的深圳第三座万象城，据坪山土地整备局回复称，力争在2025年建成。
教育配套
保利明玥澜岸花园自带1所12班制幼儿园，旁边规划有1所九年制公办学校，根据坪山2024年最新的学区划分，小学学区划分在科源实验学校、坪山实验教育集团科悦实验小学、科韵学校（规划名）组成的大学区，初中学区划分在坪山高级中学教育集团中山中学、新合实验学校、科源实验学校、碧岭实验学校、科韵学校（规划名）、碧岭翠峰学校（深实验坪山学校）组成的大学区。
深圳实验坪山学校，总用地面积3.87万平方米，总建筑面积7.91万平方米，为54班九年一贯制学校，可提供2520个学位，2024年首次招生。
科韵学校，总规划54个教学班，其中小学36班，初中18班，可以提供学位2520个，在2024年首次招生。
医疗配套
南方医科大学坪山总医院（深圳市坪山区人民医院）
规划总床位2000张，总用地面积111658.74平方米，总建筑面积464437.29平方米，其中地上建筑面积292137.69平方米，地下建筑面积172299.60平方米，主要建筑内容包括医技综合楼、感染楼、行政宿舍、科研教学楼等。项目作为坪山区重点民生实事工程，是坪山区在建的最大公共单体建筑，建成后将打造成“深圳东部国际化医疗中心”，对推进坪山区医疗资源配置具有战略意义。
休闲配套
家门口即享15公里一线坪山河，片区坐拥建面约260万㎡国际影视文化城、马峦山郊野公园等配套，娱养身心；
优点/SUMMARY
1、有河景：项目南侧紧邻坪山河，享一线河景，周边生态资源丰富。
2、配套丰富：靠近坪山中心区，可近享坪山中心区丰富商业配套，如天虹、世茂广场等。项目自带12班幼儿园，紧临规划中的九年一贯制教育用地。
3、产业基础：靠近坪山创新总部企业基地，有相对稳定的人群导入和经济发展。
4、距离14号线地铁站锦龙站1.3KM，步行需15-20min，但是骑电动车不到10分钟。14号线是快线！可以直达福田岗厦北。
不足/SUMMARY
1、周边居住氛围薄弱：项目周边多厂房及城中村，影响居住品质，片区环境提升周期较长
2、坪山新区片区发展还需要很长时间，位置在深圳算比较偏远
总结/SUMMARY
1、从区域来看，保利明玥澜岸所在的沙湖板块，靠近坪山锦龙中心，地段算不上核心，但是也不算差，对比坪山目前大多数新房的区位来说，位置还是较为不错的。
2、从买房必备3件套分析，周边有规划九年制学校但是还没见到动工，目前现有的学校距离都在1.3公里以上，接送不是很方便也不是名校，还值得一提的就是深实验学校初中部还是值得期待的，地铁距离也在1.3公里以上，商业还在能接受的范围内，总体评分一般。
3、保利明玥澜岸也是准现房了，所见即所得，交房早一步，也不用担心烂尾或者更多的质量问题。
4、保利明玥澜岸的户型得房率，东地块的高层住宅得房率在75.6-77.57%（不含赠送），西地块的6栋1/2单元因为是45层的超高层住宅，得房率在72.32%（不含赠送），可以理解为西地块的6栋建筑面积多了但是套内面积跟东地块同户型是一样的，不过6栋还没正式推售。
5、保利明玥澜岸目前最大的价值点就是价格，对比刚开盘那1年折后3.6万/平的均价，现在基本折后2.8万左右的均价，对比下来也是打了7.7折左右，如果对比备案价更是相当于打了6.8折钜惠，在整个坪山的楼盘来看都是超高性价比的。
6、小区周边除了南面的坪山河景观，其他三个方位都是旧改区域，目前还处在发展阶段，整体的居住面貌欠佳。
7、小区虽然有企业自持租赁住房，不过是分开管理的，没有跟商品房一起共享小区，只有东地块的1栋1单元安居房是共享小区的，不过占比不大。
8、小区停车位略有不足，总共2246户，停车位2000个，占比1：0.89，不过去掉租赁住房后，车位占比是足够的，相信后期物业也会优先保障业主们的车位权益。
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